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Infos und Formulare

Hier finden Sie neben aktuellen Informationen rund ums Mietverhältnis auch unseren DMB-Mietvertrag, unsere Muster-Hausordnung und ein Wohnungsübergabeprotokoll zum Download.

 

Hausordnung

Wer sich über Hausordnungen ärgert, in denen dubiose und nicht mehr zeitgemäße Regelungen enthalten sind, der sollte sich die DMB-Hausordnung als „Muster“ anschauen.

Übergabeprotokoll

Lassen Sie nicht zu, dass bei der Übergabe etwas schief läuft. Egal, ob beim Einzug oder beim Auszug – mit dem Übergabeprotokoll kann der Zustand der Wohnung auf einfache Art und Weise festgehalten werden.

Irrtümer und Fallen

Kündigungsausschluss / Kündigungsverzicht

Auch wer einen unbefristeten Mietvertrag abschließt, kann nicht immer mit einer Frist von drei Monaten kündigen und ausziehen. Vorsicht, wenn das Wort „Kündigungsverzicht“ oder „Kündigungsausschluss“ auftaucht. Die Vertragspartner können vereinbaren, dass für einen Zeitraum von bis zu vier Jahren die Kündigung ausgeschlossen wird. Das bedeutet, Mieter wohnen dann in diesen vier Jahren sicher, ihnen kann, solange sie die Miete pünktlich zahlen, nicht gekündigt werden. Aber umgekehrt kommen auch sie vier Jahre lang nicht aus dem Mietvertrag heraus.

Tipp:
Vereinbarungen über einen Kündigungsverzicht machen für Mieter in der Regel nur Sinn, wenn es zum Beispiel um die Anmietung einer Eigentumswohnung (hohes Kündigungsrisiko) geht. Notfalls Nachmieterstellung vereinbaren.

Wichtiges Urteil:
Das Kündigungsrecht darf vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses an bis zum Ablauf der Kündigungsfrist höchstens für vier Jahre ausgeschlossen werden. Läuft der Kündigungsausschluss vereinbarungsgemäß länger, ist die Mietvertragsklausel unwirksam, und der Mieter kann jederzeit mit einer Frist von drei Monaten kündigen (BGH VIII ZR 86/10).

Sonderkündigungsrecht

Wer als Mieter eine Einliegerwohnung bezieht oder in einem Zweifamilienhaus mit dem Vermieter „unter einem Dach“ wohnt, hat praktisch keinen Kündigungsschutz. Er muss damit rechnen, dass der Vermieter das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen, wie zum Beispiel Eigenbedarf, kündigt. Der Vermieter hat ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Macht er hiervon Gebrauch, muss der Mieter die Wohnung räumen und ausziehen. Lediglich die Kündigungsfrist verlängert sich in diesen Fällen für ihn um drei Monate.

Tipp:
Das Sonderkündigungsrecht für Vermieter kann im Mietvertrag ausgeschlossen werden.

Wichtiges Urteil:
Das Sonderkündigungsrecht ist in Häusern mit drei Wohnungen ausgeschlossen, selbst dann, wenn eine Wohnung leer steht oder der Vermieter zwei Wohnungen selbst nutzt (BGH VIII ZR 90/10).

Kein Widerrufsrecht

Haben Mieter und Vermieter den Mietvertrag unterschrieben, ist er wirksam zustande gekommen. Der Mieter kann nicht „noch einmal darüber schlafen“ und am nächsten Tag oder nach zwei Wochen den Vertrag widerrufen. Ein Widerrufsrecht gibt es hier nicht.

Ausnahme: Im Mietvertrag ist ausdrücklich ein Widerrufsrecht vereinbart.

Außerdem: Erfolgt der Vertrasabschluss außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters (Unternehmer) oder postalisch, telefonisch oder per E-Mail, hat der Mieter ein Widerrufsrecht. Er kann innerhalb von 14 Tagen seine Erklärung/Unterschrift widerrufen. Ist er über das Widerrufsrecht nicht belehrt worden, hat er 12 Monate Zeit, zu widerrufen.

Aber: Weitere Voraussetzung für das Widerrufsrecht ist, dass der Mieter die Wohnung vorher nicht besichtigt haben darf.

Tipp:
Das Mietverhältnis kann aber gekündigt werden, gegebenenfalls auch schon vor Einzug in die Wohnung. Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate.

Gemeinsam mieten

Wer zusammen mit einem Partner oder Freunden eine Wohnung anmietet, kann – wenn alle unterschrieben haben – auch nur gemeinsam mit Partner oder Freunden den Mietvertrag kündigen. Gleichgültig, ob Lebens- oder Wohngemeinschaft, ein Mieter allein kann für sich den Mietvertrag nicht wirksam beenden und kündigen. Selbst nach einem Auszug bliebe er im Verhältnis zu seinem Vermieter für Mietzahlungen weiter mit verantwortlich.

Tipp:
Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass an eine Wohngemeinschaft vermietet wird und die Mitglieder wechseln können.

Aufzugskosten

Wichtiges Urteil:
Können Mieter ihre Wohnung mit dem Aufzug gar nicht erreichen, weil sie in einem Quergebäude einer größeren Wohneinheit wohnen und es den Aufzug nur im Vorderhaus gibt, müssen sie auch keine anteiligen Aufzugskosten zahlen (BGH VIII ZR 128/08).

Sozialklausel

Kündigt der Vermieter zum Beispiel wegen Eigenbedarfs und liegen die Kündigungsgründe tatsächlich vor, kann sich der Mieter trotzdem noch wehren. Er kann der Kündigung widersprechen und sich auf die sogenannte Sozialklausel berufen. Dazu muss er Härtegründe geltend machen, wie zum Beispiel lange Wohndauer, Verwurzelung in der Wohngegend, hohes Alter, Krankheit, Schwangerschaft, Examen und so weiter, die einen Auszug unzumutbar erscheinen lassen. Hat der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben aber auf das Widerspruchsrecht des gekündigten Mieters hingewiesen, muss der spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist dem Vermieter den Widerspruch zugesandt haben. Geht der Widerspruch später beim Vermieter ein, darf der die Fortsetzung des Mietverhältnisses ablehnen.

Tipp:
Steht im Kündigungsschreiben nichts von „Widerspruch“ oder „Sozialklausel“, können Mieter auch noch später widersprechen, notfalls im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits vor Gericht. Im Zweifel sollten sich Mieter aber bei einer Kündigung immer durch ihren örtlichen Mieterverein beraten lassen.

Mieter-Modernisierung

Oft führen Mieter während der Mietzeit Verbesserungen auf eigene Kosten in der Wohnung durch. Sei es, dass sie die alten Fußböden durch Parkett oder Laminat ersetzen oder die Armaturen im Bad und in der Küche auswechseln. Denkbar ist auch, dass Mieter eine Einbauküche und Einbauschränke kaufen oder eine Zwischendecke einbauen. Wer dann am Ende des Mietverhältnisses darauf setzt, dass der Vermieter die Einbauten und Verbesserungen übernimmt und den Mieter angemessen entschädigt, irrt meistens. Der Vermieter ist hierzu nur verpflichtet, wenn er ausdrücklich verlangt, dass die Einbauten in der Wohnung zurückbleiben. Er kann aber auch fordern, dass der Mieter den ursprünglichen Zustand wiederherstellt. Das kann teuer werden. Denn dann muss der Mieter nicht nur Parkett und Laminat oder Badezimmerarmaturen entfernen und die Einbauküche und Schränke mitnehmen, er muss auch den alten Zustand wiederherstellen. Das bedeutet, er muss die alten Böden und die alten Armaturen wieder einbauen und installieren. „Glück“ hat der Mieter dann schon, wenn der Vermieter „erlaubt“, dass die Verbesserungen und Einbauten kostenlos zurückbleiben dürfen.

Tipp:
Bevor in die Wohnung investiert wird, sollte eine Modernisierungs-Vereinbarung mit dem Vermieter abgeschlossen werden.

Vergleichsmiete

Wer eine Wohnung günstig unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete anmietet, kann nicht darauf hoffen, dass die Miete immer günstig bleibt. Nach einem Jahr kann der Vermieter die Miete erhöhen, bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Verlangt der Vermieter also für seinen „Ladenhüter“ 420 Euro statt der üblichen 500 Euro, muss der Mieter damit rechnen, dass er nach einem Jahr eine Mieterhöhung über 80 Euro bekommt.

Tipp:
Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass der Vermieter dauerhaft 80 Euro weniger fordert als ortsüblich ist.

Vorauszahlungen

Wer für die tolle 80 Quadratmeter große Wohnung 500 Euro Miete plus 60 Euro Betriebskosten zahlt, freut sich meistens nur kurz über die günstige Gesamtmiete. Spätestens nach der ersten Betriebskostenabrechnung kommt das böse Erwachen. Der Vermieter hat die Vorauszahlungen viel zu knapp kalkuliert, jetzt muss der Mieter eine Nachforderung im hohen dreistelligen Bereich zahlen.

Tipp:
Vor Abschluss des Mietvertrages sollten sich Mieter immer den Energieausweis zeigen lassen, um den Energiebedarf des Gebäudes einschätzen zu können. Außerdem kann man sich mit Hilfe des Betriebskostenspiegels des Deutschen Mieterbundes über die durchschnittliche Höhe der Betriebskosten in Deutschland informieren.

Indexmiete

Was sollte man als Mieter oder Mieterin jetzt wissen?

(dmb) Bei einem Indexmietvertrag wird bei Vertragsabschluss vereinbart, dass sich die Höhe der künftigen Mieten an der Entwicklung der Lebenshaltungskosten ausrichten soll. Entscheidend ist der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland, also praktisch die Inflationsrate. Ein anderer Index ist nicht zulässig.

Der Deutsche Mieterbund beantwortet Fragen rund um den Indexmietvertrag.

1. Darf der Vermieter oder die Vermieterin telefonisch eine sofortige Indexmieterhöhung verlangen mit dem Hinweis auf die gestiegenen Lebenshaltungskosten?

Nein. Die Miete erhöht sich nicht sofort und die Erhöhung kann auch nicht mündlich geltend gemacht werden. Der Vermieter bzw. die Vermieterin muss – gestützt auf die Zahlen des Preisindexes – eine entsprechende Erhöhungs- oder Änderungserklärung in Textform, also bspw. per Mail, abgeben. Dabei sind die eingetretenen Änderungen des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Voraussetzung für eine derartige Mieterhöhung ist zudem, dass die bisherige Miete mindestens ein Jahr unverändert geblieben ist. Hat der Mieter oder die Mieterin eine wirksame Indexmieterhöhungserklärung erhalten, so ist die geänderte Miete mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu zahlen. Eine rückwirkende Erhöhung ist ausgeschlossen.

Die exakte Höhe der Veränderungsrate in Prozent können Sie hier errechnen.

2. Muss die Mietpreisbremse auch beim Indexmietvertrag eingehalten werden?

Nur bei der Ausgangsmiete.

Grundsätzlich darf die Ausgangsmiete zwar frei vereinbart werden, liegt die Wohnung aber in einem Gebiet einer geltenden Mietpreisbremsenverordnung, sind die Vorgaben der Mietpreisbremse auf die Ausgangsmiete, also die erste zu zahlende Miete, anzuwenden. Darauf sollten Mieter:innen unbedingt achten, und bei unzulässiger Überhöhung der Miete die Rückzahlung des zu viel gezahlten Betrages verlangen.

Die der Ausgangsmiete nachfolgenden erhöhten Mieten unterliegen dagegen nicht mehr den Begrenzungen durch die Mietpreisbremse.

3. Gibt es Grenzen für die Indexmieterhöhung?

Nein, eine Grenze für die Indexmieterhöhung sieht das Mietrecht derzeit nicht vor.

4. Dürfen Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden?

Nur eingeschränkt. Das Gesetz (§ 557b BGB) sieht vor, dass die Miete während der Laufzeit der Indexvereinbarung wegen baulicher Maßnahmen, die der Vermietende nicht zu vertreten hat, erhöht werden darf. Das sind insbesondere Maßnahmen zur Energieeinsparung wie beispielsweise die Dämmung des Daches.

Eine Mieterhöhung aufgrund anderer Modernisierungen, wie beispielsweise dem Anbau eines Balkons oder einer Badsanierung ist dagegen ausgeschlossen.

Hinweis: Auch die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist während der Laufzeit des Indexmietvertrages ausgeschlossen.

5. Darf der Vermieter den „normalen“ Mietvertrag im laufenden Mietverhältnis einfach so auf einen Indexmietvertrag umstellen?

Nein. Der Vermieter bzw. die Vermieterin hat keinen Anspruch auf Umwandlung des laufenden Mietvertrages in einen Indexmietvertrag. Dies ist nur mit Zustimmung des Mieters oder der Mieterin möglich.

6. Kann die Miete auch wieder sinken?

Auch wenn eine Indexmietvereinbarung in erster Linie Grundlage für Mieterhöhungen sein wird, ist bei einer entsprechenden Preisentwicklung ebenso eine Mietsenkung möglich. Dies muss der Mieter oder die Mieterin in Textform geltend machen, also beispielsweise per Mail die Absenkung der Miete verlangen.

Den Anspruch auf Mietsenkung haben Mieter aber nur im Falle einer Deflation. Diese hatten wir seit Jahrzehnten nicht. Daher ist der Index momentan und auf Sicht nur ein Vehikel für saftige Mieterhöhung, nicht aber für Mietsenkungen.

Rechtliche Beratung rund um ihren Indexmietvertrag erhalten Mieterinnen und Mieter bei Ihrem örtlichen Mieterverein. Diesen finden Sie hier.

Winterdienst bei Eis und Schnee

Vermieterinnen und Vermieter sind in der Regel zur Schnee- und Eisbeseitigung verpflichtet. Mieterinnen und Mieter müssen nur dann Schnee räumen, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurde. Eine Regelung in der Hausordnung reicht nicht aus. Es gibt auch kein Gewohnheitsrecht, demzufolge die Bewohnerinnen und Bewohner im Erdgeschoss zur Schneebeseitigung verpflichtet sind.

Der Vermieter bzw. die Vermieterin  kann die Arbeiten durch einen Hausmeister oder eine Hausmeisterin erledigen lassen oder einen gewerblichen Räumungsdienst beauftragen. Die anfallenden Kosten können als Betriebskosten auf die Mieterinnen und Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag geregelt wurde. Auch wenn der Vermieter oder die Vermieterin  den Winterdienst auf die Mieterinnen und Mieter abwälzt, muss er oder sie kontrollieren, ob ordnungsgemäß gefegt wurde und haftet unter Umständen im Schadensfall.

Grundsätzlich muss der oder die Streupflichtige einige Vorgaben beachten, die meistens in städtischen Satzungen vorgegeben werden:

  • Winterdienst muss werktags in der Regel von 7 Uhr bis 20 Uhr geleistet werden, an Sonn- und Feiertagen ab 8 bzw. 9 Uhr. An Orten mit hohem Publikumsaufkommen, wie beispielsweise vor Kneipen, Restaurants oder Kinos, muss noch bis in die späten Abendstunden geräumt und gestreut werden.
  • Gefegt und gestreut werden müssen der Bürgersteig, der Hauseingang sowie die Wege zu Mülltonnen und Garagen. Die Gehwege vor dem Haus müssen mit einer Mindestbreite von einem Meter vom Schnee befreit werden, so dass zwei Personen aneinander vorbeigehen können. Auf Hauptverkehrs- und Geschäftsstraßen muss ein mindestens eineinhalb Meter breiter Streifen geräumt werden, für Wege zu Mülltonnen oder Garagen gilt eine Mindestbreite von einem halben Meter.
  • Bei Glatteisbildung besteht sofortige Streupflicht. Auftaubeschleuniger wie Salz oder Harnstoff sind in vielen Städten verboten, empfohlen werden hingegen Sand oder Granulat. Je nach Witterungsverhältnissen muss im Laufe des Tages auch mehrmals gefegt und gestreut werden. Ist wegen des anhaltenden Schneefalls eine Beseitigung sinnlos, entfällt die Räumungspflicht. Im Streitfall muss der oder die Streupflichtige hierfür jedoch den Nachweis erbringen.
  • Ist der Mieter oder die Mieterin laut Mietvertrag für den Winterdienst verantwortlich, jedoch aus beruflichen Gründen oder krankheitsbedingt verhindert, muss er oder sie sich um eine Vertretung kümmern. Sind in einem Mehrfamilienhaus laut Mietvertrag die Mieterinnen und Mieter zum Winterdienst verpflichtet, müssen sie abwechselnd Schnee fegen und bei Glatteis streuen, der Vermieter oder die Vermieterin muss hierfür Geräte und Material zur Verfügung stellen.
  • Kommt es aufgrund der Eisglätte zu einem Unfall, hat die gestürzte Person unter Umständen Anspruch auf Schadensersatz und Schmerzensgeld, wenn die Räumungspflichten an der Unfallstelle nicht eingehalten wurden. Hat die gestürzte Person  jedoch leichtfertig gehandelt und sich bewusst auf das Glatteis begeben, kann ihm oder ihr gegebenenfalls ein Mitverschulden angerechnet werden.

Weihnachtsdekoration

Rechte und Pflichten in der besinnlichen Jahreszeit

Advent, das bedeutet für viele, die Dekokisten hervorzuholen und die Wohnung, den Balkon oder das Treppenhaus weihnachtlich mit blinkenden Lichterketten, bunten Kugeln, Tannenzweigen oder einem Weihnachtsbaum festlich zu schmücken. Dies ist auch grundsätzlich erlaubt – dennoch sind einige Grenzen zu beachten.

Lichterketten und Weihnachtsmänner
Lichterketten sind in den Fenstern, in den Wohnräumen und auf dem Balkon erlaubt (LG Berlin 65 S 390/09). Der Mieter oder die Mieterin darf beispielsweise auch einen Weihnachtsbaum auf den Balkon stellen oder einen Nikolaus über die Brüstung klettern lassen. Bevor  dafür allerdings die Fassade angebohrt wird, muss  die Zustimmung des Vermieters oder der Vermieterin eingeholt werden. Ansonsten wird eine Abmahnung und im schlimmsten Fall die Kündigung riskiert.
Probleme kann es auch geben, wenn durch die weihnachtliche Festbeleuchtung das Schlafzimmer der Nachbarschaft ausgeleuchtet wird oder das in Neonfarben blinkende Rentier anderen Bewohnerinnen und Bewohnern des Hauses oder der Straße den Schlaf raubt. Hiergegen dürfen sich die Nachbarinnen und Nachbarn wehren und verlangen, dass die Beleuchtung spätestens um 22.00 Uhr ausgeschaltet wird.
Hilft das Gespräch mit dem Freund oder der Freundin des blinkenden Rentiers nicht, sollten sich betroffene Mieterinnen und Mieter an ihren Vermieter bzw. ihre Vermieterin wenden. Der oder die muss dann versuchen, für Abhilfe zu sorgen. Ist die Beeinträchtigung durch die nachbarliche Festbeleuchtung groß, können Mieterinnen und Mieter auch die Miete mindern.

Adventskränze
Bunte Adventskränze dürfen an der Wohnungstür befestigt werden. Mitmieterinnen und -mieter im Haus dürfen hieran keinen Anstoß nehmen (LG Düsseldorf 25 T 500/98). Dies ist demnach Ausdruck einer alten Tradition und muss daher von der Nachbarschaft toleriert werden. Einfach Löcher in die Tür bohren darf der Mieter oder die Mieterin aber nicht, dafür muss der Vermieter oder die Vermieterin gefragt werden. Wer sichergehen will, benutzt selbstklebende Haken oder hängt sie an der Türkante ein.

Treppenhausdekoration
Wenn ein Mieter oder eine Mieterin das gesamte Treppenhaus von oben bis unten nach den eigenen Vorstellungen weihnachtlich dekoriert, können Nachbarinnen und Nachbarn  oder der Vermieter bzw. die Vermieterin die Entfernung der Dekoration fordern (AG Münster 38 C 1858/08). Auch eine aus religiösen Gründen im Flur aufgestellte Madonnenfigur muss möglicherweise entfernt werden (AG Münster 3 C 2122/03). Im Zweifelsfall kann man größere Dekorationsprojekte im Vorfeld mit der Hausgemeinschaft absprechen.

Wunderkerzen
Hat das Au-pair-Mädchen der Familie dem fünfjährigen Sohn eine Wunderkerze angesteckt und läuft der Junge damit direkt zum Weihnachtsbaum, der dann Feuer fängt und einen großen Brandschaden verursacht, liegt keine schwere Sorgfaltspflichtverletzung und damit keine grobe Fahrlässigkeit vor (OLG Frankfurt 3 U 104/05). Grob fahrlässig handelt dagegen, wer Wunderkerzen direkt am Weihnachtsbaum entzündet und dadurch ein Feuer verursacht (LG Offenburg 2 O 197/02).

Feuer
Fängt ein Adventskranz Feuer und entsteht dadurch ein beträchtlicher Schaden in der Wohnung, muss die Gebäudeversicherung des Vermieters bzw. der Vermieterin für den Schaden aufkommen. Das gilt zumindest dann, wenn dem Mieter oder der Mieterin nur einfache Fahrlässigkeit vorzuwerfen ist (BGH VIII ZR 67/06). In jedem Fall gilt: Sicherheit geht vor Besinnlichkeit. Wer mit offenem Feuer hantiert, sollte – schon im eigenen Interesse – darauf achten, dass keine brennbaren Gegenstände in der Nähe sind und Feuerlöscher oder Wassereimer griffbereit stehen.

Energiesparkonto

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Erfahrungen und Tipps austauschen

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Entwickelt wurde das Energiesparkonto von unserem Partner, der co2online gemeinnützigen GmbH, die sich für die Senkung des klimaschädlichen CO2-Ausstoßes einsetzt. Seit 2003 helfen die Energie- und Kommunikationsexperten privaten Haushalten, ihren Strom- und Heizenergieverbrauch zu reduzieren. Mit onlinebasierten Informationskampagnen, dem Energiesparkonto, interaktiven EnergiesparChecks und Praxistests motiviert co2online Verbraucher, mit aktivem Klimaschutz auch Geld zu sparen. Die Handlungsimpulse, die die Aktionen auslösen, tragen nachweislich zur CO2-Minderung bei. Unterstützt wird co2online dabei von der Europäischen Kommission, dem Bundesumweltministerium sowie einem Netzwerk mit Partnern aus Wissenschaft, Wirtschaft und Medien, zu dem seit 2015 auch der Deutsche Mieterbund e.V. gehört.

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