MieterZeitung April 2023
Inhaltsverzeichnis
SERVICE
NACHRICHTEN
Aus dem Ausland
Hohe Belastung für ärmere Haushalte
Kritik an Bundesregierung
BLICKPUNKT
Wohnungstausch als Lösung?
POLITIK
Kommentar: Heizungstausch, aber sozial
Wie steht es um Deutschlands Klimaziele?
STATISTIK
AUS DEN VEREINEN
SOCIAL MEDIA
MIETRECHT
Haustür abschließen oder nicht?
BGH und Kurzurteile
Wer ist für Schönheitsreparaturen zuständig?
VERKEHRSWENDE
Städte ohne Autos?
KLIMA
Kolumne: Unterschätzte Sparmöglichkeit
Wasserknappheit geht uns alle an
MIETGERICHTSTAG
MITMACHEN
Fragen und Briefe
Rätsel
AUFGESCHNAPPT
Kommentar
Heizungstausch, aber sozial
Die anhaltende Energiepreiskrise hat gezeigt, wie wichtig es ist, dringend notwendigen Klimaschutz und bezahlbares Wohnen zusammenzudenken. Gerade Haushalte mit geringen Einkommen, die in alten Gebäuden mit fossilen Heizungen leben, sind besonders durch die derzeit explodierenden Heizkosten betroffen. Aktuell werden noch fast 80 Prozent der Wohnungen in Deutschland mit Öl oder Gas beheizt.
Der im März vorgelegte Gesetzentwurf zum verpflichtenden Heizungstausch aus dem Wirtschaftsministerium von Robert Habeck muss aber dahingehend angepasst werden, dass Mieterinnen und Mieter langfristig von hohen Heizkosten entlastet werden und gleichzeitig die Erfüllung der Klimaschutzziele im Gebäudesektor endlich gelingt.
Der Austausch alter gegen neue und klimafreundlichere Heizungsanlagen muss unbedingt sozialverträglich ausgestaltet werden, da sonst die Gefahr droht, dass die ohnehin stark belasteten Mieterinnen und Mieter auch noch die Kosten des Austauschs alleine tragen müssen. Bessert Habeck hier nicht nach, drohen starke soziale Verwerfungen.
Um die Sozialverträglichkeit der Maßnahme zu gewährleisten, muss die Modernisierungsumlage grundlegend reformiert oder sogar ganz abgeschafft werden. Der geplante Heizungstausch sollte zudem als Instandhaltung und nicht als Modernisierungsmaßnahme gewertet und somit von den Vermieterinnen und Vermietern bezahlt werden.
Social Media
Indexmieten verteuern das Wohnen
Indexmieten, die an die Inflation gekoppelt sind, finden sich insbesondere in Wohnungen, die ohnehin teuer sind. Die steigende Inflation macht solche Mietverträge für die Vermietenden besonders interessant. Beratungen in den Mietervereinen in Berlin, Hamburg, Hannover, Köln, Frankfurt und Düsseldorf legen nahe, dass in diesen Städten in jedem dritten Mietvertrag eine Indexmiete vereinbart wird.
Letztlich steigen dadurch nicht nur die Angebots-, sondern auch die Bestandsmieten, denn die Mietspiegel bilden den Durchschnitt der Mieten ab, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder angepasst wurden. Der Mietspiegel wird so zur Mietenspirale. So weist der Mietspiegel in München Steigerungen von im Schnitt 21 Prozent auf. Der DMB fordert deshalb neben einem Verbot neuer Indexmietverträge sowie einer Kappung bei bestehenden Verträgen, dass alle Mieten zur Bildung der ortsüblichen Vergleichsmiete herangezogen werden.
Aktuelle Informationen zu wohnungspolitischen Themen finden Sie wie immer unter
https://www.facebook.com/DMBMieterbund/ und https://twitter.com/DMBMieterbund
Kurzurteile
Modernisierung
Eine zu duldende Modernisierungsmaßnahme im Sinne des § 555b Nr. 4 BGB liegt nicht vor, wenn anstelle der vorhandenen Loggia ein Wintergarten mit Glasfront errichtet und ein Vorsatzbalkon vor dem Wintergarten installiert werden soll. Durch die Maßnahme wird nicht der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht, sondern die Wohnung unter Veränderung von Grundriss und Wohnfläche grundlegend umgestaltet. Die Vergrößerung der Wohnfläche ist grundsätzlich nicht als Modernisierungsmaßnahme, sondern als Veränderung des Vertragsgegenstands anzusehen (AG Göttingen, Beschl. v. 30.1.2023 – 26 C 93/21, WuM 2023, 157).
Drohung
Drohungen können Folgen haben: Im vorliegenden Fall bedrohte ein Mieter seine Hausverwalterin mit den Worten „Hoffentlich trifft Sie der Blitz, Frau H.!“ und beleidigte sie als „grenzdebil“. Das rechtfertigt laut dem Amtsgericht München die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ohne vorherige Abmahnung (AG München, Urt. v. 24.6.2022 – 461 C 19994/21).
Fledermauskot
Werfen Fledermäuse täglich bis zu 50 Köttel auf der Terrasse einer auf dem Lande gelegenen Mietwohnung ab, können von den Vermietenden weder bauliche Maßnahmen zur Verschließung des Fledermausquartiers noch eine Mietminderung verlangt werden. Die Begegnung mit landesüblichen Tierarten – und damit auch mit ihren Exkrementen – ist in ländlicher Wohnlage hinzunehmen (AG Starnberg, Urt. v. 10.2.2023 – 4 C 768/21).
Allgemeinstrom
Geben Vermietende in der Betriebskostenabrechnung die Kostenposition „Allgemeinstrom“ an, ist die Abrechnung über diese Kostenposition formell unwirksam. Denn nach § 2 Nr. 11 der BetrKV sind nur Kosten für die Hausbeleuchtung (Außenbeleuchtung, Beleuchtung von Kellern, Böden, Fluren und Waschräumen sowie von Klingeln und Hausnummern) als Betriebskosten umlagefähig (AG Hamburg, Urt. v. 21.12.2022 – 49 C 149/22, WuM 2023, 139).
Kündigung
Wird ein Wohnraummietverhältnis mit mehreren Mietern geschlossen, so kann der Vermieter das Mietverhältnis nur wirksam gegenüber allen Mietern kündigen. Dies gilt auch dann, wenn ein Mitmieter nur zu Sicherungszwecken als zusätzlicher, solventer Schuldner in den Mietvertrag mit aufgenommen wurde und in die Wohnung nie eingezogen ist (AG Ludwigsburg, Urt. v. 8.12.2022 – 1 C 843/22, WuM 2023, 156).
Mietertipp
Unterschätzte Sparmöglichkeit
In einem Durchschnittshaushalt werden rund 15 Prozent des Energieverbrauchs für die Bereitung von Warmwasser verwendet. Und der Anteil wächst. Steigender Bedarf und steigende Preise: Das heißt höhere Kosten für Haushalte – und das in Zeiten von Inflation.
Aber es gibt Sparmöglichkeiten, die oft unterschätzt werden. Sehr effektiv sind etwa Sparduschköpfe und Perlstrahler: Ein herkömmlicher Duschkopf lässt zwölf bis 15 Liter Wasser pro Minute fließen. Bei einem Sparduschkopf hingegen laufen in der gleichen Zeit nur sechs bis sieben Liter durch. Sie lassen sich leicht montieren und sind in jedem Baumarkt zu haben. Gleiches gilt für Perlstrahler, die direkt an der Armatur angeschraubt werden und dort bis zur Hälfte des Verbrauchs sparen. Perlstrahler (auch Strahlregler oder Perlatoren genannt) optimieren den Wasserstrahl am Hahn und mischen dem Wasser Luft bei. So sinkt der Verbrauch bei gleichbleibendem Komfort.
Ein wichtiger erster Schritt zum Wassersparen ist, den eigenen Wasserverbrauch besser kennenzulernen. Dafür gibt es den Verbrauchsrechner WasserCheck auf www.warmwasserspiegel.de. Er zeigt Ihnen nach wenigen Klicks, wie viel warmes Wasser Sie im Vergleich verbrauchen. Und passende Spartipps erhalten Sie dazu.
Die Informationsangebote auf www.warmwasserspiegel.de werden von der gemeinnützigen Beratungsgesellschaft co2online bereitgestellt und vom Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz gefördert.
Fragen
Mietkaution
Heinz J., Dormagen: Mein Mietverhältnis ist beendet und ich habe die Wohnung bereits am 30.11.2022 zurückgegeben. Trotz schriftlicher Aufforderung hat mein Vermieter mir bis heute nicht die Mietkaution zurückgezahlt. Ist das rechtens? Muss der Vermieter die Kaution nicht nach Ende des Mietvertrags zurückgeben?
Antwort: Mit Beendigung des Mietverhältnisses wird die Mietkaution nicht sofort zur Rückzahlung fällig. Die Rechtsprechung gewährt Vermietenden eine „angemessene“ Frist zur Prüfung, ob ggf. Ansprüche (auf Schadensersatz, wegen offener Mieten oder Nachforderungen aus Nebenkostenabrechnungen) bestehen, mit denen Vermietende ggf. gegen das Mietkautionsguthaben aufrechnen können. Wie lange diese Prüffrist ist, hängt immer von den Umständen des Einzelfalls ab. Eine starre Frist gibt es nicht. Bei klarer Sachlage können zwei bis drei Monate angemessen sein. Stehen Schadensersatzansprüche wegen nicht ordnungsgemäßer Rückgabe der Mieträume im Raum, dürften sechs Monate angemessen sein. Auch sind Vermietende ggf. berechtigt, über den Zeitraum der sechs Monate einen Teil der Kaution einzubehalten, sofern noch eine Betriebskostenabrechnung vorzunehmen ist und sich aus dieser nach derzeitiger Prognose eine Nachforderung ergeben wird.
Mitteilungspflichten
Elke M., Lindau: Mein Mann und ich sind beide als Mieter im Mietvertrag aufgeführt. Wenn einer von uns beiden verstirbt, muss dann der überlebende Ehepartner unseren Vermieter über das Ableben informieren? Ich habe Angst, dass er das Mietverhältnis dann kündigt.
Antwort: Stirbt einer von mehreren Mietparteien, so sollte die/der Überlebende dies dem Vermietenden mitteilen. Eine entsprechende Informationspflicht trifft Mieter:innen als vertragliche Nebenpflicht aus dem Mietvertrag. Vermietende können aber das Ableben einer Mietpartei nicht zum Anlass nehmen, der anderen Mietpartei das Mietverhältnis zu kündigen. Vielmehr wird das Mietverhältnis mit der überlebenden Mietpartei zu den bislang vereinbarten Bedingungen fortgesetzt.
Dauerlüften
Wolfgang M., Berlin: Der Mieter unter meiner Wohnung hat seine Fenster Tag und Nacht auf Kippstellung. Durch dieses Dauerlüften kühlen meine Räume aus. Kann ich von meinem Vermieter verlangen, dass er dem Mieter das Dauerlüften verbietet?
Antwort: Grundsätzlich können Vermietende nicht verbieten, Wohnungen zu lüften. Werden Mieter:innen angrenzender Wohnungen allerdings durch das Dauerlüften anderer erheblich in ihrer Wohnqualität beeinträchtigt, weil sich die Mieträume trotz ausreichender Beheizung nicht auf angemessene Innenraumtemperaturen erwärmen lassen, so können sie im Einzelfall von ihren Vermietenden Mängelbeseitigung und Mietminderung verlangen.
Mieterhöhung
Karin V., Marktoberdorf: Mein Vermieter fordert von mir die Zustimmung zur Mieterhöhung, die er mit dem Mietspiegel begründet. Er hat das Haus seit Jahren nicht saniert und auch keine neuen Fenster oder eine neue Heizungsanlage eingebaut. Kann er unter diesen Umständen überhaupt die Miete erhöhen?
Antwort: Anders als bei einer Mieterhöhung nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen setzt die Anhebung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht voraus, dass der Vermieter das Gebäude oder die betreffende Wohnung zuvor saniert. Abgestellt wird allein auf die Miete, die in der betreffenden Gemeinde für eine nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbare Wohnung in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert wurde. Befindet sich die Wohnung oder das Gebäude allerdings in einem schlechten Instandhaltungszustand, so sehen viele Mietspiegel hierfür Abschläge vor, die bei der Ermittlung der Vergleichsmiete zu berücksichtigen sind.
Aufgeschnappt
Ein Pony als Bürgermeister
Der Bürgermeister der englischen Kleinstadt Cockington ist klein, haarig und frisst am liebsten Heu: Die 10.000-Einwohner:innen-Gemeinde in der Grafschaft Devon wird seit über einem halben Jahr von Shetlandpony Patrick regiert, wie Medien berichteten. Das sanfte Pferdchen ist in der Gemeinde seit Jahren bekannt, es arbeitet auch als Therapietier in Krankenhäusern und psychiatrischen Kliniken. Aus einer fixen Idee entstand schließlich eine Petition für seine Wahl in das eher repräsentative Amt, das seit einigen Jahren unbesetzt war.
Patrick, der stilecht mit roter Robe, einer goldenen Kette und glänzenden Stiefeln auf dem Pflaster der Stadt unterwegs ist und sich geduldig streicheln lässt, hat inzwischen auch eine große Fangemeinde außerhalb Cockingtons: Auf Facebook und Instagram folgen dem tierischen Bürgermeister Tausende Menschen, auch kommen viele Auswärtige, um das zottelige Pony in echt zu sehen.
Kritik gibt es natürlich auch, aber der stellt sich Patricks Besitzer Kirk Petrakis entschieden entgegen: „Wer würde nicht gern ein Shetlandpony als Bürgermeister haben? Patrick taucht bei Eröffnungen auf und beißt Bänder durch. Es ist ja nicht so, dass er im Rathaus sitzt und Entscheidungen trifft.“ Dafür sei der Stadtrat zuständig.
Goldfisch kostet extra
Nicht nur hierzulande enthalten Wohnungsanzeigen manchmal seltsame Konditionen. In der US-amerikanischen Stadt Kansas City kam einer Frau laut einem Artikel in der „Washington Post“ ein besonders dreistes Ansinnen unter: Der Vermietende verlangte laut der Anzeige eine Sondergebühr für die Haltung eines Goldfisches. Er dürfe nur gehalten werden, wenn es sich nicht um eine „aggressive Rasse“ handle und auch dann nur gegen eine Einmalzahlung von 200 Dollar (186 Euro) sowie eine Gebühr von 15 Dollar (14 Euro) pro Monat.
Das Vermietungsbüro begründete seine Forderung auf Anfrage der „Washington Post“ damit, dass nur Becken mit einer Größe von bis zu 94 Litern erlaubt seien. Diese müssten zudem häufig gereinigt werden, damit keine unangenehmen Gerüche entstünden. Die „Goldfischgebühr“ wurde allerdings mittlerweile aus dem Inserat gelöscht.
Gefühlte Quadratmeter
In Paris ist der Wohnungsmarkt wie in den meisten Großstädten extrem angespannt. Durch die Wohnungsnot sind winzige Dachgeschosskammern und dunkle Souterrain-Apartments keine Seltenheit und werden für horrende Preise vermietet. Die Lage ist so schlecht, dass Immobilienvermittelnde alles tun, um die Misere etwas zu verschleiern. So fanden Wohnungssuchende kürzlich eine Annonce, in der aus einer 11,53 Quadratmeter großen Dachkammer mal eben eine Wohnung mit „gefühlten 16 Quadratmetern“ wurde. In den sozialen Medien sorgte die Anzeige für Spott: „Antworte, dass du bereit bist, eine Miete von 100 Euro zu zahlen – das sind gefühlte 1.000 Euro“, hieß es da etwa laut dem Fernsehsender BFMTV.
Wohnung als Postlager
Aus Überforderung hat eine Briefträgerin aus Berlin über 10.000 Postsendungen in ihrer Wohnung gelagert, statt sie auszutragen. Die Zustellerin, die in sechs Nächten pro Woche Zeitungen und Kataloge verteilt, sollte seit vergangenem November zusätzlich hunderte Briefe austragen. Da sie das in ihrer Arbeitszeit nicht schaffen konnte, sich aber nicht traute, es ihrem Arbeitgeber zu melden, begann sie, die nicht verteilte Post in ihrer Wohnung zu lagern. Als das im Februar herauskam, waren die Stapel aus Briefen, Zeitungen und Päckchen bereits meterhoch. Die Zustellerin muss nun um ihren Job fürchten, auf dessen Gehalt sie dringend angewiesen ist.
