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MieterZeitung Februar 2020

Inhaltsverzeichnis

Blickpunkt:
Auch im gerade begonnenen Jahr 2020 ist kein Ende der Wohnungs- und Mietenkrise abzusehen - im Gegenteil. Dabei sind fehlende Wohnungen nur ein Problem.

Politik:
Kommentar Lukas Siebenkotten: „Mieterverein statt Gericht“
CO2-Preis und Wohngelderhöhung
Wohnen in der EU soll bezahlbar bleiben

Mietrecht:
Finanzämter als Mietpreistreiber
Neues vom BGH: Alter Mietspiegel, Wohnfläche, Automatisierte Rechtsberatung
Kurzurteilesa

Wohnen:
Wer einen ausländischen Namen hat, findet oft nur schwer eine Wohnung. Diskriminierung ist zwar gesetzlich verboten, doch die Praxis sieht anders aus.

Verbraucher:
Tipps für Mieter: Nebenkosten sparen
Armut im reichen Land

Nachrichten:
Aktionstag Wohnen am 28. März
Leute - Leute
Mehr Wärmeverbrauch in Wohnhäusern
Demo der Vermieter
Strompreise stark gestiegen

Rubriken:
Neu im Amt: Bundesdirektorin Dr. Melanie Weber-Moritz
Ihr Mieterverein informiert
Leser fragen
Aktion: Haustiere
Leserbriefe
Preisrätsel: Mitmachen und gewinnen
Aufgespießt
Impressum

Kommentar

Mieterverein statt Gericht

Die aktuelle Prozessstatistik des Deutschen Mieterbundes (siehe die Seiten 22/23 in dieser Ausgabe) für das Jahr 2018 zeigt, die bundesdeutschen Mieterinnen und Mieter sind keine „Prozesshanseln“, sie wollen nicht wegen jedes Wohnungs- oder Mietproblems gleich vor Gericht ziehen. Seit Jahren sinkt die Zahl der Mietrechtsprozesse, von 2017 auf 2018 um 0,75 Prozent, seit 1996 um insgesamt ganze 35 Prozent.

Das ist vor allem der guten Arbeit der vielen Mietervereine, die im Deutschen Mieterbund zusammengeschlossen sind, zu verdanken. Denn auch sie sind keine „Prozesshanseln“, 97 Prozent der Fälle, die ihnen zur Klärung vorgelegt werden, landen gar nicht erst vor Gericht. Mit dieser Bilanz und dank ihrer erfahrenen Rechtsberaterinnen und Rechtsberater können die Mietervereine als größte Streitschlichter und Verbraucherschützer auf dem Gebiet des Mietrechts gelten.

Sie beraten nicht nur umfassend und genau, sondern analysieren auch Unterlagen, erledigen Schriftverkehr und sind vor allem immer für die Mieterinnen und Mieter da. Kaum vorstellbar, wie Mieter, die in Sachen Wohnung gegenüber dem Vermieter erst einmal am kürzeren Hebel sitzen, ohne die Mietervereine zu ihrem Recht kämen. Und wie viele Probleme sich so lange hochschaukeln würden, bis sie vor Gericht landen würden. Zum Glück ist das nur ein Gedankenspiel, deshalb an dieser Stelle ein großes Dankeschön an die Beraterinnen und Berater in den Vereinen!

Social Media

Mieten steigen – Mieten stoppen

Angesichts steigender Mieten wählte die Wochenzeitung „Zeit“ für ihre Berichterstattung im Dezember 2019 den Titel: „Mietbelastung – Arbeiten nur für die Miete“. Vor Ort gibt es unter Beteiligung der Mietervereine immer mehr Versuche, den Mietanstieg zu stoppen. Einige Beispiele: In Berlin ist der Mietendeckel schon fast Gesetz, in Bayern fordert eine Volksinitiative #6 Jahre Mietenstopp und in Düsseldorf wird ein Bürgerbegehren „Wohnen bleiben im Viertel“ angestrengt. Mieterbund-Präsident Lukas Siebenkotten regte als bundesweite Lösung eine Begrenzung des Mietanstiegs für fünf Jahre auf die Inflationsrate an. Europaweit startet derweil die Mobilisierung für den Housingday2020 am 28. März 2020. Aktuelle Informationen finden Sie wie immer unter

https://www.facebook.com/DMBMieterbund/ und https://twitter.com/DMBMieterbund

 

 

Urteile in Kürze

Wachdienst

Die Kosten für einen 24-Stunden-Concierge- und Wachdienst können bei entsprechender mietvertraglicher Vereinbarung als „sonstige“ Betriebskosten umlagefähig sein. Dies setzt jedoch ein konkretes Sicherheitsbedürfnis voraus, welches der Vermieter darlegen muss (LG Berlin – 65 231/18, WuM 2019, 584).

Eigenbedarf

Wird der Eigenbedarf damit begründet, dass die verheirateten Vermieter sich trennen würden und daher die Mietwohnung benötigen, genügt dies nicht – auch wenn feststeht, dass ein Ehegatte auf jeden Fall die Wohnung bezieht. In jedem Fall von Eigenbedarf muss die begünstigte Person namentlich oder zumindest eindeutig identifizierbar im Kündigungsschreiben genannt werden (AG Leonberg – 8 C 34/19, WuM 2019, 594).

Mieterhöhung

Ein Mieterhöhungsverlangen, das mit drei Vergleichswohnungen begründet wurde, ist unwirksam, wenn die genannten Wohnungen nicht vergleichbar sind. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn die Wohnfläche um mehr als 25 Prozent abweicht oder Dachgeschosswohnungen mit Dachschrägen mit normalen Geschosswohnungen verglichen werden (AG Nürtingen – 16 C 1616/19, WuM 2019, 648).

Schadensersatz

Der Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs umfasst neben den Umzugskosten und der doppelten Mietbelastung in der Umzugszeit auch die Mietdifferenz für die Dauer von dreieinhalb Jahren (AG Coesfeld – 4 C 156/19, WuM 2019, 712).

Zwischenablesung

Die Kosten von Zwischenablesungen anlässlich von Umzügen können nicht wirksam durch Formularvertrag auf den Wohnraummieter abgewälzt werden (LG Leipzig – 08 O 1620/18, WuM 2019, 639).

 

Mietertipp

Nebenkosten sparen, Klima schützen

Die Art der Warmwassererzeugung, der Zustand der Heizung oder die Dämmung: Mieter müssen sich mit Gegebenheiten arrangieren, die von den Hausbesitzern vorgegeben werden. Das kann beispielsweise bedeuten, dass wegen einer ineffizienten Heizanlage höhere Heizkosten getragen werden müssen. Oder dass ein alter Elektroboiler die Stromkosten in die Höhe treibt. Umso wichtiger ist es, alle Möglichkeiten zu kennen, den eigenen Energieverbrauch gering zu halten und Kosten zu sparen. Damit kann auch CO2 vermieden und zudem zum Klimaschutz beigetragen werden.

Da rund 80 Prozent des gesamten Energieverbrauchs in Privathaushalten durch die Heizung und den Warmwasserverbrauch verursacht werden, ist das Sparpotenzial hier besonders hoch. Die kostenlosen Online-Rechner WasserCheck und HeizCheck helfen dabei, Heizkosten- und Warmwasserverbrauch sowie die Kosten dafür zu bewerten. Beide Tools zeigen in wenigen Schritten, wie der eigene Verbrauch reduziert und Kosten gespart werden können und welche Maßnahmen hier besonders effektiv sind.

Wird in einem Wohngebäude das Wasser dezentral durch einen alten Durchlauferhitzer erwärmt, lohnt sich zum Beispiel oft der Austausch. Für effiziente elektrische Durchlauferhitzer gibt es lukrative Fördermöglichkeiten, außerdem können diese Geräte jährlich rund 20 Prozent des Energieverbrauchs einsparen.

Sowohl WasserCheck als auch HeizCheck dauern nur wenige Minuten und können auf www.mieterbund.de/service durchgeführt werden. Mehr Informationen zu effizientem Heizen und Warmwasser gibt es auch auf  www.co2online.de

 

 

Leserfragen

Gartenpflege

Axel W., Hannover: Ich bin mietvertraglich verpflichtet, die Kosten der Gartenpflege als Betriebskosten zu zahlen. Ein großer Teil des Gartens ist nach wie vor nicht gärtnerisch gepflegt, völlig verkrautet und mit Maulwurfhaufen überdeckt. Der Vermieter will nun einen Gesamtbetrag in Höhe von 3.800 Euro für angeblich geleistete Gartenarbeit abrechnen, von denen ich anteilig 645 Euro zahlen soll. Ansonsten stehen in der Abrechnung keine weiteren Beschreibungen des Aufwandes oder eine Erklärung, wie sich die Kosten errechnen. Das Argument meines Vermieters lautet nur „Jahrespflege“. Muss ich das so akzeptieren?

Antwort: Nein. Der Mieter muss die Aufwendungen für die Gartenpflegekosten nur bis zur Höhe der tatsächlich angefallenen und nachgewiesenen Beträge anteilig zahlen, und dies auch nur, wenn die Umlage wirksam vereinbart wurde. Der Mieter hat das Recht, die Abrechnung zu überprüfen. Er darf zur Überprüfung die Originalbelege in den Büroräumen des Vermieters einsehen, Kopien der Unterlagen anfertigen und auch eine Person seines Vertrauens hinzuziehen, wie den Berater des Mietervereins. Die für die Gartenpflege berechneten Kosten müssen der Art und Höhe nach vertretbar sein. Die durchgeführten Arbeiten, die Anzahl der angesetzten Stunden und das aufgewandte Material müssen also angemessen und der Preis üblich sein.

Sperrmüllentsorgung

Edith M., Mannheim: Mein Vermieter hat den Speicher von abgestellten Gegenständen ehemaliger Mieter räumen lassen. Die Kosten der Sperrmüllentsorgung wurden in der Nebenkostenabrechnung auf uns Mieter umgelegt. Ich wohne seit 1982 in dieser Wohnung. Es gab bisher keine weiteren Sperrmüllentsorgungen. Muss ich diese Kosten wirklich tragen?

Antwort: Nein. Umlagefähig sind nur Nebenkosten, die regelmäßig entstehen. Wird vom Vermieter nach Jahren eine einmalige Sperrmüllaktion durchgeführt, kann jedoch davon ausgegangen werden, dass es sich hierbei gerade nicht um einen regelmäßigen Vorgang handelt. Die Kosten sind in diesen Fällen nicht vom Mieter zu tragen. Entstandene Kosten kann sich der Vermieter nur bei den Verursachern zurückholen bzw. muss er diese selbst zahlen.

Heizkostenverteiler

Lidia Z., Soltau:  Im Schlafzimmer und in der Küche befinden sich die Heizkostenverteiler weit oben am Heizkörper, d. h. ohne jeglichen Abstand vom oberen Rand des Heizkörpers. Ist das so richtig?

Antwort: Nein. In der Regel sollen Heizkostenverteiler bei Standardheizkörpern in 75 Prozent der Bauhöhe des Heizkörpers (von unten gemessen) sowie in der horizontalen Heizkörpermitte montiert werden. Für kleine Heizkörper mit Bauhöhen unter 410 Millimeter erfolgt die Montage zumeist in 50 Prozent der Bauhöhe. Für Handtuchheizkörper und Rohrheizkörper gibt es dagegen keine einheitliche Bauhöhe für die Installation der Geräte.

Verteilerschlüssel

Pauli P., Rendsburg: Unsere Nebenkostenabrechnung hat sich geändert, ohne die Änderung zuvor mit uns Mietern abzusprechen. Bislang wurden die Wasserkosten nach Personenzahl berechnet. Dieses Jahr hat der neue Verwalter den Wasserverbrauch aber nach Fläche verteilt. Darf der Verwalter das einfach so machen?

Antwort: Nein. Den vereinbarten oder einmal gewählten Verteilerschlüssel darf der Vermieter nicht einfach abändern. Das geht nur, wenn er mit allen Mietern eine entsprechende Vereinbarung trifft. Eine Vereinbarung kommt nicht dadurch zustande, dass der Vermieter den Verteilerschlüssel in der Abrechnung ändert und die Mieter hiergegen nicht protestieren. Einseitig ändern darf der Vermieter den Verteilerschlüssel allenfalls, wenn er künftig  nach Verbrauch abrechnen will – er also beispielsweise Wasseruhren hat einbauen lassen.

Aufgespießt

Bunte Platte

In vielen Städten Ostdeutschlands wird versucht, die grauen Fassaden der Plattenbauten zu verschönern. Michael Fischer-Art bemalt mit Edding und Farbe die Wände eines Elfgeschossers im sächsischen Hoyerswerda. Der 50-Jährige pinselt comicartige Figuren mit wulstigen Lippen und großen Augen, Tiere und Blumen auf den Beton. Auch zwölf Wahrzeichen der Umgebung sollen sich auf dem 500-Quadratmeter-Gemälde wiederfinden – die „Krabat“-Mühle, ein Braunkohlebagger, das Schloss und der Tierpark ebenso wie der Liedermacher Gerhard Gundermann und Computer-Pionier Konrad Zuse als bekannte Kinder der Stadt.

Fischer-Art sieht in Plattenbauvierteln Potenzial: „Ich habe mich immer auf Neubaugebiete gestürzt. Hier gibt es für die Menschen bezahlbaren Wohnraum. Durch meine Kunst entsteht eine neue Lebensqualität.“ Und die ist wichtig in einer Stadt wie Hoyerswerda, deren Einwohnerzahl sich seit den Hoch­-zeiten des Braunkohlekombinates „Schwarze Pumpe“ fast halbiert hat und die seit der Wende mit gesellschaftlichen Umbrüchen und Arbeitslosigkeit zu kämpfen hat. Die kommunale Wohnungsgesellschaft gab Fischer-Art, der neben rund 20 Wohnblöcken bereits einen Kindergarten in China und ein Mauerstück für das US-Außenministerium gestaltet hat, den Auftrag, grau in bunt zu verwandeln. 600 bis 700 Kilo Farbe in 250 verschiedenen Tönungen braucht er dafür.

Alles Käse?

Was tun, wenn man Käse zwar mag, ihn aber nicht den ganzen Tag riechen möchte? In Oberbayern hat ein solcher Fall jahrelang die Gerichte beschäftigt. Inzwischen gab das Landgericht München II teils dem Inhaber eines Käseladens in Bad Heilbrunn Recht und teils einer Nachbarin, die sich über die Gerüche beschwert und Protestaufkleber verteilt hatte. Das Gericht entschied, dass sie die Aufkleber nicht mehr anbringen darf, aber weiter sagen dürfe, „dass sie es als stinkend empfindet“. Ob die Kontrahenten nun die Nase voll von weiteren Gerichtsstreitigkeiten haben, bleibt abzuwarten.

CDU-Büro im U-Bahn-Tunnel

Zum zweiten Mal hat das Künstlerkollektiv Rocco und seine Brüder einen leeren Tunnel der Berliner U-Bahn-Linie U9 in ein Zimmer verwandelt. Die erste Aktion vor rund vier Jahren stellte ein vollständig eingerichtetes Wohnzimmer dar und sollte auf die Folgen der schnell steigenden Mieten und der Verdrängung alteingesessener Mieter in Berlin aufmerksam machen.

Diesmal verteilten die Künstler mit der Installation eines Büros einen deutlichen Seitenhieb an die mietendeckelfeindliche Oppositionspartei CDU. Die musste kürzlich ihre Landeszentrale am innerstädtischen Wittenbergplatz aufgeben – nachdem sich die Miete für die Räume verdreifacht hatte. Als Trost richteten Rocco und seine Brüder dem Verband ein Büro im U-Bahn-Tunnel ein – stilecht mit Stadtplan und einem Wahlplakat des CDU-Mietrechtsexperten Jan-Marco Luczak an der Wand. Da die Verkehrsgesellschaft BVG das Zimmer sofort nach seiner Entdeckung räumte, wird der CDU der Umzug nach Charlottenburg aber wohl doch nicht erspart bleiben.