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MieterZeitung Februar 2019

Inhaltsverzeichnis

Nachrichten:
Hochhäuser: Kein Ausweg aus Wohnraumdilemma
Leute - Leute
Neuer Besitzer für Ruine des Adenauer-Hauses
Es droht eine "Graue Wohnungsnot"
Baugenehmigungen

Blickpunkt:
Wo sich Touristen über innenstadtnahe Unterkünfte in Privatwohnungen freuen, werden die Stadtviertel für Anwohner immer unattraktiver - und teurer.

Politik:
Kommentar Lukas Siebenkotten: „Schlecht gebremst“
Wohnungskonzerne unter Druck
Wann kommt die neue Grundsteuer?

Mietrecht:
Neues Mietrecht seit 1. Januar 2019
Neues vom BGH: Schimmel droht, Telefonleitung defekt, Mietminderung, Modernisierung
Mietrecht in Kürze
Eigenbedarf - Kündigungsgrund Nr. 1

Wohnen:
Die im vergangenen Jahr beschlossene Familienförderung verringert die Wohnungsnot nicht. Mit dem Geld wird vor allem gekauft, nicht neu gebaut.

Verbraucher:
Tipps für Mieter: Verbrauch der Heizenergie überprüfen
Prozess-Statistik: Weniger Prozesse, aber hoher Beratungsbedarf

Rubriken:
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Kommentar

Schlecht gebremst

Die Mietpreisbremse ist eine gute Idee, die von Anfang an schlecht umgesetzt wurde. So steigen die Mieten seit ihrer Einführung zwar langsamer, das reicht aber nicht, um die Lage auf dem angespannten Mietmarkt zu entschärfen.

Schuld daran sind die vielen Ausnahmen im Interesse der Vermieter. Dass die Regelung nicht bundesweit gilt, verunsichert zudem die Mieter, die oft gar nicht wissen, welche Regelung in ihrem Heimatort angewendet wird. So gibt es keine Mietpreisbremse in Sachsen, Sachsen-Anhalt und im Saarland. In Bayern, Baden-Württemberg, Brandenburg, Hessen und Hamburg ist unklar, ob die Verordnung gilt, weil Gerichte Landesverordnungen für unwirksam halten. Gut, dass wenigstens die SPD-Bundestagsfraktion ihre Forderung nach einer flächendeckenden Geltung bekräftigt.

Auch wir fordern, dass die Bundesregierung sich endlich zu grundlegenden Änderungen durchringt und nicht weiter nur Trippelschritte wagt wie mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz, das im Januar in Kraft trat. Wir wollen eine bundesweite und unbefristete Mietpreisbremse. Dass die bisherige Regelung 2020 ausläuft, obwohl die Mieten rasant weiter steigen, ist inakzeptabel.

Deshalb ist es ein erster Schritt, wenn Justizministerin Katarina Barley die Mietpreisbremse nach 2020 um fünf Jahre verlängern will. Viele weitere Schritte müssen aber folgen, damit die Mietpreisbremse so wirken kann, wie wir es uns für die Mieter im Lande wünschen.

Social Media

Bezahlbares Wohnen

Neben den Mieten führt auch der Anstieg der Nebenkosten zur Verteuerung des Wohnens. Auch die anstehende Reform der Grundsteuer droht zu einem weiteren Kostentreiber zu werden. Aus Sicht des Mieterbundes dürfte diese Eigentumssteuer gar nicht auf die Mieter umgelegt werden. Auch durch die Beiträge auf unseren Social-Media-Seiten wollen wir auf diese Themen aufmerksam machen. Weitere Diskussionsbeiträge und Informationen finden Sie unter

https://www.facebook.com/DMBMieterbund/

und https://twitter.com/DMBMieterbund

 

Urteile in Kürze

Auszug

Die Kosten für das Entfernen einer Fototapete (in beigem Ton mit Motiv einer gemauerten Wand) sowie die Neutapezierung hat der Mieter nach Auszug zu erstatten, weil die sehr unruhige Wandgestaltung nicht dem Geschmack eines Durchschnittsmieters entspricht (AG Pinneberg  – 84 C 141/17, ZMR 2018, 1013).

Haushaltsnahe Dienstleistungen

Der Mieter hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf die unentgeltliche Erteilung einer Aufstellung der im Rahmen der Betriebskostenvorauszahlungen gezahlten Kosten, die als haushaltsnahe Dienstleistungen vom Mieter steuerlich absetzbar sind (AG Chemnitz – 20 C 168/18, WuM 2018, 721).

Nebenkosten

Eine „Notdienstpauschale“ (nicht Notrufdienst), womit die Kosten abgedeckt werden sollen, die dafür anfallen, dass auch außerhalb der üblichen Geschäftszeiten bei Schadens- oder Notfällen eine Person erreichbar ist, gehört nicht zu den auf den Mieter umlegbaren Betriebskosten (AG Berlin-Charlottenburg – 215 C 311/17, NZM 2018, 747).

Winterdienst

Der Mieter, der die Kosten des Winterdienstes bestreitet, muss konkret vortragen, inwieweit die Abrechnungen nicht mit den tatsächlichen Verhältnissen vor Ort beziehungsweise den ausgeführten Leistungen übereinstimmen sollen (AG Zossen  – 7 C 75/18, GE 2018, 1529).

Kündigung wegen Porno-Video

Die Herstellung pornografischer Videoclips in der Wohnung und auf einem von außen nicht einsehbaren Teil des zur Wohnung gehörenden Balkons sowie deren Vermarktung rechtfertigt keine Kündigung, solange die Aktivität keine Außenwirkung entfaltet (AG Lüdinghausen – 4 C 76/18, WuM 2018, 312).

 

Mietertipp

Verbrauch der Heizenergie überprüfen

Ist man zu Hause, dann ist sie an: die Heizung. In den kalten Monaten fällt daher schnell auf, wenn die Heizanlage nicht richtig läuft. Läuft sie hingegen nicht effizient, fällt das oftmals gar nicht auf, denn hohe Heizkosten werden mangels Vergleichs- und Bewertungsmöglichkeiten insbesondere von Mietern häufig einfach hingenommen.

An dieser Stelle hilft der HeizCheck weiter: Mit dem kostenlosen Heizkostenrechner erfahren Mieter in rund fünf Minuten, ob ihre Heizkosten angemessen oder zu hoch sind. Bei zu hohen Verbrauchs- und Kostenwerten gibt das Online-Tool fachlichen Rat, um Abhilfe zu schaffen. Außerdem finden alle Nutzer hier praktische Hinweise rund ums Thema Heizen sowie die Kontaktdaten des örtlichen Mietervereins und der nächsten Verbraucherberatung.

Der HeizCheck wurde von der gemeinnützigen co2online GmbH entwickelt und vom Bundesumweltministerium gefördert. Bereits seit rund 15 Jahren ermöglicht es der Heizkostenrechner Verbrauchern, ihre Heizkosten auszuwerten. Nun ist der Rechner überarbeitet worden und hat eine neue Nutzeroberfläche erhalten. Die Ergebnisse der Bewertung werden jetzt auf einer schnell erfassbaren Farbskala dargestellt. Dank voreingestellter Durchschnittswerte sind sie bereits nach wenigen Eingaben verfügbar – die Ergebnisse können aber auch mit zusätzlichen Eingaben zu Wohnungslage und Kosten präzisiert werden.

Vor dem Start des HeizChecks sollte man die letzte Heizkostenabrechnung bereithalten, da der Rechner die darin enthaltenen Angaben zur beheizten Fläche, zum Heizenergieverbrauch und zu den Heizkosten benötigt.

www.mieterbund.de/service/heizcheck/heizcheck.html

 

Leserfragen

Einbauküche

Manfred H., Lüneburg: Ich wohne seit Jahren in einem Reiheneckhaus. Die Häuser sind vor 25 Jahren gebaut worden. Seit dieser Zeit wurde auch die mitvermietete Einbauküche genutzt. Kann ich den Vermieter zur Erneuerung der Küche auffordern?

Antwort: Nein. Der Mieter hat keinen Anspruch auf den Einbau einer neuen Küche, solange die alte Küche noch funktioniert. Ist sie defekt, kann der Mieter vom Vermieter eine Reparatur verlangen. Der Vermieter hat dann die Wahl, ob er die alte Küche repariert oder eine neue einbaut. Der Mieter hat aber keinen Anspruch auf den Einbau einer moderneren Küche.

Heizung

Ute L., Bad Salzuflen:  Die Temperaturen in unserer Wohnung steigen auch jetzt im Winter nicht über 19 Grad. Müssen wir das hinnehmen?

Antwort: Nein. Ist der Vermieter für die Beheizung der Wohnung verantwortlich, muss er durch entsprechende Einstellung der Heizungsanlage dafür sorgen, dass die im Mietvertrag festgelegte Mindesttemperatur gewährleistet ist. Fehlt eine vertragliche Vereinbarung, wird in der Regel eine Temperatur von mindestens 20 bis 22 Grad als ausreichend angesehen.

Müllschlucker

Elizabeta L., Cuxhaven: Wir wohnen über 40 Jahre in unserer Mietwohnung und hatten immer einen Müllschlucker im Haus. Nun hat der Vermieter den Müllschlucker zugeschraubt und Mülltonnen auf dem Hof aufgestellt. Er behauptet, der Müllschlucker sei kaputt. Das stimmt aber nicht, er hat einwandfrei funktioniert! Können wir die Miete mindern?

Antwort: Nein. Der Vermieter ist grundsätzlich berechtigt, eine Müllschluckanlage stillzulegen. Ein Mangel der Mietsache ist dadurch nicht gegeben, so dass der Mieter die Miete nicht deswegen mindern kann. 

Waschmaschine

Edda F., Berlin: Im Keller unseres Mehrfamilienhauses stehen die Waschmaschinen der Mieter, wobei alle Parteien außer mir zusätzlich einen Trockner im Keller aufgestellt haben. Ich möchte mir keinen Trockner anschaffen. Einen Trockenraum gibt es im Keller nicht. Darf ich daher meine Waschmaschine in meinem Badezimmer aufstellen? Ich habe starke Rückenschmerzen und möchte die nasse Wäsche nicht in mein 1. OG schleppen.

Antwort: Ja. Dem Mieter kann das Aufstellen einer Waschmaschine in seiner Wohnung in der Regel nicht verwehrt werden, auch nicht bei vorhandenem Wäschekeller. Auch eine Klausel im Mietvertrag, wonach der Mieter die vorhandene Wäscheküche nutzen muss, ist unwirksam. Allerdings muss der Mieter dafür Sorge tragen, dass durch den Betrieb der Maschine in seiner Wohnung keine Schäden an der Wohnung oder darunter liegenden Räumen – beispielsweise durch auslaufendes Wasser – eintreten.

Aufgespießt

Lieber sozial statt Rendite

Es gibt sie noch, die netten Kleinvermieter, denen das Soziale wichtiger ist als die Rendite. Einige davon schaffen es bis in die Presse. So wie Wolfgang „Wolfi“ Fischer aus München. Dem 77-Jährigen gehört ein 1.013-Quadratmeter-Haus, das er 1989 von seiner Großtante erbte. Rund 170.000 DM war es damals wert. Nun sollen es elf Millionen Euro sein, Investoren sind interessiert.

Doch „Wolfi“ verkauft die acht Wohnungen nicht, sondern vermietet sie – für 12 Euro pro Quadratmeter. Wer mal nicht zahlen kann, darf trotzdem wohnen bleiben, wer ein Kind bekommt, dessen Miete sinkt um 50 Euro. Die Wohnungen sind nicht spottbillig, aber bei einem durchschnittlichen Münchner Mietpreis von 17 Euro pro Quadratmeter eine gewisse Sicherheit. Die auch nach „Wolfis“ Tod bestehen bleiben soll: Das Haus bekommt die Wohnungsgenossenschaft Wogeno für rund zwei Millionen Euro – die Konditionen für die Mieter ändern sich nicht.

Von „Wolfis“ sozialer Ader profitieren seine Mieter und das freut ihn. Nur das Finanzamt spielt nicht mit: Denn wer weniger als 66 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete kassiert, gilt nicht als geschäftlicher Vermieter, sondern als Liebhaber. Reparatur- und Modernisierungskosten kann der nette Vermieter deshalb nicht voll von der Steuer absetzen. Doch davon will „Wolfi“ sich nicht beirren lassen: Das gute Verhältnis zu seinen Mietern sei ihm wichtiger als Gewinn, sagt er.

Auch Konrad Grevenkamp aus Hamburg setzt auf sozial. Der Inhaber der „impuls 21 Projektgesellschaft“ vermietet unter anderem zwei Häuser in der Wilhelmsburger Fährstraße mit zusammen rund 1.000 Quadratmetern. Die werden von Wohnprojekten genutzt, die viel mitbestimmen dürfen; die Mieten steigen zudem nur um die Inflationsrate.

In einer 600-Quadratmeter-Villa mit Kita in Eidelstedt, die Grevenkamp per Erbpacht erwarb, zahlen die Mieter sogar nur 4 Euro pro Quadratmeter – in Hamburg kosten neuvermietete Wohnungen im Schnitt über 13 Euro je Quadratmeter. Und Grevenkamp will nicht auf Lebenszeit Vermieter bleiben: Ein Haus verkauft er demnächst an die Bewohner.

Doch es wird immer schwieriger, seine Vision umzusetzen, wie ein Text auf Grevenkamps Homepage zeigt: Das „Nadelöhr“ für Projekte seien fehlende Häuser und Grundstücke und die horrenden Preise. Deshalb bittet er um „Tipps und Hinweise auf Häuser und Grundstücke“ in Hamburg.

Unfreiwilliger Abenteuerurlaub auf der Reeperbahn

Bei mir erkundet man keine Szene, sondern meinen Kiez“ – mit diesem Spruch macht der Ferienwohnungsvermittler Airbnb in Berlin Werbung für sein Angebot. Während sich jedoch der Begriff Kiez in Berlin auf ein Stadtviertel bezieht, ist damit in Hamburg meist das Rotlichtviertel auf St. Pauli gemeint. Genau dort landete Ende November eine dänische Familie, die eine Ferienwohnung über Airbnb gebucht hatte. Die Unterkunft, die Anna Vigsø für einen Städtetrip zum 50. Geburtstag ihrer Mutter mietete, entpuppte sich als Wohnung in einem Bordell auf der Reeperbahn – inklusive Handschellen, Peitschen, Pornofilmen und diversen Sexspielzeugen.

Auf den Angebotsfotos bei Airbnb sei das nicht zu erkennen gewesen, sagte Vigsø später dänischen Medien. Die Familie nahm es jedoch locker und verbrachte die geplanten drei Nächte in der ungewöhnlichen Ferienwohnung. In den anderen Wohnungen des Hauses gingen die Rotlichtgeschäfte weiter. Das Bordell sei jedoch „perfekt schallgedämmt” gewesen, so dass sie davon nichts mitbekommen hätten, so Vigsø. Anschließend habe man dem Vermieter aber geschrieben, dass ein entsprechender Hinweis für künftige Mieter angebracht sei.

Bombenfund auf dem Dachboden

Beim Bauen erlebt man oft Überraschungen. Die explosive Überraschung, die einem Handwerker in Stuttgart im Dezember buchstäblich in die Hände fiel, ist aber eine andere Hausnummer: Der 27-jährige Dachdecker Alexander Stoll hatte bei der Arbeit „etwas Ofenrohrähnliches“ zwischen den Dachbalken entdeckt. Später erkannte er, dass es sich um eine Weltkriegsbombe handelte. Da er aber aufgrund der verkohlten Balken annahm, dass sie bereits explodiert sei, blieb er ruhig.

Etwas zu ruhig für den Geschmack der Polizisten auf dem Revier in Bad Cannstatt, zu denen er die Bombe nach drei Tagen brachte – im Kofferraum seines Autos, das er vor dem Revier abstellte. Erst als die Polizisten erschrocken den Kampfmittelräumdienst herbeizitierten, ging Stoll auf, dass er sich und viele andere hätte in Gefahr bringen können. Die britische Flammstrahlbombe war nämlich ein Blindgänger, von denen es hierzulande auch über 70 Jahre nach Ende des Zweiten Weltkrieges noch Hunderte gibt. Der Zünder wurde entschärft. Und Stoll versicherte, dass er künftig die Finger von solchen Überraschungen lassen wird.

Lieber innen als gar kein Balkon?

Viele Menschen legen bei der Wohnungssuche Wert auf einen Balkon. Ob damit ein „Innenbalkon“ gemeint ist, wie man ihn kürzlich in einer Wohnungsanzeige für Freiburg finden konnte, ist aber zu bezweifeln. Die „Zentrumsnahe 1-Zimmer-Wohnung“ (27 Quadratmeter) für 485 Euro Warmmiete, die Ende 2018 bei Immobilienscout24 zu finden war, wurde vom Vermieter mit den Worten „Der Innenbalkon ist ein schöner Aufenthaltsort an heißen Sommertagen.“ beworben. Der Glaskasten mit dahinterliegendem offenem Fenster sorgte im Internet für reichlich Spott, inzwischen ist die Anzeige gelöscht. Ob die Wohnung vermietet wurde oder dem Vermieter die Kommentare zu viel wurden, ist nicht bekannt.