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MieterZeitung Oktober 2017

Inhaltsverzeichnis

Blickpunkt:
Deutschlands Vermieter modernisieren und kassieren dafür drastisch mehr Miete. Der Deutsche Mieterbund fordert eine schnelle Änderung des Mietrechts.

Politik:
Kommentar Lukas Siebenkotten: „Schwierige Verhandlungen“
Deutschland hat gewählt
Neubau: Am Bedarf vorbei

Wohnen:
Der Trend, Wohnungsbesitz der öffentlichen Hand an private Investoren zu verschwerbeln, läuft nicht nur langsam aus, er verkehrte sich oft bereits ins Gegenteil: Die Städte kaufen zurück.

Mietrecht:
Lärm rund um die Mietwohnung
Gerechter Umlageschlüssel
Neues vom BGH: Abrechnungs- und Ausschlussfristen, Mieterhöhung, Eigenbedarf
Kurzurteile

Nachrichten:
Inklusive WG
Leute - Leute
Eichfristen deutlich verlängert
Gängeviertel kommt nicht in die Gänge
Sieben Euro mehr
Leipzig wächst

Verbraucher:
Mit harter Hand gegen professionelle Vermeiter
Zwangshaft für Vermieter

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Kommentar

Schwierige Verhandlungen

Das werden schwierige Verhandlungen. Nach der Absage der SPD an eine große Koalition müssen sich nun CDU, CSU, FDP und Bündnis 90/Die Grünen zusammenraufen. Welchen Stellenwert die zukünftige Wohnungs- und Mietenpolitik haben wird, lässt sich nur schwer voraussagen.

Von den möglichen Jamaika-Koalitionären haben in der in der abgelaufenen Legislaturperiode vor allem die Grünen eine an den Interessen der Mieterinnen und Mieter orientierte Politik erkennen lassen. Sie setzten sich für eine Verbesserung der Mietpreisbremse, ein neues Mietrecht und eine neue Wohnungsgemeinnützigkeit ein. Ob sie diese Ziele gegen die FDP in einer Koalitionsvereinbarung durchsetzen können, bleibt abzuwarten.

CDU und CSU haben in der großen Koalition eine Verbesserung des Mietrechts fast zwei Jahre lang verhindert. Einen Gesetzesentwurf des zuständigen Justizministers Heiko Maas legten sie auf Eis. Im gemeinsamen Wahlprogramm war wenig zur Mieten- und Wohnungspolitik zu lesen. Kanzlerin Angela Merkel kündigte jedoch an, in der nächsten Legislaturperiode mindestens 1,5 Millionen Wohnungen bauen zu wollen.

Von der FDP haben die Mieterinnen und Mieter in Deutschland nicht viel zu erwarten. Im Gegenteil: In den Koalitionsverhandlungen mit der CDU in Nordrhein-Westfalen setzten sie den Abbau bestehender Mieterrechte durch.

Bundeskanzlerin Angela Merkel hat nach der Wahl gesagt, sie hoffe, im Dezember eine neue Regierung vorstellen zu können. Die Entwicklung auf den Wohnungsmärkten lässt nicht zu, dass die neue Bundesregierung und die sie tragende Koalition die Wohnungs- und Mietenpolitik vernachlässigen.

 

Urteile in Kürze

Untervermietung

Ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung besteht nicht, wenn die Hauptmieter der Wohnung ihren tatsächlichen Wohnsitz und Lebensmittelpunkt an anderer Stelle begründet haben und kein konkreter Rückkehrwille ersichtlich ist. Der Wunsch, die Wohnung dauerhaft als „Rückzugsort“ oder für den Fall des Scheiterns der Partnerschaft vorzuhalten, reicht nicht aus (LG Berlin – 65 S 433/16, WuM 2017, 263).

Betriebskosten

Ein Verschulden des Vermieters an dem verspäteten Zugang der Betriebskostenabrechnung entfällt nicht wegen der Weigerung des Mieters, dem Vermieter bei Rückgabe der Wohnung die neue Adresse mitzuteilen, wenn der Vermieter nicht alle zumutbaren Möglichkeiten ausgeschöpft hat, die neue Adresse des Mieters zu ermitteln. Auf das Bestehen eines Nachsendeauftrags unter der alten Adresse darf der Vermieter 17 Monate nach Rückgabe der Wohnung nicht mehr vertrauen (AG Köln – 208 C 495/15, WuM 2017, 265).

Minderung

Marderbefall auf dem direkt über der Wohnung gelegenen Dachboden rechtfertigt eine Mietminderung von (mindestens) zehn Prozent (AG Augsburg – 72 C 2081/16, WuM 2017, 319).

Kündigung

Blockiert ein Mieter bei bestehenden erheblichen Konflikten mit den Nachbarn jegliche Gesprächsangebote und Befriedungsversuche, kann dies eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen (AG Augsburg – 25 C 974/16, WuM 2017, 349).

Schönheitsreparaturen

Obliegt dem Vermieter die Schönheitsreparaturlast, ist er zur Beseitigung vorhandener Dekormängel nicht nach eigenen Vorstellungen berechtigt. Er ist verpflichtet, die Farbwünsche des Mieters zu berücksichtigen, sofern ihm dadurch keine Mehrkosten entstehen oder sonstige schutzwürdige Interessen entgegenstehen (LG Berlin – 67 S 416/16, WuM 2017, 395).

Belegprüfung

Legt der Vermieter bei der Belegeinsicht und –prüfung der Betriebskostenabrechnung nicht alle Unterlagen vor und hat der Mieter dies ausdrücklich beanstandet, kann sich der Vermieter später nicht darauf berufen, der Mieter habe seine Einwendungen gegen die Abrechnung nicht rechtzeitig innerhalb von zwölf Monaten erhoben (Landgericht Berlin 63 S 132/16, GE 2017, 294).

 

 

Leserfragen

Mülltonnen

Manfred G., Wiesbaden: Wir wohnen in einem Sieben-Parteien-Mietshaus. Die Restmüll- und Biotonne werden durch die Müllabfuhr von ihrem Abstellplatz zur Straße (nur ein kurzes Stück) gerollt und nach Entleerung wieder zurückgestellt. Demgegenüber werden die Papiertonnen und die Tonne für den Plastikmüll nicht von ihrem Abstellplatz geholt. Obwohl in den Mietverträgen und in der Hausordnung keinerlei Regelung hierzu getroffen ist, übernehmen das Rausstellen der fraglichen Tonnen einige Mieter. Wäre es nicht eigentlich Aufgabe des Vermieters, für das Rausstellen der Tonnen Sorge zu tragen?

Antwort: Ja. In vielen Städten und Gemeinden ist es Aufgabe des Vermieters, die Mülltonnen am Abholtag an den Straßenrand zu stellen. Der Mieter muss dies nur bei ausdrücklicher Vereinbarung mit dem Vermieter tun.

Schlüssel

E. Reuwener, Heinsberg: Unser Vermieter hat an den Briefkästen die Schlösser ausgetauscht. Bei jedem dieser neuen Schlösser sind zwei Schlüssel dabei. Der Vermieter händigt uns Mietern aber jeweils nur einen Schlüssel aus und begründet dies damit, dass er jeweils einen Schlüssel einbehält, um immer ein Original zu haben, falls der Schlüssel verloren geht. Darf er das?

Antwort: Nein. Der Vermieter muss einem Mieter sämtliche Schlüssel aushändigen. Dazu gehören nicht nur Haus- und Wohnungsschlüssel, sondern auch Keller, Briefkasten und Garagen-Schlüssel. Der Vermieter darf auch nicht „für alle Fälle“ einen Schlüssel behalten. Sollte ein Schlüssel verloren gehen, muss der Mieter den Vermieter informieren, unter Umständen die Kosten eines Ersatzschlüssels oder für den Austausch des Schlosses übernehmen.

Rauchwarnmelder

Hilmar K., Oldenburg: Als ich vor drei Jahren in meine Mietwohnung einzog, waren in der Wohnung keine Rauchwarnmelder. Jetzt will meine Vermieterin in fünf Räumen die Melder einbauen lassen. Selbstverständlich soll ich alle Kosten tragen, das heißt Anschaffungskosten, Montagekosten und die Anfahrtskosten des Monteurs! Muss ich das?

Antwort: Nein. Die Kosten für die Anschaffung und die Kosten der Installation der Rauchwarnmelder können nicht über die Betriebskostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden, sie können aber zu einer Mieterhöhung führen.  Der Vermieter kann elf Prozent dieser Kosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Umlegbar über die Betriebskostenabrechnung sind die Kosten einer regelmäßigen Funktionsprüfung der Rauchwarnmelder.

Kindergarten

Gisela S., Mannheim: Wir wohnen direkt neben einem Kindergarten. Von morgens bis abends spielen die Kinder im Hof und lärmen. Kann man eine Mittagspause (Ruhepause) verlangen und die Miete wegen Lärms mindern?

Antwort: Nein. Kinderlärm, zum Beispiel aus benachbarten Kindergärten, Tagesstätten oder Schulen, wird durch die Gerichte regelmäßig als Minderungsgrund ausgeschlossen. Dies gilt vor dem Hintergrund, dass die Eröffnung eines Kindergartens einer öffentlich-rechtlichen Genehmigung bedarf und insoweit eine Prüfung der örtlichen Verhältnisse vorausgegangen ist, umso mehr, wenn der Mieter in Kenntnis der Situation die Wohnung gemietet hat.

Aufgespießt

Graf kontra Altstadt

Ein bizarrer Kleinkrieg um vier Quadratmeter Fläche in der engen Altstadt der mittelfränkischen Kleinstadt Pappenheim kann teuer für die Stadt werden. Albrecht Graf von und zu Egloffstein kündigte an, die Fläche einzäunen zu wollen. Steht dort ein Zaun, kommt kein Auto mehr durch. Stadtwerke und etwa 40 öffentliche Parkplätze wären nicht mehr erreichbar.

Bürgermeister Uwe Sinn (SPD) mutmaßt, dass der Graf den Zaun aufstellen will, weil die Stadt ihm weitere Zuschüsse aus der Städtebauförderung für die Sanierung seines Schlosses verweigert. Die Stadt wirft dem Schlossbesitzer vor, sich nicht an vertragliche Absprachen gehalten zu haben, und will wissen, wofür er die bisherigen 1,3 Millionen Euro Fördergelder verwendet hat. In einer „streng geheimen Sitzung“ sollte der Stadtrat entscheiden, wie es weitergeht. Unter anderem stand ein Enteignungsverfahren im Raum.

Preiswert wohnen auf der Themse

Preiswert wohnen mitten in London – das geht. Der 67-jährige Rentner Charlie McLaren erfüllt sich diesen Traum auf seinem Hausboot Viod II in Sichtweite der Londoner Tower Bridge. Auf dem 32 Meter langen ehemaligen Frachtboot, das er sich vor drei Jahren kaufte, fehlt es ihm an nichts. Im Bauch des Bootes hat er sich einen modernen Wohnraum eingerichtet.

1.000 Euro zahlt McLaren im Monat. Darin inbegriffen sind eine Gemeindesteuer, Kosten für Heizung und warmes Wasser, Instandhaltungsarbeiten und eine Verwaltungsgebühr für den Ankerplatz. Unweit seines Ankerplatzes zahlen Mieter schon für ein Zimmer mit integrierter Küche und kleinem Bad 1.700 Euro Miete pro Monat.

Neben dem des Rentners liegen noch weitere Boote an dem Steg. Insgesamt 17. Sie alle sind bewohnt. Fran Read vom Canal and River Trust, der den Großteil der Wasserwege Londons verwaltet, sieht die hohen Londoner Mieten als Ursache dafür, dass immer mehr Menschen auf ein Hausboot ziehen. „Zwischen 2012 und 2016 ist die Zahl der Bootsbesitzer um 57 Prozent in die Höhe geschossen“, sagt Read. Knapp 60 Prozent der rund 3.600 Boote werden als Wohnungen genutzt.

Bootsbesitzer, die keinen festen Ankerplatz haben, müssen alle zwei Wochen ihren Standort wechseln. Die Konkurrenz um die Anlegeplätze ist deshalb enorm. Rentner Charlie McLaren ficht das nicht an. Er hat einen festen Ankerplatz. Und noch eines unterscheidet den Rentner von anderen Bootsbewohnern. Seine Nachbarn leben in deutlich einfacheren Verhältnissen. Die Boote sind oft eng und nur mit einer kleinen Kochnische und einem funktionellen Bad ausgestattet. Eine Fußbodenheizung wie an Bord der Viod II ist die Ausnahme.

Rohe, herzliche und bunte Gegend

Mit seiner Wohnungsanzeige für eine 110-Quadratmeter-Wohnung in Köln-Nippes machte sich ein Vermieter keine Freude. Vor allem den vielen Nippesern stieß sie sauer auf. Das Umfeld der Wohnung beschreibt er als „roh, herzlich und bunt“. Hier werde man „auf jeden Fall auf der Straße zum nachbarschaftlichen Schwatz angesprochen, aber unter Umständen auch schon mal mittags betrunken“. Für ihn sei das total richtig, aber wer damit nicht umgehen kann oder will und für solche Nachbarschaftskontakte keine Geduld und Toleranz habe, sei falsch im Viertel. Das sei „nichts für Helikopter-Eltern oder Menschen, die sich total abschotten wollen“.

Frei von Scham und Versuchung

Udo Jürgens besang das Gehabe mancher Nachbarn „in diesem ehrenwerten Haus“ schon 1974. Er machte sich über die spießige Moral so mancher Nachbarn lustig. Doch auch 43 Jahre später hat das Lied offensichtlich nicht an Aktualität verloren. Selbst in Berlin. Dort stieß das Aufstellen eines Wäscheständers auf dem Balkon, auf dem neben Hosen, Blusen und Pullis auch Unterwäsche hing, auf das Missfallen eines Nachbarn. Auf einem Zettel ermahnte er die Frau mit den Worten: „Hallo Nachbarin, könnten Sie in Zukunft bitte keine Unterwäsche auf Ihren Balkon hängen? Dies ist ein christliches Haus und unser Sohn soll frei von Scham und Versuchung aufwachsen!!!“ Ein richtig ehrenwerter Nachbar.

Das Müll-Haus von HA Schult

Wenn der Kölner Künstler HA Schult in Köln seine Werke öffentlich präsentiert, dann sind hitzige und kontroverse Diskussionen programmiert. Sein jahrelanger Streit mit Kölns früherem Regierungspräsidenten Franz-Josef Antwerpes über sein mit Flügeln verziertes und vergoldetes Auto auf dem Turm des denkmalgeschützten Stadtmuseums sorgte immer wieder für Gesprächsstoff. Zumal der streitlustige Künstler gegen den nicht weniger streitlustigen Regierungspräsidenten letztendlich obsiegte.

Jetzt macht der Aktionskünstler erneut mit einem umstrittenen Projekt Schlagzeilen: Auf der rechten Rheinseite in Blickachse zum Dom ließ er gegen den Willen des Kulturbeirates der Stadt ein Müll-Haus mit dem Namen „Save the World Hotel“ errichten. Als Baumaterial verwendete der Künstler Müll, der an den Küsten Europas angeschwemmt wurde: Plastikflaschen, Netze und Stofffetzen. Kinder sammelten bereits 2009 Müll an spanischen Stränden. HA Schult will damit auf die Umweltverschmutzung und die Situation von Obdachlosen aufmerksam machen. Schult unterstützt damit auch einen Verein, dessen Ziel der Bau der „Casa Colonia“ ist, in der Wohnungslose, Flüchtlinge, Studenten und Künstler unter einem Dach leben sollen.