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17.11.11 - 12:38 Uhr

Bundesregierung legt Mietrechtsänderungsgesetz vor

Mieterbund: Scheinlösungen für Scheinprobleme

Hauptfragen der energetischen Modernisierung und des Mietrechts bleiben unbeantwortet

 

(dmb) „Die Bundesregierung liefert Scheinlösungen für Scheinprobleme. Diesen Gesetzentwurf hat niemand gebraucht. Die aktuellen, meistdiskutierten und eigentlichen Hauptfragen im Mietrecht – zum Beispiel, wer die energetischen Modernisierungen eigentlich zahlen soll – bleiben unbeantwortet. Die geplanten Neuregelungen aus dem Bundesjustizministerium sind enttäuschend, überflüssig und ungerecht“, kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB), Lukas Siebenkotten, den heute vorgelegten Referentenentwurf eines Mietrechtsänderungsgesetzes.

 

Auf 62 Seiten regelt und begründet der Referentenentwurf neue Vorschriften über die energetische Modernisierung von Mietwohnungen und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln:

  • Bei Baumaßnahmen für energetische Modernisierungen wird das Mieterrecht auf Mietminderung, zum Beispiel wegen Baulärms, Dreck, Einrüstung des Gebäudes und Verdunklung der Wohnung oder wegen Heizungsausfalls, für drei Monate vollständig ausgeschlossen.           
    Siebenkotten: „Damit schafft die Bundesregierung ein ‚Grundrecht für Verbraucher‘ teilweise ab. Egal, ob im Kaufrecht, Reiserecht oder bei Handwerkerverträgen – niemand muss 100 Prozent zahlen, wenn die Gegenleistung nicht 100-prozentig ist.“  
    Siebenkotten bezweifelt, dass die Abschaffung des Mietminderungsrechts für die Investitionsentscheidung des Eigentümers oder Vermieters tatsächlich irgendeine Rolle spielt. Wenn in einem zu modernisierenden 10-Familien-Haus tatsächlich zwei Mietparteien die Miete um 20 Prozent kürzen sollten, wäre das bei einer durchschnittlichen Miete von 600 Euro ein Betrag von 240 Euro im Monat. Davon macht kein vernünftig denkender Eigentümer Investitionen in Höhe von 100.000 oder 150.000 Euro abhängig.     

  • Als Modernisierung dulden und über Mieterhöhungen bezahlen müssen Mieter auch Maßnahmen, die nicht zu niedrigeren Heizkosten bei ihnen führen, aber „nicht erneuerbare Primärenergie einsparen“. Gemeint sind zum Beispiel Fälle, in denen der Vermieter von Öl- oder Gasheizung auf Beheizung mit Holz bzw. Pellets umrüstet.     

  • Auf Härtegründe können sich Mieter im Vorfeld der Modernisierung nur noch einen Monat lang berufen. Der Einwand der wirtschaftlichen Härte (Miete ist nach Modernisierung unbezahlbar) wird nicht mehr vor Beginn der Arbeiten geprüft, sondern im Mieterhöhungsverfahren selbst. 

  • Formale Anforderungen an die Begründungspflicht des Vermieters bei Modernisierungen werden gesenkt.     

  • Kündigt der Vermieter die Modernisierung gar nicht oder nicht vollständig an, kann er trotzdem die Modernisierungsmieterhöhung mit 6-monatiger Verzögerung fordern und durchsetzen.

 

„Hinter diesen geplanten Neuregelungen steht offensichtlich die Vorstellung der Bundesregierung, mit dem Abbau von Mieterrechten könnten Investitionen ausgelöst und energetische Modernisierungen vorangetrieben werden. Das aber ist schlicht falsch“, erklärte der Mieterbund-Direktor. „Stattdessen muss die Frage beantwortet werden, wer die Kosten der energetischen Modernisierungen tragen muss.“

 

Nach geltendem Recht – hier gibt es keine Änderung – kann der Vermieter 11 Prozent der Modernisierungskosten auf die Jahresmiete aufschlagen. Entfallen beispielsweise 10.000 Euro Modernisierungskosten auf die Mieterwohnung, kann der Vermieter 1.100 Euro mehr Miete im Jahr fordern bzw. 91,67 Euro im Monat. Eine 20.000 Euro teure Investition führt sogar zu einer Vermieterforderung von 183,33 Euro mehr Miete im Monat. Derartige Mieterhöhungen sind für viele Mieter nicht bezahlbar, auch nicht unter Berücksichtigung von evtl. Heizkostenersparnissen in Höhe von 30 bis 50 Euro.

 

Siebenkotten: „Die Konsequenz der bisherigen gesetzlichen Regelung ist: Je teurer die Modernisierung ausfällt, desto höher steigt die Miete. Stattdessen müsste es heißen: Je besser und effizienter die Modernisierungsmaßnahme ist, je mehr Heizkosten eingespart werden können, desto höher kann die Miete steigen. Deshalb fordern wir die Abschaffung der bisherigen 11-Prozent-Mieterhöhungs-Regelung. Nach einer energetischen Modernisierung sollten Mieterhöhungen immer nur im System der ortsüblichen Vergleichsmiete möglich sein. Im Mietspiegel muss sich der höhere Wert der modernisierten Wohnung zeigen. Hier sind auch zeitlich befristete Zuschläge auf die Vergleichsmiete denkbar. Im Ergebnis aber müssen die Kosten für Klimaschutz und mehr Energieeffizienz aufgeteilt werden. Ein Drittel muss der Staat über öffentliche Förderungen zahlen, ein Drittel der Vermieter, der von Wertsteigerungen und der besseren Vermietbarkeit seiner Immobilie profitiert, und ein Drittel der Mieter, der weniger Heizkosten zahlen muss.“

 

Vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln

 

Mit den von der Bundesregierung vorgesehenen Neuregelungen sollen Wohnungsbetrüger bekämpft werden. Danach sollen Mieter beispielsweise fristlos gekündigt werden können, wenn sie die Mietkaution nicht pünktlich zahlen. Die Räumung einer Wohnung soll per einstweiliger Verfügung möglich werden, wenn der Vermieter wegen Zahlungsverzugs gekündigt hat und der Mieter den geschuldeten Geldbetrag nicht hinterlegen kann oder will.

 

Siebenkotten: Natürlich muss Wohnungsbetrügern das Handwerk gelegt werden, sie müssen strafrechtlich zur Verantwortung gezogen werden. Mit den vorgesehenen Neuregelungen werden die „Mietnomadenprobleme“, die letztlich Einzelfälle sind, aber nicht gelöst. Vermieter können Wohnungsbetrüger auch heute schon fristlos kündigen, wenn Mieter die Miete nicht – pünktlich – zahlen.“

 

Statt Scheinlösungen für Scheinprobleme anzubieten, sollte sich die Bundesregierung um real existierende Mietrechtsprobleme kümmern, zum Beispiel:

  • Die Neuvertragsmieten dürfen die ortsübliche Vergleichsmiete um nicht mehr als 10 Prozent übersteigen.
  • Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete müssen alle Mietverhältnisse einbezogen werden.      
  • Die Kappungsgrenze ist bei Mieterhöhungen von 20 Prozent in drei Jahren auf 15 Prozent in vier Jahren zu senken.    
  • Bei Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen ist die tatsächliche Wohnfläche zugrunde zu legen.     

  • Der Kündigungsschutz für Mieter ist zu verbessern, insbesondere müssen sich die Kündigungssperrfristen nach Umwandlung in Wohnungseigentum auf alle gesetzlichen Kündigungstatbestände erstrecken.       
  • Durch Nachzahlung rückständiger Mieten kann der Mieter bisher die fristlose Kündigung aus der Welt schaffen. Das muss auch für Kündigungen mit Kündigungsfrist gelten.  

  • Die Vereinbarung von Kündigungsverzichten oder Kündigungsausschlüssen muss eingeschränkt werden.

  • Verhindert werden muss, dass Mietern Gas, Strom oder Wasser abgestellt werden, weil der Vermieter ihre Vorauszahlungen nicht an die Versorgungsunternehmen weitergeleitet hat.