Sie verwenden einen veralteten Browser mit Sicherheitsschwachstellen und können daher diese Webseite nicht nutzen.

Hier erfahren Sie, wie einfach Sie Ihren Browser aktualisieren können.

03.06.09 - 16:21 Uhr

Geltendes Mietrecht modern und gerecht

Liberalisierung falsch - Korrekturen sinnvoll

 

(dmb) „Das geltende Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) garantiert einen gerechten Ausgleich zwischen Mieter- und Vermieterinteressen. Das Mietrecht stellt keine Hürde für energetische Modernisierungen dar, es schafft kein Nutzer-Investor-Dilemma, und es schützt keine ‚Mietnomaden’ und keinen Vandalismus. Deshalb sind Forderungen von Vermieterverbänden, Maklern oder FDP bzw. Teilen der CDU nach Abschaffung oder Liberalisierung des Mietrechts falsch und überflüssig“, erklärte der Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), Dr. Franz-Georg Rips, auf einer Pressekonferenz in Leipzig zu Beginn des 63. Deutschen Mietertages.

„Sinnvoll sind aber einzelne Korrekturen im Mietrecht, zum Beispiel zum Thema Contracting, bei Betriebskosten, Modernisierung oder Kündigungsschutz. Über diese Fragen werden wir in den nächsten Tagen mit 600 Delegierten der örtlichen Mietervereine aus ganz Deutschland diskutieren und unsere Forderungen formulieren“, kündigte Rips an.

 

Mietrecht – kein Hemmnis für energetische Verbesserungen

 

„Wer das Mietrecht als Hemmnis für energetische Modernisierungen beschreibt und ein Investor-Nutzer-Dilemma beklagt, weil Mieter angeblich die Vorteile und Vermieter die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen hätten, informiert falsch“, sagte der Mieterbund-Präsident.

Nach geltendem Mietrecht entscheidet allein der Vermieter, ob modernisiert wird oder nicht. Mieter können Modernisierungen, das heißt Baumaßnahmen zur Wohnwertverbesserung oder Energieeinsparung, nicht einfordern und nicht verhindern. Sie müssen Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich dulden und mit Mieterhöhungen bezahlen. Das gilt selbst dann, wenn sie keinen unmittelbaren Kostenvorteil aus der Modernisierungsmaßnahme haben.

 

Aus Sicht des Deutschen Mieterbundes gibt es bei Modernisierungsmaßnahmen vor allem ein Dilemma. Warmmietenneutralität, wonach die Heizkostenersparnis die Mieterhöhung ausgleicht, ist für Mieter meistens nicht erreichbar. Viele Mieter können nach einer Modernisierung die Miete nicht mehr oder kaum noch zahlen.

Außerdem müssen Vermieter auch im eigenen Interesse in ihre Wohnungsbestände investieren. Wer heute keine Maßnahmen zur Steigerung der Energieeffizienz durchführt, wird in Zukunft Schwierigkeiten haben, seine Häuser und Wohnungen noch zu vermieten, zumindest zu den heutigen Preisen.

 

Mietrecht – kein Schutz für „Mietnomaden“ und bei Vandalismus

 

Nach geltendem Mietrecht können Vermieter fristlos kündigen, wenn Mieter mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand sind oder wenn innerhalb von zwei Zahlungsterminen mehr als eine Monatsmiete offen geblieben ist. Schon ständig unpünktliche Mietzahlungen berechtigen Vermieter zu fristlosen Kündigungen. Auch Mieter, die den Hausfrieden stören oder die Wohnung beschädigen, können fristlos gekündigt werden. Das Mietrecht schützt diese Mieter nicht.

Rips: „Strengere mietrechtliche Vorschriften sind nicht nötig, aber auch nicht möglich. Wenn überhaupt, müsste geprüft werden, ob im Vollstreckungsrecht Korrekturbedarf besteht.“

Unabhängig hiervon hat die Bundesregierung in einer Antwort auf eine Kleine Anfrage der FDP-Fraktion (Drucksache 16/10737) festgestellt, dass die polizeiliche Kriminalitätsstatistik einen Rückgang der Betrugsfälle von 16,9 Prozent ausweist. Auch Statistiken der Wohnungswirtschaft weisen aus, dass die Mietschulden immer weiter zurückgehen.

„Wohnungsbetrüger sind seltene Ausnahmefälle, sie gehören angeklagt und vor Gericht. Aber sie stehen nicht unter dem Schutz des Mietrechts, sie sind nicht Klientel des Deutschen Mieterbundes“, sagte Rips.

 

Mietrecht – sinnvolle Korrekturen

 

Aus der Praxis, das heißt aus hunderttausendfacher Rechtsberatung der Juristen der örtlichen Mietervereine ergeben sich immer wieder Lücken, Schwachstellen oder Auslegungsfragen des geltenden Mietrechts.

 

Contracting: „Notwendig sind mietrechtliche Rahmenbedingungen für alle Contracting-Fälle“, forderte Rips. „Einerseits kann Contracting einen wesentlichen Beitrag zur Verbesserung der Energieeffizienz leisten und neue Arbeitsplätze schaffen. Andererseits müssen Mieter häufig bei Contracting hohe Kosten zahlen, ohne dass sie hierfür irgendwelche Vorteile haben.“

Beim Contracting übernimmt anstelle des Vermieters ein Wärmelieferant die Versorgung der Mietwohnungen mit Wärme und Warmwasser und stellt den Mietern einen kalkulierten Wärmepreis in Rechnung. Bisher fehlen sachgerechte Regelungen, unter welchen Voraussetzungen die hohen Wärmepreise gefordert werden dürfen.

„Geregelt werden muss, dass jede Umstellung auf Contracting immer auch den Einsatz eines neuen und effektiveren Heizungssystems beinhalten muss. Nur wenn durch Contracting die Energieeffizienz tatsächlich verbessert wird, lassen sich höhere Kosten rechtfertigen“, erklärte der Mieterbund-Präsident. „Außerdem erwarten wir Kostenneutralität bei der Umstellung und vor allem Regelungen zur Transparenz bei der Preisfindung.“

 

Betriebskosten: Um die Abrechnung der Betriebskosten prüfen zu können oder prüfen zu lassen, müssen Mieter einen Anspruch auf Zusendung der Originalunterlagen in Fotokopie haben. Bisher reicht es aus, wenn der Vermieter anbietet, dass die Abrechnungsunterlagen bei ihm eingesehen werden können.

Rips: „Diese Regelung ist insbesondere älteren Mietern gegenüber unzumutbar. Bei komplizierten oder größeren Abrechnungen haben Mieter vor Ort keine Chance, sachgemäß zu prüfen, wenn sie auf sich allein gestellt sind.

 

Heizkosten: Der Verteilungsmaßstab bei der Heizkostenabrechnung – 70 Prozent verbrauchsabhängig und 30 Prozent verbrauchsunabhängig – darf nur bei Gebäuden mit geringen Wärmeverlusten, also guter Energieeffizienz, gelten. Zurzeit ist es genau umgekehrt. In Gebäuden mit einem energetisch schlechten Zustand müssen 70 Prozent der Kosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Rips: „Das ist eine Schildbürgerstreich und hat mit Verteilungsgerechtigkeit nichts zu tun.“

 

In die Heizkostenabrechnung sollen zusätzliche Informationen aufgenommen werden, wie die Verbrauchskennwerte für Heizung und Warmwasser.

Rips: „Wir brauchen mehr Transparenz bei den Abrechnungen. Für Mieter müssen verschiedene Häuser miteinander vergleichbar werden.“

 

Stehen mehr als 15 Prozent aller Wohnungen in einem Haus leer (wenigstens zwei), darf nicht länger verbrauchsabhängig abgerechnet werden.

Rips: „Dauerhafter Leerstand darf nicht von den im Haus verbleibenden Mietparteien bezahlt werden müssen. Leerstand gehört zum unternehmerischen Risiko des Vermieters.“

 

Versorgungssperre: Mietern, die immer pünktlich die Vorauszahlungen für Gas, Wasser oder Strom an den Vermieter gezahlt haben, darf ein Energieversorger nicht „den Hahn abdrehen“, wenn der Vermieter seinerseits diese Zahlungen nicht weitergeleitet hat. Zahlt der Vermieter die Rechnungen der Unternehmen nicht, stoppen diese die Lieferungen mit Gas, Wasser oder Strom. Leidtragende sind die Mieter.

Rips: „Mieter werden praktisch als Geiseln genommen. Die Versorgungssperre trifft die Unschuldigen, nämlich die, die immer gezahlt haben.“

 

Modernisierungen: Auch bei Mieterhöhungen nach einer Modernisierung muss es eine Kappungsgrenze geben, wie zum Beispiel bei Mieterhöhungen auf die Vergleichsmiete.

Rips: „Es ist sicherzustellen, dass Mieter nicht aus ihrer Wohnung herausmodernisiert werden können. Auch nach einer Modernisierung muss die Wohnung bezahlbar bleiben.“

 

Kündigungen: Spekulative Interessen oder die Möglichkeit, eine hohe Rendite durch Abriss und Neubau eines Hauses zu erzielen, dürfen nicht die Kündigung eines Mietverhältnisses rechtfertigen.

Rips: „Die so genannte Verwertungskündigung muss die Ausnahme bleiben. Bestehende Mietverhältnisse dürfen nicht hohen Renditeerwartungen geopfert werden.“

 

Kündigungssperrfrist: Die Kündigungssperrfrist nach Umwandlung einer Miet- in eine Eigentumswohnung darf nicht dadurch unterlaufen werden, dass der Vermieter aus „sonstigem berechtigtem Interesse“ kündigt.

Rips: „Hier gibt es eine Gesetzeslücke. Kündigt der Vermieter für sich oder seine Eltern (Eigenbedarf), gilt eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren. Kündigt er für eine Aupairmädchen (kein Eigenbedarf), gibt es keine Kündigungssperrfrist, der Mieter muss räumen.“