MieterZeitung

Am 16. September startete die Expertenkommission der Bundesjustizministerin Stefanie Hubig, die bis Ende 2026 Vorschläge für eine Reform des Mietrechts erarbeiten soll. Im Mittelpunkt stehen eine neue Bußgeldregelung für Verstöße gegen die Mietpreisbremse und eine Reform des Mietwucher-Paragrafen, der in aktueller Form für Mieterinnen und Mieter ein „stumpfes Schwert“ und kaum anwendbar ist.

Im Koalitionsvertrag wurde die Mietrechtskommission bereits festgehalten, nun begann sie mit ihrer Arbeit. Beachtlich ist, dass der DMB mit gleich vier Vertretern und Vertreterinnen teilnimmt. War die „Mieterbank“ doch in vorherigen Kommissionen deutlich unterrepräsentiert im Verhältnis zu den Vermieterverbänden. Ich bin zuversichtlich, dass die vier DMB-Vertreter – DMB-Dachverband, Berliner Mieterverein, Mieterschutzverein Frankfurt am Main, Mieterverein Heidelberg –ihre Expertise und Forderungen mit Nachdruck in die Kommission einbringen werden.

Denn das bestehende Mietrecht schützt Mieterinnen und Mieter nur unzureichend, es wird zu oft umgangen oder nicht beachtet und findet häufig – nicht zuletzt bei Mietwucher – keine Anwendung, wie sich in der Beratungspraxis der über 300 örtlichen Mietervereine des DMB mit über 500 Beratungsstellen in Deutschland zeigt.

Seit 1954 gibt es in Deutschland mit § 5 Wirtschaftsstrafgesetz die Möglichkeit, gegen unangemessen hohe Mieten vorzugehen und Vermieter zu sanktionieren, wenn sie eine Miete verlangen, die mehr als 20 Prozent oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Aktuell müssen Mietende aber nachweisen, dass Vermieter eine Zwangslage bei der Wohnungssuche ausnutzen und dabei eine unangemessen hohe Miete verlangen. Ein solcher Nachweis ist in der Praxis unmöglich, daher wird das Gesetz kaum angewendet.

Bis Mitte der 2000er Jahre wurden unerlaubte Mietpreise regelmäßig geahndet, seitdem ist in Folge zweier BGH-Urteile  eine Durchsetzung kaum praktikabel. So wurde in Berlin seit 2017 in einem einzigen Fall ein Bußgeld wegen überhöhter Mieten verhängt. Aus anderen Städten wie Hamburg oder München sind nur Einzelfälle bekannt, bei denen es sich um besonders drastische Überschreitungen handelt.

Die Reform des Mietwucherparagrafen ist überfällig, da Mieterinnen und Mieter aufgrund zahlreicher Ausnahmen der Mietpreisbremse unzureichend vor zu hohen Mieten geschützt werden. Darunter leiden vor allem jene, die auf eine überteuerte Wohnung angewiesen sind, weil es am überhitzten Wohnungsmarkt praktisch keine bezahlbaren Alternativen gibt. Einige Vermieter nutzen das schamlos aus und verlangen Mietpreise, die die örtliche Mietspiegelspanne um weit mehr als 20 Prozent überschreiten.

Die Bundesregierung muss endlich tätig werden und § 5 Wirtschaftsstrafgesetz zur Bekämpfung von Mietwucher wieder praxistauglich machen, damit Mietende effektiv vor unzulässig hohen Mieten geschützt sind. Dafür werden wir uns auch in der Kommission mit aller Kraft einsetzen.

Ihre Dr. Melanie Weber-Moritz

Präsidentin des Deutschen Mieterbundes 

Möblierte Wohnungen, befristete Mietverträge, hohe Preise – wer in Berlin studieren will, sieht sich einer frustrierenden Wohnungssuche mit ungewissem Ende gegenüber

Seit acht Monaten sucht Jonathan D. nach einer Ein- bis Zweizimmerwohnung in Berlin. Im Oktober fängt das neue Semester an, bisher hat er keine dauerhafte Lösung gefunden, dafür aber eine Menge Dinge erlebt, die auf den Wohnungsmärkten der Großstädte üblich geworden sind. Zwischen 300 und 400 Bewerbungen habe er geschrieben, sagt der Student, genau zähle er nicht mehr mit. Was ihm aber aufgefallen ist: Immer mehr Wohnungen und Zimmer werden möbliert angeboten.

Das lässt sich durch Zahlen bestätigen: Eine Analyse des Immobilienportals ImmoScout zeigt, dass in den fünf größten Städten Ende 2023 bereits jede dritte Wohnung möbliert angeboten wurde – Tendenz steigend. In Frankfurt am Main war im vierten Quartal 2023 der Anteil möblierter Wohnungen am Gesamtangebot mit rund 41 Prozent bundesweit am höchsten.

Dabei werden möblierte Wohnungen oder Zimmer deutlich teurer angeboten als unmöblierte. In der Umfrage ergab sich eine im Schnitt um 10 Euro je Quadratmeter höhere Miete, sobald die Wohnung möbliert war – knapp 28,85 Euro/m² mussten in den fünf Metropolen bezahlt werden. Berlin lag mit fast 37 Euro/m² bereits 2023 weit über dem Schnitt.

Das erzählt auch Jonathan D. Zwei Kategorien konnte er ausmachen: erstens Unterkünfte, vollgestellt mit Designermöbeln und stark überteuert. Nicht mal sein eigenes Bett könnte man mitbringen, sagt er, die Wohnungen seien vermutlich für Leute gedacht, die nur für eine Zeit in Berlin arbeiten. Die zweite Kategorie: In der als möbliert angebotenen Wohnung stehe nur ein Regal oder ein wackliger Tisch, dennoch würden hohe Quadratmeterpreise aufgerufen und das mit dem Möblierungszuschlag begründet.

Intransparente Möblierungszuschläge

Denn für eine möblierte Wohnung dürfen Vermietende mehr Miete nehmen als für eine gleichwertige unmöblierte. Voraussetzung dafür ist aber, dass die Unterkunft „überwiegend mit Einrichtungsgegenständen“ ausgestattet ist, so dass sie sofort bewohnt werden kann. Gemeint sind damit etwa Schränke, Bett, Tisch und Stühle, Leuchten sowie Küchenmöbel und -geräte, wie Herd, Kühlschrank und Backofen. Einzelne Möbelstücke wie ein Einbauschrank oder ein Bett rechtfertigen in der Regel keinen Zuschlag, die so „eingerichtete“ Wohnung oder das Zimmer dürfte eigentlich nicht als möbliert vermietet werden.

Die Höhe des Möblierungszuschlags soll sich am Zeitwert der Einrichtung sowie an einer angemessenen Abschreibung orientieren, eine rechtliche Regelung gibt es jedoch nicht, obwohl der DMB sie schon lange fordert. Die meisten Gerichte gehen bei der Berechnung des Zuschlags von einem zehnjährigen Abschreibungszeitraum für die Möblierung und einem monatlichen Abschreibungssatz von zwei Prozent des Zeitwerts aus. Damit wäre ein Zuschlag von 200 Euro im Monat für neue Möbel im Wert von 10.000 Euro angemessen, wären die Möbel schon zwei Jahre alt, dürfte der Zuschlag höchstens 160 Euro im Monat betragen.

In der Praxis sind die Mietpreise für möblierte Wohnungen und Zimmer jedoch kaum nachvollziehbar, weil der Zuschlag für die Einrichtungsgegenstände im Mietvertrag nicht ausgewiesen sein muss. Für viele Vermietende ist die möblierte Vermietung damit ein leichter Weg, die Mietpreisbremse zu umgehen. Denn grundsätzlich gilt sie auch für möblierten Wohnraum, der Zuschlag darf zwar zusätzlich berechnet werden, aber eben nur in angemessener Höhe.

Nachprüfen lässt sich das für (potenzielle) Mieter:innen kaum. Der juristische Weg, an dessen Ende ein Gericht die zulässige Höhe des Zuschlags festlegt, dauert lange, auch scheuen viele Menschen die Konfrontation mit den Vermietenden, weil sie wissen, dass sie kaum eine andere Wohnung finden. Wer nicht bereit ist, sich über den Tisch ziehen zu lassen, aber dringend auf eine Unterkunft angewiesen ist, steckt in der Klemme. Das gilt nicht nur für möblierte Wohnungen, sondern auch für andere Auswüchse des Mietwohnungsmarktes, wie befristete Mietverträge, Wuchermieten oder (illegale) Untervermietung.

Überteuerte Apartments

Besonders schlimm ist die Situation für alle, die wenig Geld haben, etwa für Studierende wie Jonathan D. Ein regelmäßiges Einkommen können junge Menschen in Ausbildung meist nicht nachweisen, zumal zahlreiche Vermietende inzwischen ein Nettoeinkommen von mindestens der dreifachen Höhe der Warmmiete als Nachweis für die Zahlungsfähigkeit verlangen. Auch Bürgschaften der Eltern würden oft nicht mehr anerkannt, sagt Jonathan D. Stattdessen verlangten immer mehr Vermietende, dass die Eltern direkt in den Mietvertrag einstiegen.

Und nicht nur Wohnungen, sondern auch WG-Zimmer werden immer teurer. In Berlin lag der Durchschnittspreis im September 2024 bei 650 Euro, nur München und Frankfurt am Main sind teurer. Bleibt noch die Möglichkeit, sich auf einen der städtischen Wohnheimplätze zu bewerben. Allerdings hatten laut der Antwort auf eine Anfrage des Abgeordnetenhausmitglieds Niklas Schenker (Die Linke) Ende 2024 gerade mal 8,73 Prozent der in Berlin immatrikulierten Studierenden Zugang zu einem geförderten Wohnheimplatz.

Auch weil das bei weitem nicht ausreicht, boomen seit einigen Jahren -private Studierendenapartments: Häuser wie das „Neon Wood“, das „The Fizz“ oder „The Social Hub“ bieten voll eingerichtete Zimmer zu hohen Quadratmeterpreisen und mit befristeten Mietverträgen an. Weil die Gebäude meist erst nach 2014 errichtet wurden, sind sie von der Mietpreisbremse ausgenommen, die Quadratmeterpreise von teils über 40 Euro werden mit der modernen Einrichtung und Inklusivleistungen wie Internet oder Gemeinschaftsräumen begründet.

Befristete Mietverträge sind hier die Regel, denn während sie für Mietwohnungen nur in Ausnahmefällen – etwa bei Baumaßnahmen oder anstehendem Eigenbedarf – zulässig sind, gelten für Wohnheime weniger strenge Regeln. Zeitmietverträge dürfen ohne besonderen Grund abgeschlossen und -gekündigt werden. Vor Mieterhöhungen sind die Bewohner:innen schlechter geschützt, der Kündigungsschutz ist ebenfalls eingeschränkt. Trotz dieser Einschränkungen sind die Apartments gut nachgefragt, weil es in Großstädten wie Berlin kaum Alternativen gibt.

Wohnungssuche als Stressfaktor

Die prekäre Lage auf dem Wohnungsmarkt hat dabei nicht nur für den Geldbeutel, sondern auch für die Ausbildung Nachteile: Wer neben dem Studium etliche Stunden in der Woche arbeiten muss, um seine Miete zahlen zu können, wird meist nicht in der vorgesehenen Zeit fertig. Zudem erzeugen die Dauerbelastung durch Nebenjobs, befristete Mietverträge und die Angst vor Wohnungsnot Stress, der negative Auswirkungen auf die Gesundheit haben kann.

Dass man ja nicht unbedingt in Berlin studieren müsse, diese Aussage hat Jonathan D. schon öfter gehört, wenn er über seine frustrierende Wohnungssuche berichtet. Natürlich gebe es Städte, in denen der Wohnungsmarkt (noch) weniger angespannt sei als in Berlin, sagt er, aber wer z.B. Medizin, Zahnmedizin oder Pharmazie studieren wolle, könne sich den Studienort ja nicht aussuchen, sondern bekomme ihn zugewiesen. Außerdem sei es doch nicht hinnehmbar, dass immer weniger Menschen sich das Leben in den Städten leisten könnten.

Momentan wohnt Jonathan D. zur Zwischenmiete und hofft, dass er den Mietvertrag in Kürze übernehmen kann. Dann hätten die (teuren) Übergangslösungen endlich ein gutes Ende und er könnte in Ruhe mit dem Semester starten.

Die Zahl der Sozialwohnungen sinkt seit Jahrzehnten, dabei würden eigentlich immer mehr gebraucht. Geplante Fördermittel reichen nicht aus, grundlegende Probleme bleiben ungelöst

Alle 37 Minuten verschwindet in Deutschland eine Sozialwohnung.“ So lautet die frustrierende Zusammenfassung des Bundesvorsitzenden der IG BAU, Robert Feiger, zu den aktuellen Bestandszahlen. Das sei nicht nur ein fataler Nettoverlust für den Wohnungsmarkt, sondern auch für den sozialen Zusammenhalt. Ursprünglich habe die Bundesregierung geplant, alle fünf Minuten eine neue Sozialwohnung zu bauen – insgesamt 100.000 pro Jahr. Das sei im vergangenen Jahr nicht ansatzweise erreicht worden und auch im laufenden sehe es nicht besser aus.

Mit nur rund 22.545 gebauten Sozialwohnungen wurde 2022 nicht einmal ein Viertel des im Koalitionsvertrag von SPD, Grünen und FDP verankerten Zieles erfüllt. Das war noch erheblich weniger als im gesamten Mietwohnungsbau, wo laut dem Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) immerhin rund 53 Prozent der für 2022 angepeilten 160.000 Wohnungen gebaut wurden. Die schlechten Zahlen lassen sich zwar mit dem schwierigen wirtschaftlichen Umfeld sowie mit fehlendem Personal und hohen Boden- und Materialpreisen weitgehend erklären. Das hilft Menschen mit wenig Geld, die dringend eine bezahlbare Wohnung suchen, allerdings nicht weiter. Durch den Zuzug geflüchteter Menschen aus Krisen- und Kriegsgebieten ist der Bedarf an Wohnraum noch einmal gestiegen, mit den aktuellen Fertigstellungszahlen ist die Lücke nicht zu schließen.

Hinzu kommt, dass der Wohnungsneubau, so wie er derzeit stattfindet, keine Entlastung für die extrem angespannten städtischen Wohnungsmärkte schafft. Denn ein Großteil der Neubauwohnungen ist für die meisten Mieter:innen nicht bezahlbar. Von den im Jahr 2022 rund 295.000 insgesamt neu gebauten Wohnungen sind weniger als ein Drittel klassische Mietwohnungen und weniger als ein Zehntel bezahlbare Sozialwohnungen.

Belegungsbindungen laufen aus

Und nicht nur der stockende Neubau von Sozialwohnungen ist ein großes Problem: Zusätzlich fallen auch jedes Jahr Zehntausende solcher Wohnungen weg. Das liegt daran, dass die sogenannte Sozial- oder Belegungsbindung befristet ist. Die Frist ist zwar je nach Bundesland unterschiedlich, in der Regel läuft sie aber 20 oder allerhöchstens 30 Jahre. Das heißt, Bauunternehmen bekommen für den Bau von Sozialwohnungen staatliche oder kommunale Fördermittel, weil sich deren Errichtung und Vermietung wirtschaftlich nicht lohnt. Im Gegenzug verpflichten sich die Unternehmen dazu, die geförderten Wohnungen für eine gewisse Zeit zu niedrigen Preisen an wirtschaftlich schwächere Haushalte mit Wohnberechtigungsschein zu vermieten. Ist diese Zeit vorbei, können die Wohnungen zu marktüblichen Konditionen angeboten werden und fallen so aus dem Sozialwohnungsbestand heraus.

Insgesamt fehlen durch diese beiden Entwicklungen – sinkende Neubauzahlen und auslaufende Belegungsbindungen – heute eine Million Sozialwohnungen. Gab es vor 1990 in der BRD noch fast vier Millionen davon, waren es 2010 im inzwischen vereinigten Bundesgebiet nur noch rund 1,66 und im Jahr 2020 nur noch rund 1,13 Millionen. Der Abwärtstrend setzt sich trotz aller Versprechungen auch unter der seit 2021 regierenden Ampel fort und erreichte Ende 2022 einen neuen Tiefststand: Mit rund 1,088 Millionen Sozialwohnungen verringerte sich der Bestand gegenüber Ende 2021 noch mal um ca. 14.000. Die aktuellen Zahlen stammen aus der Antwort der Bundesregierung auf eine Anfrage der wohnungspolitischen Sprecherin der Linksfraktion im Bundestag, Caren Lay. Im vergangenen Jahr wurde demnach in allen Bundesländern zusammen der Bau von 22.545 Sozialwohnungen genehmigt, unterdessen liefen rund 36.500 Preisbindungen aus.

So vergrößert sich die Lücke zwischen Bedarf und Bestand in jedem Jahr mehr. Hinzu kommt, dass durch Inflation und höhere Kosten etwa für Energie, Heizung und Mieten immer mehr Menschen finanziell überlastet sind und dringend eine bezahlbare Wohnung bräuchten: „Wenn es nur noch rund eine Million Sozialwohnungen gibt, aber inzwischen mehr als elf Millionen Haushalte einen Anspruch auf einen Wohnberechtigungsschein und damit auf eine Sozialwohnung haben, ist das ein riesiges Problem“, sagt Lukas Siebenkotten, Präsident des Deutschen Mieterbundes.

Er fordert gemeinsam mit der IG BAU sowie anderen Sozial- und Branchenverbänden ein Sondervermögen von 50 Milliarden Euro zum Bau bezahlbarer Wohnungen. Ziel müsse es sein, „den zu erwartenden Kollaps auf dem sozialen Wohnungsmarkt abzuwenden“. Um den Bau zu beschleunigen, fordert das Bündnis „Soziales Wohnen“ auch die Absenkung der Mehrwertsteuer für den sozialen Wohnungsbau von 19 auf sieben Prozent.

Regionale Unterschiede

Für die soziale Wohnraumförderung, also die Förderung des Wohnungsbaus und anderer Maßnahmen zur Unterstützung von Haushalten bei der Versorgung mit Mietwohnraum und der Bildung von selbst genutztem Wohneigentum, sind seit der Föderalismusreform im Jahr 2006 die Länder zuständig. Erlassen sie keine eigenen Gesetze zur Förderung des sozialen Wohnraums, gilt das Wohnraumförderungsgesetz des Bundes. Die meisten Bundesländer haben aber inzwischen eigene Regelungen.

Schaut man sich die bundesweite Verteilung des Sozialwohnungsbestandes an, zeigen sich regional deutliche Unterschiede: So meldete Hessen Ende 2022 einen Zuwachs von knapp 1.700 auf nunmehr 82.172 Sozialwohnungen. In Hamburg stieg die Zahl nach einem Rückgang in den Vorjahren um gut 600 auf 81.006. In den meisten Bundesländern zeigte sich aber der von Robert Feiger erwähnte Nettoverlust: So sank die Zahl der Sozialwohnungen in Niedersachsen um fast 2.600 auf 52.601 und in Berlin um rund 4.500 auf 104.757.

Ende 2022 gab es die meisten Sozialwohnungen insgesamt in Nordrhein-Westfalen (435.025), Bayern (133.129) sowie Berlin (104.757), die wenigsten im Saarland mit 759. Gemessen an der Bevölkerungszahl sind Hamburg mit 4.281, Berlin mit 2.790 und Nordrhein-Westfalen mit 2.398 Sozialwohnungen je 100.000 Einwohner:innen Spitzenreiter der Tabelle. In den beiden kleinsten Bundesländern lässt sich anhand der Sozialwohnungsdichte gut erkennen, wo die Einkommen niedriger und gleichzeitig der Wohnungsmarkt angespannter ist: Im Saarland entfallen rund 77 Sozialwohnungen auf 100.000 Menschen, in Bremen dagegen über 1.000.

Beispiel Berlin

Die Hauptstadt steht exemplarisch für alle Probleme auf dem Mietwohnungsmarkt: Stark steigende Preise – die Angebotsmieten bei Neu- und Wiedervermietungen erhöhten sich im laufenden Jahr um weitere 27 Prozent –, Zweckentfremdung von Wohnraum, Verdrängung. Auch der dringend benötigte Sozialwohnungsbau bleibt deutlich hinter den eigenen Vorgaben zurück: 2022 wurden laut Angaben des Berliner Mietervereins nur 2.747 geförderte Sozialwohnungen gebaut. Geschäftsführerin Ulrike Hamann warf dem schwarz-roten Senat vor, keine Antwort auf die Probleme beim sozialen Wohnungsbau zu haben. Im August musste der Senator für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen, Christian Gaebler (SPD), eingestehen, dass man die Zielsetzung von 5.000 neuen Sozialwohnungen pro Jahr 2022 nicht erreicht habe und sie voraussichtlich auch dieses Jahr verfehlen werde.

Bis Anfang September 2023 wurde für lediglich 151 Wohnungen die entsprechende Förderung bewilligt, meldete Mitte September der rbb. Gleichzeitig fallen in den kommenden Jahren mindestens 30.000 Wohnungen aus der Sozialbindung. Gegenüber 2012 hat sich die Zahl der Sozialwohnungen in der Hauptstadt bereits um rund 50.000 verringert. Der Mieterverein kritisiert außerdem, dass nun auch Wohnungen mit Einstiegsmieten von 11,50 Euro pro Quadratmeter als Sozialwohnungen gelten. Diese Preise sind aber für Menschen mit niedrigen Einkommen oder im Sozialleistungsbezug nicht zu bezahlen.

Wie soll es nun laut der Bundesregierung mit dem sozialen Wohnungsbau weitergehen? Baustaatssekretär Sören Bartol (SPD) sagte Ende August unter Verweis auf neueste Pläne der Bundesregierung, dass bis 2027 bundesweit 18,15 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung gestellt würden. Erfahrungsgemäß legten die Länder mindestens den gleichen Betrag oben drauf. Acht Bundesländer haben laut Bartol die Zahl der Sozialwohnungen bereits erhöht. Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) sagte, zusammen mit den Beiträgen der Länder stünden etwa 45 Milliarden Euro bis 2027 zur Verfügung. Da diese aber jedes Jahr neu ausgehandelt werden, lässt sich keine genaue Prognose über die tatsächlich zur Verfügung stehenden Mittel treffen.

Zuvor hatte Geywitz in einem Interview gesagt, sie werde den Erfolg ihrer Politik nicht an einer fixen Zahl messen, „sondern daran, ob es bei den Sozialwohnungen eine Kurve nach oben gibt“. Daran gemessen kann man der Bundesregierung derzeit nur ein „krachendes Scheitern“ vorwerfen, wie es Linken-Politikerin Lay ausdrückte. Auch DGB-Vorstand Stefan Körzell sieht im historischen Tiefstand an Sozialwohnungen einen „Weckruf für die Bundesregierung“. Der Gewerkschafter forderte den Bund u.a. auf, Grundstücke anzukaufen und sie günstig an Kommunen abzugeben, damit diese darauf Sozialwohnungen bauen können.

Sozialbindung entfristen

Auch an anderen Stellschrauben müsse dringend gedreht werden, sagt der Deutsche Mieterbund. Der vorhandene Bestand an Sozialwohnungen müsse in eine dauerhafte Bindung überführt werden. Möglich macht das die im Koalitionsvertrag vereinbarte und Neue Wohngemeinnützigkeit. Darin muss verankert sein, dass Sozialwohnungen für ihre gesamte Lebensdauer preisgebunden bleiben.

In ihrem Fünf-Punkte-Investitionsprogramm für die kriselnde Baubranche hatte die Grünen-Bundestagsfraktion kürzlich immerhin festgehalten, dass sie dafür sorgen wolle, „dass Sozialwohnungen so lange wie möglich mietpreisgebunden bleiben“. Dass die Koalitionspartner – besonders die FDP – von solchen Vorschlägen zu überzeugen sein werden, ist allerdings unwahrscheinlich. Und so verschwindet in 37 Minuten die nächste Sozialwohnung vom Markt.

Mit ganz oder teilweise eingerichteten Wohnungen können Vermietende teils hohe Renditen erwirtschaften.

Die MieterZeitung klärt die wichtigsten Fragen zum Thema: Welche Rechte gelten für Mieter:innen? Gibt es einen Kündigungsschutz? Welche Zuschläge sind erlaubt und wie werden sie berechnet?

Der Anteil der Angebote möblierter Wohnungen in Inseraten nimmt deutlich zu. Das geht aus einer aktuellen Untersuchung des Beratungsunternehmens Oxford Economics im Auftrag des Bundesjustizministeriums hervor. Waren im Januar 2013 noch etwa 19 Prozent der inserierten Wohnungen möbliert, so erreichte ihr Anteil an allen Angeboten im Oktober 2022 den Angaben zufolge knapp 27 Prozent. Die aufgerufenen Preise sind teils enorm (die MieterZeitung berichtete bereits in der Ausgabe 1/2022).

Das sind alarmierende Entwicklungen, die bereits den Bundesrat auf den Plan riefen. So fordert ein aktueller Antrag der Länder Hamburg und Bremen (Bundestagsdrucksache 218/23) mehr Sicherheit der Mieter:innen bei möbliertem Wohnraum. Auch der Deutsche Mieterbund fordert seit langem mehr Schutz vor überteuerten Mieten für möblierte Wohnungen.

Was ist möblierter Wohnraum?

Von möbliertem Wohnraum spricht man, wenn die Wohnung „überwiegend mit Einrichtungsgegenständen“ des Vermietenden ausgestattet ist, so dass eine sofortige Bewohnbarkeit gegeben ist. Auf das Vorhandensein von Haushaltsgegenständen wie Geschirr, Besteck etc. kommt es nicht an.

Wesentliche Einrichtungsgegenstände sind etwa Schränke, Bett, Tische und Stühle, Leuchten sowie Küchenmöbel mit Küchengroßgeräten wie Herd, Kühlschrank und Backofen. Einzelne Möbelstücke wie ein Einbauschrank oder ein luxuriöser Badschrank werden im Regelfall nicht als Grund für einen Möblierungszuschlag angesehen.

Welche Regeln gibt es?

Zwar gilt die Mietpreisbremse auch bei Wohnraum, der inklusive Einrichtung vermietet wird.

Allerdings werden die mietpreisdämpfenden Regelungen derzeit in der Praxis regelmäßig umgangen, da der Möblierungszuschlag, der zusätzlich auf die Kaltmiete aufgeschlagen wird, im Mietvertrag nicht gesondert ausgewiesen werden muss. Dadurch ist sowohl die Einhaltung der Mietpreisbremse als auch die Angemessenheit des Möblierungszuschlags für Mietende nicht überprüfbar, weil sie erst von ihren Vermietenden Auskunft über die Zusammensetzung des Mietpreises verlangen müssen. Im Zweifel müssen sie letztere auf Auskunft verklagen.

Dies schreckt viele von der Geltendmachung ihrer Rechte ab und bewegt einige Vermietende dazu, die Mietpreisbremse über den Möblierungszuschlag zu umgehen, um besonders hohe Renditen zu erzielen. Um dies zu vermeiden, fordert der Deutsche Mieterbund, wie nun auch der Bundesrat, dass der Möblierungszuschlag im Mietvertrag gesondert ausgewiesen werden muss. Denn so wird die Überprüfung der zulässigen Miete und des angemessenen Möblierungszuschlags für Mieter:innen erleichtert und das Verlangen unzulässig hoher Mieten erschwert.

Gilt der Kündigungsschutz?

Wird Wohnraum möbliert vermietet, gilt nicht nur die Mietpreisbremse, sondern für Mieter:innen gilt auch der normale Kündigungsschutz. Möbliert vermieteter Wohnraum kann also, ebenso wie unmöblierter, nur dann vom Vermietenden gekündigt werden, wenn ein Kündigungsgrund vorliegt, beispielsweise Eigenbedarf. Zudem müssen die Kündigungsfristen von bis zu neun Monaten eingehalten werden (siehe auch MieterZeitung 3/2023). Mieter:innen dagegen können möbliert vermieteten Wohnraum ebenso wie unmöbliert vermieteten grundlos und mit einer Dreimonatsfrist kündigen. Zudem können sie der Kündigung des Vermietenden widersprechen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses eine unzulässige Härte für sie bedeuten würde.

Sowohl die Vorschriften zur Mietpreisbremse als auch die Regelungen zum Kündigungsschutz greifen ausnahmsweise nicht, wenn der vermietet möblierte Wohnraum innerhalb der Wohnung des Vermietenden liegt (Einliegerwohnung) und an eine Einzelperson vermietet wurde. Dann ist eine Kündigung grundlos und kurzfristig möglich, nämlich spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats (§ 573c Abs. 3 BGB). Im Mietvertrag kann jedoch eine längere Kündigungsfrist vereinbart werden.

Ausnahmsweise steht Mieter:innen aber der eingeschränkte Kündigungsschutz für Einliegerwohnungen zu, wenn der möblierte Wohnraum zum dauerhaften Gebrauch für eine Familie überlassen wurde (§ 573a Abs. 2 BGB). Ist dies der Fall, kann der Vermietende zwar auch grundlos kündigen, dann aber mit einer um drei Monate längeren Kündigungsfrist.

Wie wird der Möblierungszuschlag ermittelt?

Wird eine Wohnung vollständig möbliert vermietet, kann auf die Vergleichsmiete laut Mietspiegel ein Zuschlag berechnet werden. Da der Möblierungszuschlag den Wert der Gebrauchsmöglichkeit für die Mieter:innen der Wohnung widerspiegeln soll, ist für seine Berechnung vom Zeitwert der überlassenen Möbel auszugehen.

Der Zeitwert ist dabei der Nutzungswert für die Mietenden. Diese Größe muss dann für die Vermietenden verzinst werden. Außerdem ist dem Umstand Rechnung zu tragen, dass die Gegenstände durch die Benutzung regelmäßig wertloser werden. Es muss also eine angemessene Abschreibung berücksichtigt werden. Umstritten ist dabei allerdings, mit welcher Abschreibung und welcher Verzinsung im Einzelfall zu rechnen ist. Die meisten Gerichte gehen bei der Berechnung des Zuschlags von einem zehnjährigen Abschreibungszeitraum für die Möblierung und einem monatlichen Abschreibungssatz von zwei Prozent des Zeitwerts aus.

Beispiel 1: Bei einer 10.000 Euro teuren Möblierung wären das bei funkelnagelneuen Möbeln 200 Euro Zuschlag pro Monat. Sind die Möbel schon zwei Jahre alt, würde der Zuschlag 160 Euro im Monat betragen.

Beispiel 2: Hat der Vermieter für 5.000 Euro kurz vor Mietvertragsbeginn die Möblierung der Wohnung vorgenommen, ergibt sich hiernach ein monatlicher Möblierungszuschlag in Höhe von 100 Euro.

Die Suche nach einer Wohnung ist oft langwierig und nervenaufreibend. Ist man endlich zu einem Besichtigungstermin eingeladen, entscheidet oft der erste Eindruck. Allerdings sollte man die Entscheidung, eine Wohnung anzumieten, nicht aus dem Bauch heraus treffen. Denn eine vorschnelle Entscheidung kostet leicht ein paar tausend Euro

Haben sowohl Vermieter als auch Mieter einen Mietvertrag unterschrieben, ist er für beide Seiten verbindlich. Überlegt der Mieter es sich dann doch noch anders, hat er regelmäßig kein Widerrufsrecht und kann auch nicht vom Vertrag zurücktreten. Ihm bleibt nur, den Mietvertrag mit einer Frist von drei Monaten zu kündigen – und die Miete für diese drei Monate zu zahlen. Hat er einen längerfristigen Zeitmietvertrag unterschrieben, hat er diese Möglichkeit nicht und muss grundsätzlich für die Dauer des Vertrages Miete zahlen.

Der Mieter sollte sich also vor Unterzeichnung des Mietvertrages auf keinen Fall unter Druck setzen lassen und genau überlegen, ob die Wohnung den eigenen Bedürfnissen entspricht und ob die Miete bezahlbar ist.

Wohnumfeld

Empfehlenswert ist es, sich zunächst einen Eindruck vom Umfeld der Wohnung zu machen. Wo sind die nächstgelegenen Haltestellen für den öffentlichen Nahverkehr, wo die nächsten Lebensmittelgeschäfte, Schulen, Kitas, Ärzte oder Apotheken? Wichtig ist auch, ob das Haus an einer Haupt- oder Nebenstraße liegt. Schauen Sie sich das Umfeld am besten nicht nur am Wochenende oder abends an, sondern auch zur „Rushhour“. Nur so bekommen Sie einen tatsächlichen Eindruck der Lärmbelastung.

Haus und Wohnung

Bei der eigentlichen Wohnungsbesichtigung sollten folgende Punkte beachtet werden:

• Ist das Treppenhaus gepflegt oder stark renovierungsbedürftig?
• Gibt es einen Aufzug?
• Wie groß ist die Wohnung, wie groß ist insbesondere die für Sie konkret nutzbare Wohnfläche? Im Zweifel sollten Sie nachmessen. Dies gilt für alle Wohnräume. Sie müssen klären, ob Sie Ihre Möbel wie geplant aufstellen können, ob die Raumhöhe ausreichend ist, welche Stellflächen es unter Berücksichtigung von Schrägen, Fenstern und Zimmertüren gibt.
• Wenn es Ihnen auf die Helligkeit der Räume ankommt, dann achten Sie darauf, dass die Wohnung hohe Decken hat, keine oder wenige Schrägen vorhanden sind sowie viele Fenster.
• Wohnungen mit Süd-West-Lage sind meist am hellsten.
• Gibt es ausreichend Steckdosen und Lichtquellen in der Wohnung?
• Wie hellhörig ist das Haus? In einer leeren und ausgeräumten Wohnung klingt zwar alles etwas lauter, trotzdem sollten Gesprächsfetzen aus der Nachbarwohnung oder Schritte aus der darüberliegenden Wohnung nicht zu hören sein.
• Sind Stauflächen oder Einbauschränke vorhanden? Fragen Sie nach weiteren Abstellräumen im Keller oder auf dem Speicher, nach Waschküche, Trockenräumen und Fahrradkellern.
• Sind Balkon oder Terrasse sinnvoll zu nutzen? Hier kommt es auf Größe und Lage an.
• Hat das Bad eine Badewanne und/oder eine Dusche? Sind Waschbecken, Wanne, WC und die sonstigen Badeinrichtungen neuwertig oder „uralt“?
• Gibt es im Bad oder WC ein Fenster oder eine sonstige Belüftungsmöglichkeit?
• Wo können Waschmaschine und Trockner aufgestellt werden?
• Können Sie in der Küche eine Essecke aufstellen? Wie ist es mit Herd, Kühlschrank und Kücheneinrichtung? Kann/muss eine Einbauküche übernommen werden? Gibt es einen Gas- oder Elektroanschluss?
• Sind Isolierglasfenster vorhanden? Ist die Fassade gedämmt?
• Welche Heizungsart gibt es?

Mängel und Schäden

Sprechen Sie den Vermieter, Verwalter oder Makler direkt an, wenn Ihnen bei der Besichtigung Mängel oder Schäden in der Wohnung auffallen. Fragen Sie, wann diese beseitigt werden. Wenn Sie die Wohnung tatsächlich anmieten, sollten Sie auf ein Wohnungsübergabeprotokoll bestehen. Hier können Sie und der Vermieter den genauen Zustand der Wohnung festhalten, insbesondere einzelne Schäden und Mängel dokumentieren.

Tipp: Wohnungsübergabeprotokolle gibt es bei Ihrem örtlichen Mieterverein oder kostenlos zum Download hier.

Kosten

Natürlich geht es bei der Anmietung der Wohnung in erster Linie um die Höhe der Miete. Entspricht sie der örtlichen Durchschnittsmiete? Ist die Mietpreisbremse einschlägig und wurden ihre Vorgaben eingehalten? Neben der Miete ist auch die Höhe der Nebenkosten von großer Bedeutung. Garten, Hausmeister, Aufzug usw. kosten Geld. Fragen Sie, wie hoch die monatlichen Vorauszahlungen sein werden. Bevor es ernst wird und Sie den Mietvertrag unterschreiben, sollten Sie sich die Abrechnung des Vermieters für das Haus und die Wohnung zeigen lassen.

Im Zuge eines Wohnungswechsels müssen neben den reinen Umzugskosten oft auch noch Einmalkosten aufgebracht werden. An diese Positionen müssen Sie denken:

Mietkaution: Drei Monatsmieten (netto kalt) darf der Vermieter verlangen. Während Sie die Mietkaution in aller Regel schon bei Beginn des Mietverhältnisses aufbringen müssen, lässt sich Ihr „alter“ Vermieter wahrscheinlich viel Zeit mit der Rückzahlung des Kautionsbetrages. Sie müssen also praktisch vorfinanzieren.

Schönheitsreparaturen: Klären Sie, ob und inwieweit Sie in der alten Wohnung Schönheitsreparaturen durchführen oder bezahlen müssen. Schauen Sie sich auch unter diesem Gesichtspunkt die neue Wohnung genau an. Muss hier ebenfalls investiert werden?

Abstand/Ablöse: Klären Sie mit dem Vermieter, ob Einrichtungsgegenstände in der neuen Wohnung übernommen werden können oder gekauft werden müssen.

Auskunftsverlangen des Vermieters

Viele Mietinteressenten werden insbesondere in großen und nachgefragten Städten geradezu genötigt, umfassende Auskunft über sich zu erteilen. Um die Bonität des Mieters überprüfen zu können, verlangen Vermieter häufig die Vorlage einer Schufa-Auskunft, einer Selbstauskunft und einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung. Auch wenn der Vermieter darauf keinen Anspruch hat, haben Mieter oft keine andere Wahl als die Unterlagen vorzulegen, da sie andernfalls keine Chance auf die Anmietung der Wohnung haben.

Vermieter dürfen aber auch nicht unbegrenzt Auskünfte verlangen. Der Mieter ist nur verpflichtet, wahrheitsgemäß auf solche Fragen zu antworten, die in direktem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Erkundigt sich der potenzielle Vermieter also nach dem Nettoeinkommen, nach dem Arbeitsverhältnis oder nach der Anzahl der zum Haushalt gehörenden Mitglieder, sollte der Mieter diese Fragen wahrheitsgemäß beantworten.

Persönliche Fragen müssen dagegen nicht wahrheitsgemäß beantwortet werden. Fragt der Vermieter beispielsweise nach der Religion, einer bestehenden Krankheit, Vorlieben und Hobbys, einer Parteimitgliedschaft, der Mitgliedschaft im Mieterverein, nach einer Schwangerschaft oder nach der Häufigkeit von Besuch, muss der Mieter nicht der Wahrheit entsprechend antworten.

Zu groß, zu klein, in der falschen Gegend – etliche Menschen leben nicht in der für sie optimalen Wohnung. Doch viele geben die Suche nach einem neuen Zuhause bald unverrichteter Dinge wieder auf. Besonders in Großstädten gibt es keine Wohnungen – vor allem keine bezahlbaren. Eine Lösung könnte ein Wohnungstausch bieten: Optimale Tauschkombinationen wären etwa Senior:innen in zu großen und Familien in zu kleinen Wohnungen.

Tatsächlich gewinnt das Thema Wohnungstausch in den vergangenen Jahren an Bedeutung, auch weil andere Versuche, die Wohnungsknappheit zu beseitigen, viel zu langsam vorangehen. Einige städtische Wohnungsbaugesellschaften betreiben inzwischen Wohnungstauschportale, auch private Anbieter haben den Bedarf erkannt. So versucht sich das Unternehmen wohnungsswap.de, eine Tochter der schwedischen Firma Lägenhetsbyte Sverige AB, derzeit als wichtigste Wohnungstauschplattform in Deutschland zu etablieren.

Die Webseite ist ähnlich gestaltet wie die bekannten Immobilienplattformen, nur dass hier ausschließlich getauscht werden kann. Tauschwillige stellen ihre Wohnung ein, mit Adresse, Fotos und den Eckdaten wie Größe, Etage, Zimmeranzahl, derzeitiger Miete und bekommen anhand ihrer Suchkriterien passende Tauschwohnungen vorgeschlagen. Finden sich Paare (auch Dreieckstausch ist möglich), sollen sie alles Weitere untereinander bzw. mit ihren Vermietenden klären und im Idealfall den Tausch abschließen.

Die deutsche Internetseite tauschwohnung.com funktioniert nach einem ähnlichen Prinzip. Doch wie gut laufen solche Portale? Der Geschäftsführer von tauschwohnung.com, John Weinert, gab der MieterZeitung einen Einblick. Demnach sind auf seinem Portal derzeit ca. 30.200 Tauschangebote in Deutschland, Österreich und der Schweiz aktiv, wobei der Fokus auf den Großstädten liegt. Über 180.000 Nutzer:innen verzeichnet die Seite. In den vergangenen zwei Jahren fanden sich laut Weinert rund 5.000 Haushalte zum Tausch zusammen, die Tendenz sei steigend.

Im Schnitt drei Tauschpaare pro Tag, das klingt nach nicht allzu viel, allerdings sind in der Praxis auch einige Hürden zu überwinden, damit ein Wohnungstausch gelingt. Zunächst müssen alle Beteiligten die für sich passende Wohnung finden, in der richtigen Größe und am richtigen Ort. Wer bisher einen Balkon oder Garten hatte, will ungern darauf verzichten, wer auf einen barrierefreien Zugang angewiesen ist, kann nicht in den dritten Stock ohne Fahrstuhl ziehen. Auch die emotionale Belastung darf nicht vergessen werden: Senior:innen, die lange in derselben Wohnung leben, tun sich oft schwer damit, einen Neustart zu wagen.

Miete bleibt Unsicherheitsfaktor

Dazu kommt die Frage der Miete: Hier liegt vermutlich der größte Unsicherheitsfaktor: Denn die auf den Tauschplattformen eingestellten Preise zeigen nur die derzeit gezahlten Mieten. Dass diese bei einem Wohnungstausch gleichbleiben, ist unwahrscheinlich, viele Vermieter:innen nutzen bei einem neuen Mietvertrag die Chance, die Miete zu erhöhen. Auch deswegen ist es wichtig, sie so früh wie möglich in den Tauschprozess einzubeziehen und die rechtlichen Fragen zu klären (siehe Seite 11).

Das hat auch tauschwohnung.com im Blick: „Wir empfehlen dir, den Kontakt zu deinem Vermieter möglichst schnell herzustellen, um abzuklären, ob du die Erlaubnis zum Tausch hast und zu welchen Konditionen getauscht werden darf“, heißt es. Bei wohnungsswap.de nimmt man es damit etwas lockerer: „Um deine Wohnung zu tauschen, brauchst du dich erst zu einem späteren Zeitpunkt an deinen Vermieter zu wenden“, heißt es da. Das kann der Deutsche Mieterbund allerdings nicht empfehlen, da es zu großen Problemen führen kann.

Sind alle Vermietenden einverstanden, gilt es noch, logistische Probleme zu lösen: Im Idealfall müssen die Tauschpaare ihre Wohnung am gleichen Tag verlassen, damit keine doppelte Miete gezahlt wird. Der Umzug sollte ebenfalls am gleichen Tag stattfinden, sonst entstehen Kosten für eine Übergangswohnung oder die Einlagerung von Möbeln. Geklärt werden muss auch, ob Teile der Einrichtung übernommen werden sollen und ob renoviert werden muss.

Ungleichgewicht beim Tausch

Bei der Nutzung städtischer oder kommunaler Tauschportale entfällt immerhin die Frage nach dem Einverständnis der Vermietenden. So heißt es auf inberlinwohnen.de, der Tauschplattform der Berliner Wohnungsbaugesellschaften: „Jede Mieterin und jeder Mieter einer der sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften kann ihre oder seine jetzige Wohnung gegen eine andere vermietete Wohnung der sechs Landeseigenen tauschen.“ Ein weiterer Vorteil: Die Nettokaltmieten der Wohnungen bleiben nach dem Tausch unverändert. Tauscht allerdings jemand mit einer großen Wohnung und einem alten Mietvertrag mit sehr niedriger Quadratmetermiete mit jemandem mit höherer Quadratmetermiete, könnte die Miete für die kleinere Wohnung dennoch höher ausfallen als zuvor.

Das Hauptproblem aller Tauschbörsen ist aber: Es existiert ein deutliches Ungleichgewicht bei den Angeboten: Das Interesse an größeren Wohnungen ist viel höher als das an kleineren. Nach aktuellen Zahlen des Verbandes Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU) suchen auf inberlinwohnen.de 51 Prozent eine größere Wohnung, aber nur elf Prozent eine kleinere.

Auch auf tauschwohnung.com ist das Verhältnis nicht gleichmäßig: Laut John Weinert möchte ca. die Hälfte der Angemeldeten eine größere Wohnung, rund 30 Prozent wollen sich verkleinern, 20 Prozent suchen eine Wohnung an einem anderen Ort oder mit besserer Ausstattung.

Auch bei der Wohnungstauschbörse der GWG München melden sich hauptsächlich Familien an, die eine größere Wohnung suchen. Um das Ungleichgewicht aufzuheben, haben mehrere Städte Koordinierungsstellen für Menschen eingerichtet, die sich verkleinern möchten: „Sie sollen unterstützt werden, so dass ihre (alte) große Wohnung für größere Haushalte frei wird“, heißt es auf der entsprechenden Internetseite der Stadt Hamburg.

Die städtische Stuttgarter Wohnungsgesellschaft SWSG wirbt mit dem Slogan „Aus groß mach passend“ um Senior:innen, die sich verkleinern und zudem altersgerecht wohnen möchten. Sie sollen von der Suche bis zum Umzug unterstützt werden. Als Anreiz bleibt die aktuelle Quadratmeterkaltmiete gleich: „Weil die neue Wohnung kleiner ist, sinkt die Miete auf alle Fälle“, so die SWSG.

Frankfurt am Main bietet Mieter:innen, die von einer großen in eine kleinere Sozialwohnung ziehen wollen, eine Tauschprämie an. Bezahlt werden auch Umzugskosten und die Renovierung. Bisher nutzen aber nur wenige Menschen das Angebot. Auch Berlin hatte ab 2014 versucht, mit einer Prämie den Wohnungstausch innerhalb der landeseigenen Wohnungsunternehmen anzuregen. „Eine spürbare Erhöhung der Tauschaktivitäten war hieraus nicht ersichtlich“, resümierte die Stadtentwicklungsverwaltung allerdings im vergangenen Jahr.

Politische Weichenstellungen nötig

Ob Prämie oder Umzugshilfe, ob privates oder kommunales Tauschportal, die Gesamtzahl der erfolgreichen Tausche bleibt niedrig und kann die Probleme auf dem Wohnungsmarkt nicht lösen: Insgesamt wurden seit September 2018 bis zum 31. Januar 2023 auf inberlinwohnen.de 15.582 Tauschangebote veröffentlicht, nur 463 Tausche wurden allerdings tatsächlich abgeschlossen, wie uns BBU-Sprecher David Eberhardt mitteilte. Derzeit seien rund 3.000 Wohnungsangebote aktiv. Zur Einordnung: Die sechs landeseigenen Berliner Wohnungsbaugesellschaften haben zusammen rund 325.000 Wohnungen im Bestand.

Könnten gesetzliche Regelungen zum Wohnungstausch helfen? Melanie Weber-Moritz, Bundesdirektorin des Deutschen Mieterbundes, würde das begrüßen: „Ein gesetzlich festgelegtes Recht auf Wohnungstausch auch bei privaten Vermieter:innen würde einerseits Sicherheit für Tauschwillige bringen und andererseits zur Entspannung auf dem Wohnungsmarkt führen“, sagt sie. „Ein solches Recht wäre aber nur sinnvoll, wenn die Mieten im Falle des Tausches unverändert blieben. Das wäre auch plausibel, da Vermieter:innen durch den Wohnungswechsel keinen ins Gewicht fallenden Aufwand haben.“

Auch die Vorsitzende der Grünen, Ricarda Lang, sagte in einem Interview mit der „Berliner Zeitung“, sie befürworte ein Recht auf Wohnungstausch auf Bundesebene. „Wohnungstausch sollte wesentlich einfacher werden, wenn er denn gewünscht ist“, so Lang. Die Justizminister:innen der Bundesländer hatten sich bereits im Herbst 2022 darauf geeinigt, dass ein gesetzliches Wohnungswechselmodell ins Leben gerufen werden soll, „das einen einvernehmlichen Wohnungstausch beim selben Vermieter regelt“. Dafür solle ein Bestandsschutz für günstige Mieten beim Umzug in kleinere Wohnungen geschaffen werden. Eine Umsetzung solcher Vorschläge auf Bundesebene steht allerdings aus. So kann die grundsätzlich gute Idee Wohnungstausch weiter nur wenig zur Lösung der Wohnraumkrise beitragen.

Was muss beim Wohnungstausch beachtet werden?

Die folgenden Hinweise gelten für den Wohnungstausch auf dem freien Markt, städtische oder kommunale Tauschbörsen haben in der Regel festgelegte Konditionen zum Wohnungstausch innerhalb ihres Bestandes, etwa zu gleichbleibender Quadratmetermiete

Wann ist ein Tausch zulässig?

Ein Wohnungstausch ist nur dann zulässig, wenn alle Mietvertragsparteien damit einverstanden sind. Sind auf einer Vertragsseite mehrere Personen beteiligt, müssen auch alle Personen mit dem Tausch einverstanden sein. Vorsicht: Ein Wohnungstausch ohne vorherige (!) Genehmigung des Vermieters oder der Vermieterin berechtigt zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages. Zwar können Vermietende den Wohnungstausch auch nachträglich genehmigen, eine entsprechende Pflicht gibt es aber nicht. Mieter:innen sollten also nicht darauf hoffen, dass „alles gut geht“, sondern nur die Wohnungen tauschen, wenn die schriftlichen Zustimmungen ihrer Vermietenden vorliegen.

Wann sollte mit Vermietenden über den Wohnungstausch gesprochen werden?

Am besten, bevor man auf die Suche nach Tauschwilligen geht. Denn sind Vermietende – egal auf welcher Seite – damit nicht einverstanden, kann man sich die Mühe gleich sparen. Zudem sollte man zuvor absprechen, welche Angaben man in der Suchanzeige veröffentlichen darf.

Klare Absprachen im Vorhinein ersparen möglichen Ärger im Nachhinein. So kann beispielsweise besprochen werden, welche Miete angegeben werden soll, ob die vollständige Adresse oder Fotos der Wohnung veröffentlicht werden dürfen etc.

Wie funktioniert der Wohnungstausch rechtlich?

Die Mietvertragsparteien müssen Vereinbarungen über den Tausch treffen. Sie könnten beispielsweise vereinbaren, dass die Tauschparteien in den Mietvertrag des jeweils anderen eintreten. Sie könnten aber auch Vorverträge abschließen, in denen vereinbart wird, dass neue Mietverträge abgeschlossen werden.

Aber Vorsicht: Solche Vorverträge schaffen kein verbindliches Mietrecht. Das bedeutet: Kündigen Tauschwillige ihre Wohnung aufgrund eines Vorvertrags mit dem oder der neuen Vermieter:in, bedeutet dieser Vorvertrag keine Garantie, dass sie am Ende die Wohnung wirklich bekommen. Denn ob und wie der Vorvertrag bindet oder ob der Rücktritt vom Vorvertrag zumindest zu Schadensersatzansprüchen führt, ist eine Frage des Einzelfalls und kommt auf die genaue Gestaltung des Vertrages an.

Mieter:innen sollten daher unbedingt darauf achten, dass alle Vereinbarungen – egal ob der Tausch durch Vertragseintritt oder durch den Abschluss neuer Mietverträge stattfinden soll – hieb- und stichfest sind. Aufgrund der möglichen schwerwiegenden Konsequenzen (Verlust der Wohnung) sollten sich Tauschwillige unbedingt anwaltlich beraten lassen.

Kann der Wohnungstausch zu einer höheren Miete führen?

Ja. Sowohl beim Tausch durch Vertragseintritt als auch beim Neuabschluss von Verträgen steht es Vermietenden frei, die Bedingungen des Vertrages zu verändern. So können sie beispielsweise die Zustimmung zum Tausch auch von einer höheren Miete abhängig machen. Daher sollte ganz genau hingeschaut werden, zu welchen Konditionen die Vermieter:innen den Wohnungstausch akzeptieren und geprüft werden, ob der Tausch so noch im Interesse der Mieter:innen ist. Einen Anspruch auf gleichbleibende Mieten oder unveränderte Vertragsbedingungen haben sie nämlich nicht.

Abrechnungsfrist versäumt

Die Betriebskostenabrechnung muss Mietenden spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen. Ist beispielsweise das Kalenderjahr als Zeitraum vereinbart, muss die Abrechnung bis spätestens zum 31. Dezember des Folgejahres vorliegen. Versäumen Vermietende diese Frist, können sie keine Nachforderung aus der Abrechnung mehr verlangen, es sei denn, sie haben die Verspätung nicht zu vertreten. Dies ist etwa dann der Fall, wenn das Energieversorgungsunternehmen ihnen bis zum Stichtag keine Informationen über den Gasverbrauch der Mietenden zur Verfügung stellt und eine fristgerechte Abrechnung über die Heizkosten daher nicht möglich ist (AG Hamburg, Urt. v. 8.8.2024 – 48 C 395/22).

Verteilerschlüssel für Betriebskosten

Im Regelfall ist im Mietvertrag vereinbart, nach welchem Maßstab die Betriebskosten auf Mietende verteilt werden (beispielsweise nach Fläche, Bewohnerzahl oder Verbrauch). An diesen vertraglich festgelegten Schlüssel sind Vermietende gebunden. Eine Änderung ist nur zulässig, wenn Mietende der Änderung zustimmen oder die weitere Anwendung des vereinbarten Verteilerschlüssels unzumutbar ist (AG Hanau, Urt. v. 15.8.2025 – 32 C 16/25).

Feuerwerk vom Balkon

Das wiederholte Abbrennen von Feuerwerkskörpern auf dem Balkon einer Mietwohnung berechtigt Vermietende nach erfolgloser Abmahnung zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund. Ob die Feuerwerkskörper Dritte konkret gefährdet haben, spielt für das Kündigungsrecht keine Rolle. Denn das Abfeuern von Feuerwerk ist mit einer erheblichen Lärmbelästigung sowie Funkenflug und Rauchentwicklung verbunden, die das Wohnen für Menschen und Tiere beeinträchtigt (AG Itzehoe, Beschl. v. 22.2.2025 – 92 C 112/24).

Kündigung treuwidrig bei vereinbarter Ratenzahlung

Erklären sich Vermietende damit einverstanden, dass Mietende die Mietrückstände in Raten begleichen, können sie auf diese Rückstände keine Kündigung stützen. Vermietende verhalten sich widersprüchlich, wenn sie zunächst einer Ratenzahlung zustimmen und dann wegen dieser Rückstände kündigen. Die Kündigung ist rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam (AG Hamburg, Urt. v. 22.1.2025 – 9 C 6/24).

Anzahl der Schlüssel nach Schlosswechsel

Andreas G., Potsdam:

Unser Vermieter hat auf unsere Bitte hin einen Zusatzschlüssel angefertigt, damit unser Pflegedienst in die Wohnung kommt. Ursprünglich hatten wir nur drei Haus- und Wohnungsschlüssel. Die Kosten für den weiteren Schlüssel haben wir bezahlt. Nun hat der Vermieter ein neues Türschloss eingebaut und will uns nur insgesamt drei Schlüssel aushändigen. Ist das rechtens?

Antwort:

Wechseln Vermietende im Laufe des Mietverhältnisses Türschlösser aus, haben Mietende Anspruch auf dieselbe Anzahl von Schlüsseln, die sie für das ausgewechselte Schloss besaßen. Mietende dürfen durch den Schlössertausch nicht schlechter gestellt werden. Haben sie vor dem Wechsel vermieterseits einen Zusatzschlüssel erhalten, ist eine entsprechende Anzahl an Schlüsseln vereinbart und zu erfüllen.

Fahrstuhl defekt

Günter H., Hanau:

Ich wohne mit meiner pflegebedürftigen Frau seit vielen Jahrzehnten in der 5. Etage. Seit Mietbeginn gab es einen Fahrstuhl im Haus. Nun ist dieser defekt und der Vermieter will ihn nicht reparieren, weil dies zu teuer sei. Kann er den Fahrstuhl dauerhaft außer Betrieb setzen? Wir sind altersbedingt darauf angewiesen!

Antwort:

Wenn zu Mietbeginn ein Fahrstuhl vorhanden war, gehört er zum mietvertraglich vereinbarten Zustand der Mietsache. Der Vermieter ist verpflichtet, diesen Zustand zu erhalten. Ist der Fahrstuhl defekt, muss er ihn auf eigene Kosten instand setzen und wieder in Betrieb nehmen.

Mieter verschwunden – wer zahlt die Räumung?

Heike S., Düsseldorf:

In unserem Haus ist ein Mieter über Nacht verschwunden, nachdem er die Kündigung erhalten hatte. Die Vermieterin lässt die Wohnung derzeit räumen, um sie neu vermieten zu können. Kann sie die Kosten der Beräumung auf uns Mietende umlegen?

Antwort:

Wenn Mietende nach Beendigung des Mietverhältnisses ausziehen, ohne vorher die Wohnung zu räumen, können Vermietende die Kosten der Beräumung nicht den übrigen Mietenden auferlegen. Sie müssen die verschwundene Person ausfindig machen und ihr – nach erfolgloser Aufforderung zur Räumung – die Kosten in Rechnung stellen.

Freigängerkatze

Maike B., Zwickau:

Ich habe die Erlaubnis des Vermieters, in meiner Wohnung zwei Katzen zu halten. In der Hausordnung ist geregelt, dass Katzen nicht außerhalb der Wohnung gehalten werden dürfen. Kann ich sie dennoch in den Gemeinschaftsgarten lassen oder muss ich mich an die Hausordnung halten?

Antwort:

Hausordnung und Katzenerlaubnis dürften hier inhaltlich übereinstimmen: Die Erlaubnis zur Katzenhaltung bezieht sich grundsätzlich nur auf die Mieträume einschließlich Balkon. Eine Erlaubnis zum Freigang ist damit nicht verbunden, es sei denn, dies steht ausdrücklich in der Genehmigung. Katzenhalter:innen sollten daher sicherstellen, dass die Katze in der Wohnung bleibt und nicht in Gemeinschaftsflächen (Hausflur, Gartenanlagen) herumstromert.