Schönheitsreparaturen

• Eine Vertragsklausel, nach der der Mieter unabhängig von der Wohndauer und unabhängig von den zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen beim Auszug alle Tapeten entfernen muss, ist unwirksam (BGH VIII ZR 152/05 und BGH VIII ZR 109/05).

• Unwirksam ist eine Klausel, die die Ausführung der Schönheitsreparaturen von einem starren Fristenplan abhängig macht (BGH VIII ZR 361/03).

• Ein unwirksamer starrer Fristenplan liegt zum Beispiel vor, wenn die Renovierungsfristen ohne weiteren Zusatz bezeichnet sind, wie: Der Mieter hat Schönheitsreparaturen durchzuführen in Küche, Bad und WC alle drei Jahre, in den übrigen Räumen alle fünf Jahre. Unwirksam (BGH VIII ZR 178/05).

• Werden die üblichen Renovierungsfristen im Mietvertrag relativiert, ist die Regelung wirksam. Muss der Mieter laut Vertrag „in der Regel“ nach 3 Jahren Küche, Bad und Toilette und nach 5 Jahren die Haupträume der Wohnung renovieren, ist das zulässig (BGH VIII ZR 77/03; BGH VIII ZR 230/03).
   

Wohnungsmängel

• Bei der Berechnung einer Mietminderung ist von der vereinbarten Bruttowarmmiete auszugehen. Das ist die Grundmiete plus Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten (BGH VIII ZR 225/03; BGH VIII ZR 347/04).

• Ein Wohnungsmangel liegt vor, wenn die tatsächliche Wohnungsgröße mehr als zehn Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt (BGH VIII ZR 133/03).

• Nimmt der Vermieter bauliche Veränderungen vor, zum Beispiel Ausbaumaßnahmen im Dachgeschoss, kann der Mieter erwarten, dass Lärmschutzmaßnahmen getroffen werden, die den beim Ausbau geltenden Anforderungen entsprechen. Wenn nicht, liegt ein Mangel vor; der Mieter kann mindern (BGH VIII ZR 155/03).

• Auch eine nicht modernisierte Altbauwohnung muss einem Mindeststandard genügen, der ein zeitgemäßes Wohnen ermöglicht. Dazu gehört, dass ein größeres Haushaltsgerät, wie Waschmaschine oder Geschirrspüler, und weitere haushaltstypische Elektrogeräte, wie etwa ein Staubsauger, gleichzeitig genutzt werden können (BGH VIII ZR 281/03).

Betriebskosten

• Der Vermieter ist mit Nachforderungen aus einer verspäteten Abrechnung nicht ausgeschlossen, wenn er die Verspätung nicht zu vertreten hat, zum Beispiel wenn er einen Gebührenbescheid der Stadt erst nach Ablauf der Zwölfmonatsfrist erhält. Liegen ihm die Abrechnungsunterlagen vor, muss er innerhalb von drei Monaten seine Nachforderungen geltend machen (BGH VIII ZR 220/05).

• Hat der Vermieter die zwölfmonatige Abrechnungsfrist verpasst, muss der Mieter auf die verspätete Vermieterabrechnung nichts nachzahlen. Hat er irrtümlich und in Unkenntnis trotzdem gezahlt, kann er sein Geld zurückfordern. Der Vermieter ist ungerechtfertigt bereichert (BGH VIII ZR 94/05).

• Mieter haben das Recht, die Unterlagen für ihre Betriebskostenabrechnung zu prüfen. Sie haben Anspruch auf Einsicht in die Originalbelege und –rechnungen. Sie können aber nur ausnahmsweise fordern, dass ihnen Kopien der Belege zugesandt werden, zum Beispiel wenn der Vermieter sein Büro nicht am Ort der Wohnung hat (BGH VIII ZR 78/05).

• Der Vermieter muss bei der Erstellung der Betriebskostenabrechnung nicht immer zwischen gewerblich genutzten Mieträumen und Wohnungen unterscheiden. So lange die Wohnraummieter durch eine einheitliche Abrechnung nicht schlechter gestellt werden, ist dieses Verfahren zulässig (BGH VIII ZR 78/05).

• In einem laufenden Mietverhältnis ist die Umstellung auf „Contracting“ (Wärmelieferung durch einen Dritten) nur zulässig, wenn hierfür im Mietvertrag eine ausdrückliche Regelung getroffen ist oder wenn der Mieter der Umstellung zustimmt (BGH VIII ZR 54/04).

Kündigungsausschluss

• Das Kündigungsrecht kann für Mieter und Vermieter durch eine Formularvereinbarung für beide Seiten wirksam ausgeschlossen werden (BGH VIII ZR 2/04; BGH VIII ZR 379/03 und BGH VIII ZR 294/03).

• Ein beiderseitiger, formularmäßiger Kündigungsverzicht ist höchstens für vier Jahre zulässig (BGH VIII ZR 27/04).

• Eine Individualvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, die einen einseitigen Kündigungsausschluss des Mieters für fünf Jahre vorsieht, ist wirksam (BGH VIII ZR 81/03).

• Bei Staffelmietverträgen ist ein individualvertraglich vereinbarter Kündigungsverzicht des Mieters von mehr als vier Jahren unwirksam (BGH VIII ZR 257/04).

Zum Shop Bestellung