Die hundert wichtigsten Urteile für Mieter

Mieter können einen unbefristeten Mietvertrag grundsätzlich mit einer Frist von drei Monaten kündigen. Auf die Wohndauer und auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages kommt es nicht an. Vermieter müssen dagegen je nach Dauer des Mietverhältnisses gestaffelte Kündigungsfristen bis zu 12 Monate beachten, wenn sie kündigen wollen.
Anders als Mieter, die ohne weitere Begründung kündigen dürfen, brauchen Vermieter einen der im Gesetz aufgeführten Kündigungsgründe, wie zum Beispiel Eigenbedarf, wenn sie das Mietverhältnis mit einem Mieter beenden wollen, der die Miete pünktlich zahlt und die Vorgaben des Mietvertrages einhält.

Allerdings können Mieter und Vermieter einen zeitlich befristeten Kündigungsausschluss bzw. Kündigungsverzicht vereinbaren. Dann ist für diese Zeitspanne das Kündigungsrecht grundsätzlich ausgeschlossen.
Egal, ob der Mieter oder der Vermieter kündigen will, Kündigungen müssen immer schriftlich ausgesprochen werden. Das bedeutet, mündliche Kündigungen sind unwirksam, genauso wie Kündigungen per Telegramm, Telefax oder Email. Die schriftliche Kündigung muss eigenhändig unterschrieben werden. Haben mehrere Personen den Mietvertrag ursprünglich unterschrieben, zum Beispiel ein Ehepaar, können sie das Mietverhältnis auch nur zusammen kündigen. Die Kündigung
muss dem jeweiligen Vertragspartner gegenüber ausgesprochen werden, ggf. also mehreren
Vermietern gegenüber.

Wer kündigt, muss im Zweifel nachweisen, dass die Kündigung rechtzeitig beim Vertragspartner angekommen ist. Mieter sollten deshalb die Kündigung per Einwurf-Einschreiben verschicken.
Hier kann die Zustellung des Briefes belegt werden. Möglich ist es auch, die Kündigung persönlich
im Beisein eines Zeugen in den Vermieterbriefkasten zu werfen.



Wichtige Urteile zu Eigenbedarf und Kündigungsverzicht

Kündigungsverzicht

• Eine Individualvereinbarung zwischen Mieter und Vermieter, die einen einseitigen Kündigungsausschluss des Mieters für fünf Jahre vorsieht, ist wirksam (BGH VIII ZR 81/03).

• Das Kündigungsrecht kann für Mieter und Vermieter durch eine Formularvereinbarung für
  beide Seiten wirksam ausgeschlossen werden (BGH VIII ZR 2/04; 379/03 und 294/03).

• Ein beiderseitiger formularmäßiger Kündigungsverzicht ist höchstens für vier Jahre zulässig
  (BGH VIII ZR 27/04).

• Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss bei Staffelmietverträgen, der die Vierjahresgrenze übersteigt, ist insgesamt unwirksam (BGH VIII ZR 243/05).

• Bei Staffelmietverträgen ist ein individualvertraglich vereinbarter Kündigungsverzicht des
  Mieters von mehr als vier Jahren insoweit unwirksam, als seine Dauer vier Jahre überschreitet (BGH VIII ZR 257/04).

Eigenbedarf

• Die Kündigung wegen Eigenbedarfs setzt voraus, dass der Vermieter vernünftige und nachvollziehbare Gründe dafür hat, dass er selbst oder ein Familienangehöriger die Wohnung beziehen will (BGH VIII ARZ 4/87).

• Das Besitzrecht des Mieters an der Wohnung steht dem Eigentumsrecht des Vermieters gleichwertig gegenüber (BVerfG I BvR 208/93).

• Eigenbedarf kann auch vorliegen, wenn der Vermieter die Wohnung nur teilweise für
  Wohnzwecke benötigt und den Rest der gekündigten Wohnung für berufliche Zwecke
  nutzen will (BGH VIII ZR 330/04).

• Kündigt der Vermieter, muss er dem Mieter eine vergleichbare, ihm gehörende, im
  selben Haus oder in der selben Wohnanlage befindliche, leer stehende Wohnung anbieten.
  Tut er es nicht, ist die Kündigung wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam (BGH VIII ZR 276/92).

• Die Pflicht, die leer stehende Wohnung dem gekündigten Mieter anzubieten, besteht nur
  bis zum Ablauf der Kündigungsfrist (BGH VIII ZR 311/02).

• Der Vermieter muss den Mieter informieren, wenn der behauptete Eigenbedarfsgrund
  später wegfällt. Diese Hinweispflicht besteht nur bis zum Ablauf der Kündigungsfrist
  (BGH VIII ZR 339/04; BVerfG I BvR 31/06).

• Ein Verzicht des Vermieters auf eine Eigenbedarfskündigung bei Abschluss des Mietvertrages muss schriftlich erfolgen. Entweder muss die Vereinbarung im Hauptmietvertrag enthalten
  sein oder in einer unterschriebenen Zusatzvereinbarung, die mit dem Mietvertrag verbunden
  ist (BGH VIII ZR 223/06).
  
  
   

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