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MieterZeitung Juni 2016

Inhaltsverzeichnis

Politik:
Kommentar Lukas Siebenkotten: „In der Pflicht“
Mietpreisbremse: Schnell nachbessern
Steuerliche Förderung
Bundesarbeitstagung des DMB in Fulda

Mietrecht:
Illegale Ferienwohnungen?
Mieten mit Hund
Aktuelle BGH-Urteile zu Gartenpflege, Einbauküche, Betriebskosten
Kurzurteile

Nachrichten:
Windenergie auf der Überholspur
Leute - Leute
Wohnbau ist Dombau
Hohe Mieten für viele unbezahlbar
Gesellschaften dämpfen Mieten

Wohnen:
Der Sommer ist da. Die Menschen drängt es nach draußen. Gefragt ist ein schattiger Platz im Park, eine Sonnenliege im Strandbad, ein Platz im Biergarten oder auf einem belegten Platz.

Blickpunkt:
Die Vermietung von Privatunterkünften an Touristen ist ein gutes Geschäft. Noch! Jetzt gehen einige Städte hart dagegen vor, weil diese Wohnungen auf dem Wohnungsmarkt fehlen.

Verbraucher:
Neuer Stromspiegel für Deutschland?
Stromsparinitiative Klimaschutz zu Hause: Broschüre zum neuen Stromspiegel

Rubriken:
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Preisrätsel: Mitmachen und gewinnen
Aufgespießt
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Kommentar

In der Pflicht

Die Mietpreisbremse bei Wiedervermietungen bremst offenbar nicht wirklich. Die Ergebnisse diverser Studien sind ernüchternd. Viele Vermieter langen trotz Mietpreisbremse weiter kräftig zu.

Die Gründe dafür liegen auf der Hand: Die Sanktionen bei Verstößen sind lax. Mieter haben kaum eine Chance, an relevante Informationen zu kommen, um ihr Recht durchzusetzen.

Da bleibt nur eine Konsequenz: Der Gesetzgeber muss jetzt handeln. Unverzüglich! Die Bundesregierung ist in der Pflicht, das Gesetz so zu gestalten, dass es wirkt. Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) hat das erkannt und eine Gesetzesänderung in Aussicht gestellt. Sie muss nun aber auch schleunigst auf den Weg gebracht werden.

Der Referentenentwurf für den zweiten Teil der Mietrechtsreform liegt im Bundeskabinett. Erst wenn sie beschlossen ist, hat die große Koalition ihr Versprechen eingelöst, das Mietrecht zu verbessern. Zu den Versprechungen gehört eine wirksame Mietpreisbremse. Da der erste Teil der Mietrechtsreform aus dem letzten Jahr bei der Mietpreisbremse nicht wirkt, ist nun im Rahmen des zweiten Abschnitts der Mietrechtsreform eine Nachbesserung unerlässlich.

Unsere Mindestanforderungen sind, dass der Vermieter die Miete, die der ausgezogene Mieter zu zahlen hatte, dem neuen Mieter automatisch offenlegen muss und dass er bei Nichteinhaltung des Gesetzes die zu viel gezahlte Miete rückwirkend bis zum Vertragsabschluss an den Mieter zurückzuzahlen hat.

Social Media

Bundesfinanzminister ist nicht kitzelig 

Das Social-Media-Team des Deutschen Mieterbundes hat die Bundesarbeitstagung des Mieterbundes in „Echtzeit“ ins weltweite Netz gebracht. Die Kernaussagen der Redebeiträge von Bundesjustizminister Heiko Maas und Matthias Günther, dem Vorstand des Eduard-Pestel-Institutes, wurden auf Twitter eingestellt. Auch einige Teilnehmer der Tagung twitterten eifrig mit. Insgesamt wurden 33 Tweets abgesetzt, rund 15.800 Follower wurden erreicht.

Neben zahlreichen Fotos der Veranstaltung wurden auf der Facebook-Seite www.facebook.com/DMBMieterbund auch zwei Videomitschnitte der Aussagen von Justizminister Heiko Maas eingestellt. Dabei auch die Aufforderung von Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten an den Justizminister bei der Frage nach der Verpflichtung der Städte und Kommunen einen Mietspiegel zu erstellen und dies finanziell durch den Bund zu unterstützen. Auf den Vorschlag, das Geld beim Finanzminister Dr. Wolfgang Schäuble herauszukitzeln, antwortete Heiko Maas: „Da kann ich Ihnen sagen, der ist gar nicht kitzelig.“

Urteile in Kürze


Mieterwechselpauschale

Eine Formularklausel im Mietvertrag, nach der ein neu einziehender Mieter verpflichtet ist, eine Mieterwechselpauschale an die Hausverwaltung zu zahlen, ist unwirksam (AG Münster – 55 C 1325/15, WuM 2015, 618).

Barrierefreiheit

Dem Anspruch des Mieters auf Erteilung der Genehmigung zum behindertengerechten Umbau der Wohnung können Mietrückstände des Mieters nicht entgegengehalten werden (AG Flensburg – 67 C 3/14, WuM 2015, 733).

Mietminderung

Ausblühungen und Feuchtigkeitserscheinungen an einer Wand infolge von Undichtigkeiten an den Fugen der Dusche rechtfertigen eine Mietminderung um zehn Prozent (AG Aachen – 100 C 272/15, WuM 2015, 734).

Kündigung

Der Vermieter ist nicht berechtigt, wegen Störung des Hausfriedens zu kündigen, wenn der Mieter die Bewohner benachbarter Häuser beleidigt (AG Brandenburg a. d. H. – 35 C 92/13, WuM 2015, 741).

Schönheitsreparaturen

Eine Formularklausel zu den Schönheitsreparaturen, die den Mieter einer mit Einbaumöbeln versehenen Wohnung auch zum Anstrich der Einbaumöbel verpflichtet, ist unwirksam (LG Berlin – 67 S 359/15 – WuM 2016, 97).

Lüften

Üblicherweise kann vom Mieter verlangt werden, bis zu dreimal am Tag zu lüften. Ein darüber hinausgehendes Lüftungserfordernis entspricht nicht dem üblichen Mietgebrauch und ist nicht zumutbar. Der Vermieter hat erforderlichenfalls durch entsprechende zusätzliche Belüftungseinrichtungen ein Raumklima zu schaffen, bei dem die dreimal tägliche Lüftung ausreicht (AG Tempelhof-Kreuzberg – 20 C 234/13, WuM 2016, 170).

 

 

Leserfragen

 

Betriebskostenabrechnung

Elfriede K., Schönfeld: Kann der neue Hausverwalter einfach den mietvertraglich vereinbarten Verteilerschlüssel für die Nebenkosten ändern?

Antwort: Nein. Den vereinbarten oder einmal gewählten Verteilerschlüssel darf der Vermieter oder der Hausverwalter nicht einfach abändern. Das geht nur, wenn mit den Mietern eine entsprechende Vereinbarung getroffen wird. Eine Vereinbarung kommt aber nicht dadurch zustande, dass der Vermieter den Verteilerschlüssel in der Betriebskostenabrechnung ändert und die Mieter dagegen nicht protestieren.

Geruchsbelästigung

Klaus E., Suhl: Zählen Kohlgerüche, welche durch die Schalung der Elektroleitung austreten, zu den extremen Belästigungen, die eine Mietminderung nach sich ziehen können?

Antwort: Ja. Auch bauliche Unzulänglichkeiten des Hauses können einen Mangel verursachen. Sind die Faulgase oder die „Kohlgerüche“ aufgrund defekter Leitungen erheblich, so darf der Mieter die Miete mindern, solange die Geruchsbelästigung vorliegt. Das Mietminderungsrecht des Mieters besteht nämlich unabhängig vom Verschulden des Vermieters für das Vorhandensein des Mangels.

Grasschnitt

Christine G., Straubing: Laut Mietvertrag sind wir (sechs Parteien im Haus) zum Rasenmähen verpflichtet. Nun verlangt der neue Hausbesitzer und zugleich Vermieter, dass der Rasenschnitt von den Mietern ab sofort in einen Wertstoffhof gefahren werden muss. Ist das rechtens? Eine große Biotonne ist vorhanden ...

Antwort: Nein. Wurde die Pflicht zur Gartenpflege mietvertraglich auf den Mieter übertragen, muss der Mieter nur einfache Arbeiten wie Rasenmähen oder Unkrautjäten vornehmen. Der neue Vermieter ist an den Mietvertrag gebunden, der zwischen Ihnen und dem alten Vermieter geschlossen wurde. Ihnen können daher auch keine weiter gehenden Pflichten wie die Entsorgung des Grasschnitts auferlegt werden.

Reinigung nach Reparatur

Thomas H., Stutensee: In unserem Mietshaus von 1974 musste das Bad saniert werden. Nach Fertigstellung der Arbeiten war das ganze Bad verdreckt. Fugenmaterial lag herum und die Fliesen hatten einen Staub-Dreck-Film, der nur mühselig zu entfernen war. Ist der Vermieter neben der Reparatur auch für die anschließende Reinigung zuständig?

Antwort: Ja. Sind die Instandhaltungsarbeiten beendet, hat der Vermieter den vertragsgemäßen Zustand wiederherzustellen. Er muss also auch den durch die Reparatur verursachten Schmutz beseitigen.

Ein- und Auszugspauschale

Ute S., Augsburg: Mein Vermieter hat mir schriftlich mitgeteilt, dass in Zukunft eine Ein- und Auszugspauschale in Höhe von 100 Euro von jedem Mieter verlangt wird, um eventuelle Schäden an Gemeinschaftsanlagen zu decken? Muss ich diese zahlen?

Antwort: Nein. Der Vermieter kann vom Mieter nur dann Schadensersatz verlangen, wenn der Mieter schuldhaft die Wohnung oder dem Vermieter gehörende Einrichtungen beschädigt hat.

Aufgespießt


Unmoralisches Angebot

Die Mieterin kann die Wohnung bekommen, ja sogar äußerst preiswert, wenn sie einwilligt, zwei- bis viermal die Woche Sex mit dem Vermieter zu haben. Bei weniger würde der Preis steigen. Das berichtete eine 37-jährige Wohnungssuchende der Frankfurter Rundschau. Die Wohnungssuchende bricht den E-Mail-Kontakt ab.

Startverbot für Drohnen

Das Überfliegen des Nachbargrundstückes mit einem mit einer Kamera ausgestatteten Quadrokopter stellt eine Verletzung der Persönlichkeitsrechte des Nachbarn dar. Das Amtsgericht Potsdam (Az: 37 C 454/13) gab einer Unterlassungsklage des Nachbarn statt und drohte für den Fall der Zuwiderhandlung mit einem Ordnungsgeld von bis zu 250.000 Euro. „Die Handlungsfreiheit des Beklagten, seine Drohne hobbymäßig herumfliegen zu lassen, hat hinter der geschützten Privatsphäre Dritter zurückzutreten, zumal es genug Flächen und Räume gibt, in denen der Beklagte seinem Hobby nachgehen kann, ohne Dritte zu stören“, heißt es in der schriftlichen Urteilsbegründung. Im vorliegenden Fall hatte der Nachbar seinen Quadrokopter auf das Nachbargrundstück gesteuert und dabei die Nachbarin auf einer Liege im Garten gefilmt.

Ungewöhnlich sind solche Angebote in Großstädten nicht. Die Geschäftsführerin des Mieterbundes in Wiesbaden, Eva-Maria Winkelmann, kennt das. Sie rät jedem davon ab, auf solche Angebote einzugehen. Wenn das Mietverhältnis bereits bestehe und der Vermieter auf einmal vor der Haustür stehe und Sex verlange und nicht lockerlasse, soll man sich an die Polizei wenden, so Winkelmann.

Toby siegt vor Gericht

Der Mischlingshund Toby darf in der Mietwohnung bleiben. Nach einem langwierigen Rechtsstreit, der sich seit dem vergangenen Oktober hinzog, urteilte das Amtsgericht Hannover (Az: 541 C 3858/15) nun zugunsten der Hundebesitzerin.

Die Mieterin hatte den schwarzbraunen Rüden im Herbst 2014 angeschafft, ohne vorher die Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Sie klagte anschließend auf Zulassung des Hundes in ihrer Mietwohnung im zweiten Stock und brachte vor, dass sich seit dem Zusammenleben mit dem Hund ihre gesundheitlichen Probleme gebessert hätten. Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes können Vermieter nicht mehr generell die Tierhaltung verbieten. Jeder Einzelfall muss geprüft werden.

Der Hannoveraner Amtsrichter Marcus Hettig hatte zuletzt sieben Zeugen gehört und zu einem Ortstermin eingeladen. Unangemessene Belästigungen in Form von Lärm und Schmutz konnten bei der Ortsbesichtigung nicht festgestellt werden. Die 97 Quadratmeter große Wohnung sei auch groß genug zur Haltung eines Hundes. Hausbewohner hatten bereits während der Verhandlung ausgesagt, dass der Hund nicht störe und nur als Welpe häufiger gebellt habe.

Zaun durchtrennt Sportplatz

Ein Maschendrahtzaun durchschneidet den örtlichen Sportplatz in Kusey, einem Stadtteil von Klötze in Sachsen-Anhalt. Bauer Herwig Bierstedt hat den mannshohen Zaun gebaut und so ein Stück Land aus dem Sportplatz abgetrennt, das ihm seit 2013 gehört.

Der Bürgermeister der Einheitsgemeinde Klötze, Matthias Mann (CDU), hat kein Verständnis für das Verhalten des Bauern. Doch die Gemeinde trägt selbst die Schuld. Lange glaubte sie, das Problem aussitzen zu können.

Die Verwaltung wusste, dass sich der Sportplatz über einen Flickenteppich aus Grundstücken erstreckt. Nach der Wende waren die Parzellen zurück an ihre Eigentümer gegangen – mit dem Ergebnis, dass der Sportplatz heute fünf verschiedenen Eigentümern gehört. Alle verpachteten ihre Grundstücke an die Stadt. Bis im Jahr 2013 einer an den Landwirt verkaufte. Über Jahre hinweg hatte die Gemeinde Bierstedts Kaufversuche ignoriert. Die Stadt klagte nach dem Kauf gegen den Landwirt und beanspruchte das Grundstück für sich, verlor aber den Prozess beim Verwaltungsgericht Magdeburg.

Dorf zu verkaufen

West Heslerton in der Grafschaft North Yorkshire in England: Die Zeit scheint in dem Dorf, in dem 400 Menschen leben, irgendwann stehen geblieben zu sein. 43 Häuser gibt es, eine riesige Villa, einen Pub, eine Tankstelle und rund 8,6 Quadratkilometer Land. Das Dorf hat eine Kirche, einen Sportplatz und eine Grundschule.

Doch jetzt macht das Dorf Schlagzeilen. Es steht in Gänze zum Verkauf. Für 20 Millionen Pfund (24,75 Millionen Euro) kann schon bald ein neuer Gutsherr ein Stückchen England besitzen. Seit 150 Jahren ist das Dorf in Familienbesitz. Jetzt ist die letzte Eigentümerin gestorben. Die Erben wollen das Dorf loswerden. Die letzte Besitzerin Eve Dawnay galt als exzentrisch, aber auch als sehr wohlwollende Dorfeigentümerin. Sie hielt die Mieten niedrig und engagierte sich für das Gemeinwesen.