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MieterZeitung April 2015

Inhaltsverzeichnis

Politik:

  • Kommentar: Lukas Siebenkotten
    "Schnell handeln"
  • Mietrecht: Weitere Änderungen nötig
  • Wohngeld: Gute Nachricht
  • Mietertag 2015

Mietrecht:

  • Eigenbedarf
  • Aktuelle Urteile: Düsseldorfer Raucher Schallschutz, fristlose Kündigung
  • Kurzurteile

Nachrichten:

  • Kurzzeit-Kunst statt Leere
  • Leute – Leute
  • Abfallwächter kontra Müllsünder
  • Spekulation ausbremsen
  • Volksbegehren für bezahlbare Wohnungen

Verbraucher:

  • Energielabel im Internet
  • Wohnungssuche: Diese Tipps bewahren vor Kostenfallen
  • Buchtipp: So geht Haushalt!

Wohnen:

  • Im Alltag hat das Fahrrad gute Chancen als
    Alternative genutzt zu werden, wenn
    entsprechende Angebote vorhanden sind

Blickpunkt:

  • Ihr neues Recht: Alles, was Sie über die vom
    Bundestag beschlossene Mietpreisbremse und das
    Bestellerprinzip im Maklerrecht wissen müssen

Kommentar

Schnell handeln
Jetzt sind die Bundesländer am Zug. Bundestag und Bundesrat haben ihre Hausaufgaben gemacht. Sie haben grünes Licht für die Mietpreisbremse gegeben.

Die Verabschiedung des Gesetzes durch Bundestag und Bundesrat bringt den Mieterinnen und Mietern zunächst noch nichts. Die Mietpreisbremse wirkt nur, wenn die Länder das Gesetz auch umsetzen. Sie müssen Verordnungen erlassen, mit denen sie die Städte oder Stadtquartiere festlegen, in denen die Mietpreisbremse gelten soll. Der Gesetzgeber gibt vor, dass in diesen Städten der Wohnungsmarkt angespannt sein muss.

Einige Bundesländer haben sich darauf vorbereitet. Die notwendigen Untersu-chungen zu den Gebieten sind in Auftrag gegeben oder schon erledigt. In Berlin liegt die Verordnung in der Schublade. Hamburg, Bayern, Hessen und Nordrhein-Westfalen haben angekündigt, die Regelungen schnell umsetzen zu wollen. Die anderen Bundesländer dürfen nicht warten und die Wohnungsmärkte weiter dem freien Spiel der Kräfte überlassen.

Von der Mietpreisbremse und dem Bestellerprinzip im Maklerrecht werden in erster Linie wohnungssuchende Mieter profitieren. Die Gesetze helfen all denjenigen, die aus beruflichen Gründen oder wegen ihrer Ausbildung umziehen müssen. Sie helfen Familien, die eine größere Wohnung, und jungen Leuten, die eine gemeinsame Wohnung beziehen wollen und einen neuen Mietvertrag abschließen müssen.

Social Media

#Mietpreisbremse politisches Topthema bei Twitter

 

Am 5. März um 14.00 Uhr listete das Forschungsprojekt politwi den #Mietpreisbremse als das politische Topthema im deutschsprachigen twitter. politwi ist ein Forschungsprojekt am Institut für Informationssysteme (iisys) der Hochschule Hof in Zusammenarbeit mit dem „Big Data Analytics Research Lab“ der Goethe-Universität Frankfurt. Untersucht werden politische Topthemen aus Tweets in Echtzeit. Kurz vorher war die Mietpreisbremse im Bundestag in zweiter und dritter Lesung verabschiedet worden. Bundesjustizminister Heiko Maas (@HeikoMaas) freute sich, es sei ein guter Tag für die Mieterinnen und Mieter in Deutschland. Die Debattenredner twitterten ihre Beiträge aus dem Bundestagsplenum. Dort hagelte es Kritik von den Oppositionsparteien Bündnis 90/Die Grünen und Die Linke, die Mietpreisbremse komme zu spät und es gebe zu viele Ausnahmen. Die CDU/CSU hingegen gab an, die jetzt beschlossene Mietpreisbremse sei ein guter Kompromiss. Und die SPD feierte, dass die Mietpreisbremse nun endlich beschlossen wurde. Auch der Deutsche Mieterbund beteiligte sich mit Hinweis auf seine Pressemitteilung an der Debatte im Netz. Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten begrüßte, dass die Mietpreisbremse endlich beschlossen wurde. Die vielen Einschränkungen und Ausnahmen nannte er einen Wermutstropfen. Er forderte die Bundesländer auf, die notwendigen Verordnungen schnellstmöglich zu erlassen, damit die explodierenden Wiedervermietungsmieten tatsächlich gebremst werden können.

 

Im Netz gab es aber auch Kritik in die andere Richtung. Das es vor allem bei der Debatte im Bundestag kritische Töne eigentlich nur in dem Sinn gab, die Mietpreisbremse sei durchlöchert worden, ärgerte vor allem die Makler. Der IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen twitterte entsprechend: „In dieser Debatte fehlt klar eine liberale Stimme.“ Insbesondere das Bestellerprinzip, das ja gemeinsam mit der Mietpreisbremse eingeführt werden soll, führt zu gesteigerter Unruhe bei den Maklern. Seitdem sich der Koalitionsausschuss am 25. Februar auf Mietpreisbremse und Bestellerprinzip geeinigt hatte, gab es auf der facebook-Seite des IVD heftige Debatten zwischen Befürwortern des Bestellerprinzips und Maklern, welche den Weltuntergang fürchteten. Gut auf den Punkt gebracht hat die ganze Debatte facebook-Nutzer Andreas Lahr, der postete: „Sollten Makler, wenn sie denn von ihrer Wichtigkeit ehrlich überzeugt sind, nicht annehmen, dass sie fortan schlicht vom Vermieter bezahlt werden?“ Die Mehrheit der sich zu Wort meldenden Makler sieht das offensichtlich anders. Der IVD kündigte auch auf seiner facebook-Seite an, vor das Bundesverfassungsgericht zu ziehen. Auf der Seite wird auch der Aufruf von Bettina Schönhoff verbreitet, die um Unterstützer für eine Klage vor dem Bundesverfassungsgericht wirbt. Durch Spendenaufruf sollen die Mittel für eine geschätzte Kostennote von 100.000 Euro für dieses Verfahren gesammelt werden. Unterstützt wird die Aktion auch vom BVFI - Bundesverband für die Immobilienwirtschaft. Man darf also gespannt sein.

 

Die Social-Media-Seiten des Deutschen Mieterbundes werden inzwischen auch von Journalisten für die Recherche genutzt. Als am 19. März bekannt wurde, dass sich die Deutsche Annington einen neuen Namen geben will, kommentierte der Mieterbund diesen Vorgang auf seiner facebook-Seite (www.facebook.com/DMBMieterbund): Wichtiger als ein neuer Name wäre ein anderes Verhalten gegenüber den Mietern. „Wir hoffen, dass die Deutsche Annington aus Fehlern lernt, verstärkt in die Instandsetzung und Instandhaltung ihrer Wohnungen investiert und dass die Ankündigung von Annington-Chef Rolf Buch ‚Wertsteigerungen durch Mieterorientierung‘ tatsächlich mit Leben gefüllt wird und nicht bloß eine Leerformel bleibt. Die Schaffung altersgerechter Wohnungen und die energetische Sanierung der Bestände zu warmmietenneutralen und bezahlbaren Preisen sind die nächsten großen Herausforderungen für Deutschlands größten Vermieter“, so der Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes Lukas Siebenkotten. Exakt diese Formulierung zitierte die Bild-Zeitung in der Berichterstattung vom 20. März.

 

Selbstverständlich wird der Deutsche Mieterbund auch über den Mietertag 2015, der vom 28. bis 30. Mai in Hamburg stattfindet, auf seinen Social-Media-Seiten berichten. Auch Sie können die mietenpolitischen Vorstellungen und Forderungen auf www.facebook.com/DMBMieterbund verfolgen und kommentieren, ebenso bei twitter unter dem #Mietertag.

Urteile in Kürze

Mietsicherheit

Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter eine Mietsicherheit wegen streitiger Forderungen gegen den Mieter nicht verwerten (BGH VIII ZR 234/13, WuM 2014, 418).

 

Tierhaltung

Der generelle Ausschluss der Haltung von Katzen und Hunden in Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist unwirksam. Ob die konkret beabsichtigte Tierhaltung vertragsgemäß ist, ist im Einzelfall zu prüfen. Die Haltung zweier Labrador-Retriever-Hunde in einer Etagenwohnung mit einer Größe von 50 Quadratmetern ist vertragsgemäß (AG Reinbek 11 C 15/14, WuM 2014, 480).

 

Belegeinsicht

Hat der Mieter Fragen zu seiner Betriebskostenabrechnung, muss er grundsätzlich zunächst Belegeinsicht nehmen. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Auskunft gegen den Vermieter zu den Fragen seiner Betriebskostenabrechnung vor oder anstelle der Belegeinsicht (AG Wiesbaden 93 C 3906/12, WuM 2014, 538).

 

Mieterhöhungsverlangen

Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht (BGH VIII ZR 231/13, WuM 2014, 340).

 

Mieteransprüche

Der Mieter ist berechtigt, seine Rechte und Interessen bezüglich der Mietsache so zu verfolgen, wie er es für richtig hält. Er darf sich zur Wahrnehmung seiner Rechte mit anderen Mietparteien zusammenschließen. Selbst wenn die Geltendmachung von Rechten sich letztlich als unbegründet erweist, ist sie kein Kündigungsgrund, solange sie nicht rechtsmissbräuchlich erfolgt (LG Berlin 65 S 445/13, WuM 2014, 341).

Mietertipp

Wohnungssuche: Diese Tipps bewahren vor Kostenfallen

 

Wohnungsnot und explodierende Mieten: Nicht nur in Großstädten und Ballungsräumen wird es immer schwieriger, eine bezahlbare und passende Unterkunft zu finden. Auch wenn die Not für viele Mieter groß ist: Wer zu einer Wohnungsbesichtigung eingeladen ist, sollte auf undichte Fenster, blubbernde Heizkörper oder uralte Warmwasserboiler achten. Andernfalls können sich die Nebenkosten schnell zur zweiten Miete entwickeln und das eigene Budget mit hohen Nachzahlungen für Strom und Heizen sprengen. Hier drei Tipps, worauf Sie unbedingt achten sollten:

 

1. Wohnungslage

Die Wohnung sollte an möglichst vielen Seiten von anderen Wohnungen umgeben sein und wenige Außenwände haben. Sie sollte im Idealfall auch nicht über dem Keller oder unter dem Dach liegen, wenn diese nicht gedämmt sind.

 

2. Fenster und Türen

Die Fenster sollten mindestens doppelt verglast sein. Die Dichtungen an Fenstern und Türen sollten gut schließen. Dies lässt sich einfach testen: ein dünnes Blatt auf den unteren Bereich des Fensterrahmens legen, das Fenster schließen und das Blatt herausziehen. Sitzt es fest, ist das Fenster dicht. Lässt es sich leicht herausziehen, ist die Dichtung des Fensters durchlässig.

 

3. Energieausweis

Die Energieeffizienzklasse des Gebäudes, in dem die Wohnung liegt, lässt sich auf dem Energieausweis ablesen, der in der Wohnungsanzeige veröffentlicht und bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden muss. Er gibt erste Anhaltspunkte für die künftig anfallenden Energiekosten der Wohnung. Klasse A+ bis B: gut, Klasse C bis E: Mittelfeld, Klasse F bis H: schlecht.

 

Eine umfangreiche Checkliste mit vielen weiteren Tipps zur Wohnungsbesichtigung finden Sie auf der Webseite der von der Europäischen Kommission geförderten Kampagne SMERGY: www.be-smergy.de

Leserfragen

Belegeinsicht

Rainer G., Bremen: Ich möchte meine Nebenkostenabrechnung überprüfen. Mein Vermieter verweigert aber die Einsichtnahme in die Gesamtabrechnung des Hauses „aus datenschutzrechtlichen Gründen“. Habe ich ein Recht auf Einsichtnahme in die Gesamtabrechnung?

Antwort: Ja. Der Mieter ist berechtigt, in die Gesamtabrechnung des Hauses einzusehen. Der Vermieter darf die Vorlage nicht unter Berufung auf den Datenschutz verweigern.

 

Lohnkosten

Irmgard S., Meißen: Durch einen Steuerberater werden die monatlichen Lohnabrechnungen für den Hausmeister erstellt. Die Kosten dafür werden bei der Betriebskostenabrechnung der Position „Hausmeister“ zugeschlagen. Ist dies rechtens?

Antwort: Nein. Zwar sind die Kosten eines Hauswarts umlagefähig. Hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt. Die gezahlten Kosten für Lohn- und Gehaltsabrechnungen an den Steuerberater gehören aber nicht dazu. Hierbei handelt es sich um nicht umlagefähige Verwaltungskosten.

 

Lärm

Heike G., Rösrath: Mein Nachbar leidet unter chronischem Husten und Räusperzwang. Nachts finde ich daher kaum Schlaf. Ist dies noch zumutbar?

Antwort: Nein. Übermäßiger Lärm aus der Nachbarwohnung muss nicht hingenommen werden, auch nicht von psychisch kranken Bewohnern. Oftmals ist dann zu prüfen, ob die Hellhörigkeit des Hauses ein Wohnungsmangel ist, der zur Mietminderung berechtigt oder den Vermieter verpflichtet, den Schallschutz zu verstärken.

 

Spielplatz

Katrin K., Enger: Zu unserer Wohnanlage gehört ein Kinderspielplatz. Unser Vermieter möchte nun den Spielplatz beseitigen, um dort Stellplätze vermieten zu können. Darf er das?

Antwort: Nein. Ein zur Wohnanlage gehörender Kinderspielplatz ist mitvermietet. Der Vermieter darf einen bestehenden Spielplatz nicht beseitigen. Er muss sogar dafür sorgen, dass der Spielplatz instand bleibt. So muss er beispielsweise den Sand regelmäßig wechseln oder eine defekte Kinderschaukel reparieren.

 

Fotos

Rüdiger T., Berlin: Meine Wohnung soll verkauft werden. Der Vermieter möchte daher Fotos der Wohnung anfertigen, um sie Kaufinteressenten zeigen zu können. Ich möchte dies jedoch nicht. In meiner Wohnung stehen ja meine Möbel und liegen meine privaten Sachen. Das geht doch keinen etwas an! Darf der Vermieter Fotos von meiner Wohnung machen?

Antwort: Nein. Der Vermieter hat zwar unter bestimmten Voraussetzungen ein Recht zur Besichtigung der Wohnung, beispielsweise wenn das Ende des Mietverhältnisses bevorsteht und der Vermieter die Wohnung Kaufinteressierten zeigen möchte. Aus dem Recht zur Besichtigung lässt sich aber kein Recht zur Erstellung von Fotos ableiten.

 

Aufgespießt

Igel rechtfertigen Kündigung

Das Halten von Igeln in der Wohnung rechtfertigt eine Kündigung seitens des Vermieters. Zu diesem Ergebnis kommt das Amtsgericht Berlin-Spandau (Az: 12 C 133/14). Igel seien Wildtiere und dürften deshalb nicht in der Wohnung gehalten werden. Für sie gelten nicht die Regeln der Kleintierhaltung.

Die Mieterin hatte in ihrer Wohnung zeitweise verletzte Igel aufgenommen und gesundgepflegt. Nachbarn hatten sich über den Wildtiergeruch beschwert. Da die Mieterin nicht auf eine Abmahnung reagierte, sprach die Vermieterin die Kündigung aus. Zu Recht!

 

Knast in Frankfurt/Oder zu kaufen

Der Brandenburgische Landesbetrieb für Liegenschaften und Bauen hat die Ende 2013 geschlossene Justizvollzugsanstalt (JVA) in Frankfurt/Oder öffentlich im Internet zum Kauf ausgeschrieben. Gebote können bis zum 24. April abgegeben werden. Dabei müssen die Bieter offenlegen, wie sie das 20.000 Quadratmeter große Gelände, zu dem eine Werkstatt und ein Sportplatz gehören, nutzen wollen.

Die Anlage war laut dpa zu DDR-Zeiten ein berüchtigter Stasi-Knast. Wegen Bau- und Sicherheitsmängeln wurde das Gefängnis nach der Wende zunächst geschlossen und dann 1995 umgebaut. Seit 2013 steht es wegen rückläufiger Häftlingszahlen in Brandenburg leer.

 

Vermieter verbarrikadierte Eingang

Mit einem Kleinbus und einem Betonsockel verbarrikadierte Anfang Februar ein Vermieter in Oberbayern den Eingang zu einem Tattoo-Laden in Geretsried. Der Vermieter sah sich zu dieser drastischen Maßnahme veranlasst, weil der Mieter und Betreiber des Tattoo-Ladens seine Miete nicht gezahlt haben soll.

Vier Tage hielt die Blockade an. Ein Gabelstapler rückte schließlich an, um Betonklotz und Bus zur Seite zu schaffen. Der Mieter hatte vor Gericht einen entsprechenden zivilrechtlichen Beschluss erwirkt.

Beim Wegräumen der Blockade war auch die Polizei vor Ort, um möglichen Streitereien vorzubeugen. Glücklicherweise blieb es ruhig. Die gegnerischen Parteien werden ihren Zwist nun weiter vor Gericht austragen.

 

Attrappe muss weg

Frankfurt/Main – Mieter müssen die Attrappe einer Video-Überwachungskamera im Hauseingang und Treppenhaus nicht akzeptieren. Vor dem Amtsgericht Frankfurt (Az: 33 C 3407/14) setzte sich ein Mieter durch, dass der Hauseigentümer die Attrappen nun wieder entfernen muss. Dies sei ein „Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters“, so das Gericht. Bereits die mit der Anbringung der Attrappe verbundene Androhung der „ständigen Überwachung“ stelle eine Beeinträchtigung der allgemeinen Handlungsfreiheit des Mieters und seiner Besucher dar.

 

Streit um Bayern-Fahne

Augsburg – Ausgerechnet in Bayern selbst ist zwischen Vermieter und Mieter ein heftiger Streit über die Bayern-Fahne entbrannt. Die Wohnungsgesellschaft verlangt, dass der Mieter eine etwa 80 mal 150 Zentimeter große blau-weiße Rautenfahne nicht mehr an seinem Balkon aufhängt. Josef Hess, der Mieter, versteht die Welt nicht mehr. Seit über 40 Jahren schmückt eine Bayern-Fahne seinen Balkon. Vor einem Jahr ist er umgezogen. Der Vermieter ist der Gleiche. Das Amtsgericht Augsburg wird sich Anfang Mai mit dem Fall beschäftigen müssen.

 

Kein Anspruch auf Auskunft

Ein Mieter kann grundsätzlich nicht vom Vermieter verlangen, ihm den Namen desjenigen zu nennen, der in einem Streit um den Hausfrieden Anschuldigungen gegenüber ihm erhoben hat. Das beschloss das Amtsgericht München (Az: 463 C 10947/14). Wegen Belästigung anderer Mieter und Nachbarn hatte die Vermieterin dem Mieter in einer Abmahnung bei weiteren Verstößen gegen den Hausfrieden mit fristloser Kündigung gedroht. Der Kläger verlangte daraufhin von seiner Vermieterin Auskunft darüber, wer genau was über ihn gesagt habe. Die Vermieterin verweigerte jedoch die Auskunft, vor allem auch deshalb, weil die betroffenen Mieter und Nachbarn sie aus Angst vor dem Kläger um Vertraulichkeit gebeten hätten.

Das Amtsgericht konstatierte der Vermieterin, dass sie gegenüber ihren Mietern eine Fürsorgepflicht habe und weitere Gefahr für den Hausfrieden drohe, sollte sie Ross und Reiter nennen.

 

Mietfrei wohnen in der Hauptstadt

Berlin - Die Skjerven Group, ein Immobilien-Investunternehmen mit Sitz in Berlin, hat eine Dreizimmerwohnung am Strausberger Platz verlost. Der Gewinner kann nun ein ganzes Jahr lang mietfrei wohnen. Zur Verlosung mussten die Bewerber in deutscher oder englischer Sprache erzählen, warum gerade sie am Strausberger Platz wohnen möchten, warum gerade sie in Berlin wohnen wollen. Der Gewinner muss außerdem regelmäßig von seinem neuen Leben am Strausberger Platz auf einem dafür eigens eingerichteten Blog berichten.

Mit der Lotterie knüpft das Unternehmen an die bewegte Geschichte des Strausberger Platzes an. Während des Baus des Prachtboulevards versprach eine Lotterie einst den DDR-Bürgern für 300 Arbeitsstunden oder 100 Halbschichten ein Los auf eine der begehrten Wohnungen an der Karl-Marx-Allee. Rund 40.000 Freiwillige halfen damals beim Wiederaufbau mit.