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Mieter-Zeitung Februar 2015

Kommentar

Die große Koalition kommt beim Mietrecht gleich zur Sache. Die beiden zuständigen Minister, Bauministerin Barbara Hendricks und Justizminister HeikoMaas, wollen die sogenannte Mietpreisbremse und dasBestellerprinzip im Maklerrecht noch vor der Sommerpause auf den Weg bringen.

Das ist gut so. Diese Änderungen sind überfällig und dringend notwendig. Die Bundesregierung macht, indem sie das Mietrechtsthema schon zu Beginnder Legislaturperiode anpackt, klar, dass sie dem Mietrecht eine hohePriorität einräumt.

Auf die Gesetzesvorlagen sind wir gespannt. Erst dann wird deutlich, wie ernst es die Regierung mit einzelnen Vorschlägen meint. Die Regelungen zur Mietpreisbremse müssen flächendeckend erfolgen. Neben der Kappungder neuen Miete auf zehn Prozent überder ortsüblichen Vergleichsmiete ist auch die Änderung des Vergleichsmietenbegriffs erforderlich. Dort müssen künftig alle Mieten und Mieterhöhungen berücksichtigt werden und nicht nur die der letzten vier Jahre.

Lippenbekenntnisse gibt es bisher leidernur zur steuerlichen und sozialenFörderung des Wohnungsbaus. Konkrete Aussagen, wie die Bundesregierung den Wohnungsbau, vor allem inden Ballungsräumen, ankurbeln will,machte sie bis jetzt nicht.

Dass die neue Bundesregierung mietrechtliche Probleme jetzt schnell anpackt, erweckt aber die Hoffnung,dass Themen rund um das Wohnen in der Politik wieder einen Stellenwerterhalten. Den Ankündigungen müssen jetzt Taten folgen.

Mietertipp

Wärmedämmung
Wärmedämmung ist eine Modernisierung und keine Reparatur, der Vermieter darf deshalb deren Kosten mit elf Prozent auf die Jahresmiete umlegen. Dies gilt natürlich nur für Maßnahmen, die der Vermieter durchführen lässt. Mieter können jedoch in Grenzen auch selbst tätig werden:


Heizungsrückwand
Schon eine dünne Isolationsschicht hinter dem Heizkörper senkt den Wärmeverlust erheblich. Dafür sind im Baumarkt günstige Dämmmatten aus Polystyrol und entsprechende Kleber erhältlich.


Fenster und Türen
Kunststoffdichtungen in Fenstern und Türen werden im Laufe der Zeit porös und damit undicht. In vielen alten Häusern haben Türen sogar überhaupt keine Dichtungen. Die Lösung hier: Gummidichtungen bzw. Dichtungsbänder aus dem Baumarkt, die selbst angebracht werden können.


Rollladenkasten
Rollladenkästen sind häufig energetische Schwachstellen, weshalb ihre Dämmung eine sinnvolle und effektive Maßnahme darstellt. Dafür muss zunächst der Kasten geöffnet werden. Je nach vorhandenem Raum ist ein geeignetes Dämmmaterial auszuwählen: Besonders dünn und damit platzsparend sind aluminiumbeschichtete Dämmtapeten, es gibt aber auch vorgefertigte Dämmelemente speziell für die Rollladenkasten-Dämmung.


Vermieter motivieren
Es besteht keine Pflicht, energetisch zu modernisieren – außer mit wenigen Ausnahmen, zum Beispiel bessere Dämmung für die obere Geschossdecke. Der Vermieter kann also nicht gezwungen werden, tätig zu werden. Aber Mieter können natürlich Verbesserungsvorschläge unterbreiten. Zusätzliches Gewicht erhalten diese, wenn sich eine größere Gruppe Mieter oder sogar die ganze Hausgemeinschaft an den Vermieter wendet.


Weitere Infos rund ums Dämmen finden Sie auf www.klima-sucht-schutz.de

Verbraucherurteile

Gebühr gekippt
Eine Bank darf nicht per se 15 Euro für die Nacherstellung eines Kontoauszugs verlangen. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) nach einer Klage des Verbraucherzentrale Bundesverbands (vzbv) gegen die Commerzbank entschieden (Az: XI ZR 66/13). Der vzbv hatte kritisiert, dass die Gebühr die Kosten der Bank weit übersteige und den Kunden unangemessen benachteilige. Der Bundesgerichtshof stellte klar, dass Banken den Preis für ein Duplikat des Kontoauszugs nicht pauschal festlegen dürfen, sondern nach Aufwand differenzieren müssen.


Unzulässige Werbung
Die Rotbäckchen-Vertriebs GmbH darf für den gleichnamigen Kindersaft nicht mit den Aussagen „lernstark“ und „mit Eisen zur Unterstützung der Konzentrationsfähigkeit“ werben. Das hat das Oberlandesgericht Koblenz entschieden (Az: 9 U 405/13). Die Richter schlossen sich der Auffassung des Verbraucherzentrale Bundesverbands (vzbv) an, dass die Rotbäckchen-Werbung gegen die Health-Claims-Verordnung der Europäischen Union verstößt. Diese soll Verbraucher vor nährwert- und gesundheitsbezogenen Angaben in der Werbung schützen, die irreführend oder wissenschaftlich nicht bewiesen sind.


Flugzeiten
Ein Reiseveranstalter darf sich nicht vorbehalten, die bei der Buchung genannten Flugzeiten beliebig zu ändern. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) nach einer Klage des Verbraucherzentrale Bundesverbands (vzbv) gegen TUI Deutschland entschieden (Az: X ZR 24/13). Eine Verlegung des Fluges ist danach nur erlaubt, wenn es sachliche Gründe dafür gibt, und zwar auch dann, wenn im Vertrag nur „voraussichtliche“ Flugzeiten genannt sind.

BGH-Urteile 2013

Tierhaltung
Mietvertragsklauseln, nach denen sich der Mieter verpflichtet, „keine Hunde und Katzen“ zu halten, sind unwirksam (BGH VIII ZR 168/12). Das Gleiche gilt, wenn die Erlaubnis zur Tierhaltung „im freien Ermessen“ des Vermieters liegen soll (BGH VIII ZR 329/11). Ob Hund oder Katze gehalten werden dürfen, ist immer eine Frage des Einzelfalls. Schematische oder willkürliche Entscheidungen sind verboten. Die Interessen des Vermieters, der Nachbarn und auch des Mieters müssen berücksichtigt und gegeneinander abgewogen werden.


Kündigung
Mietern eines Einfamilienhauses kann schon nach einer Mietzeit von drei Jahren mit der Begründung, das Haus werde für den Enkel und dessen Familie benötigt, wegen Eigenbedarfs gekündigt werden. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 233/12) spielt es keine Rolle, dass der Sohn des Vermieters bei der Anmietung geäußert hatte, Eigenbedarf komme nicht in Betracht. Entscheidend sei, dass beim Abschluss des Mietvertrages der Eigenbedarf nicht vorhersehbar gewesen sei. Der Enkel habe zwischenzeitlich seine Lebensplanung geändert und wolle jetzt mit seiner Familie das Haus selbst bewohnen.


Schallschutz
Mieter haben Anspruch auf den Schallschutz, der den technischen Normen entspricht, die bei Errichtung des Wohngebäudes galten. Zu einer nachträglichen Verbesserung des Schallschutzes ist der Vermieter nur verpflichtet, wenn er neu baut oder das Gebäude grundlegend verändert. Fälle, in denen aus einer Dachgeschosswohnung zwei Wohnungen gemacht werden, fallen nicht hierunter (BGH VIII ZR 287/12).


Heizkosten

Kann der am Heizkörper abgelesene Messwert aus zwingenden physikalischen Gründen nicht dem tatsächlichen Verbrauchswert entsprechen, muss der Vermieter den Wärmeverbrauch des Mieters schätzen (BGH VIII ZR 310/12). Hierzu kann der Vermieter entweder auf den Verbrauch der Räume in vergleichbaren früheren Zeiträumen oder auf den Verbrauch vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum zurückgreifen. Geschieht das nicht, kann der Vermieter die Heizkosten auch nach der Wohnfläche verteilen. Dann muss er aber in der verbrauchsunabhängigen Abrechnung die Kosten von vornherein um 15 Prozent kürzen.

 
Betriebskosten

Der Vermieter einer Eigentumswohnung kann die von der Gemeinde für die Wohnung erhobene Grundsteuer ohne weitere Rechenoperationen direkt in die Betriebskostenabrechnung für seinen Mieter einstellen. Kosten, die speziell für eine Wohnung erhoben werden, sind an den Mieter in der Betriebskostenabrechnung schlicht weiterzuleiten (BGH VIII ZR 252/12).


Vorauszahlungen
Mieter können die laufenden Betriebskostenvorauszahlungen auch dann kürzen, wenn sie die ursprünglich fehlerhafte Abrechnung des Vermieters selbst korrigiert und ein Guthaben zu ihren Gunsten errechnet haben (BGH VIII ZR 184/12).
 

Schönheitsreparaturen
Nach der sogenannten Quotenklausel in Mietverträgen müssen Mieter anteilige Renovierungskosten zahlen, wenn sie vor Ablauf der normalen Renovierungsfristen ausziehen, beispielsweise 20 Prozent nach einem Jahr Wohndauer oder 40 Prozent nach zwei Jahren. Ist dann im Mietvertrag formuliert, dass Berechnungsgrundlage für die anteiligen Renovierungskosten der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts sein soll, ist das unwirksam (BGH VIII ZR 285/12). Grund: Der Kostenvoranschlag des vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäfts ist nie bindend, denn Mieter haben immer das Recht, einen alternativen Kostenvoranschlag zu fordern oder selbst vorzulegen.


Bunte Wände
Wer beim Auszug seine Wohnung mit kräftigen Farbanstrichen und bunten Wänden zurückgibt, muss Schadensersatz zahlen. Das gilt auch, wenn Mieter laut Mietvertrag überhaupt nicht verpflichtet waren, Schönheitsreparaturen durchzuführen (BGH VIII ZR 416/12). Eine Neuvermietung der Wohnung mit roten, gelben und blauen Wänden sei praktisch unmöglich gewesen. Der Schaden des Vermieters habe darin bestanden, dass er die für breite Mieterkreise nicht akzeptable Art der Dekoration beseitigen musste.

 
Schadensersatz

Kümmert sich der Vermieter trotz Mängelanzeige, Mahnung und Kündigungsandrohung nicht um den starken Schimmelbefall in der Wohnung, kann der Mieter fristlos kündigen. Dann kann er auch Schadensersatz geltend machen. Hierzu gehört auch die Mietdifferenz zwischen der alten und der neu angemieteten vergleichbaren Wohnung. Daran ändert sich auch nichts, wenn die Kündigung des Mieters unwirksam war, weil dem Schreiben die Vollmacht des Mieteranwalts nicht beigefügt war. Entscheidend ist, dass ein Wohnungsmangel vorlag, der Vermieter mit der Mängelbeseitigung in Verzug war und hierdurch ein Schaden entstand (BGH VIII ZR 191/12).

Urteile in Kürze

Eigenbedarf
Ein berechtigtes Interesse an einer Eigenbedarfskündigung liegt nicht vor, wenn die Vermieterin ihre 102 Quadratmeter große Maisonette-Wohnung, bestehend aus fünf Zimmern, Küche und Bad, in Berlin für die 18-jährige Tochter kündigt, die weder über eine Ausbildungsstelle oder einen Arbeitsplatz in Berlin noch über eigenes Einkommen verfügt (AG Köpenick 14 C 16/13, WuM 2013, 678).
 

Mietaufhebungsvertrag
Der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages in der Wohnung des Mieters kann ein Haustürgeschäft sein. Der Mieter hat ein Widerrufsrecht (AG Freiburg 53 C 1059/13, WuM 2013, 728).

 
Wohnungsgröße
Für das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ist grundsätzlich die vertraglich vereinbarte Wohnfläche maßgeblich, auch wenn die tatsächliche Wohnfläche darüber hinausgehen sollte. Anders erst bei Flächenabweichungen von mehr als 10 Prozent (LG Berlin 63 S 298/12, WuM 2013, 725).
 

Kleinreparaturklausel
Bagatellschäden muss der Mieter nur zahlen, wenn im Mietvertrag eine wirksame Kleinreparaturklausel vereinbart ist. Voraussetzung ist eine Begrenzung für die einzelne Reparaturmaßnahme auf 100 Euro und eine Begrenzung der jährlichen Gesamtbelastung durch alle Kleinreparaturen auf sechs Prozent der Jahresbruttokaltmiete (AG Stuttgart-Bad Cannstatt 2 C 1438/13, WuM 2014, 229).


Kündigung
Auch wenn der Mieter mit der Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung in Verzug geraten ist, ist das kein „wichtiger Grund“ im Sinne des Gesetzes, um das Mietverhältnis fristlos zu kündigen (AG Köpenick 13 C 66/13, WuM 2013, 679).
 

Abrechnung
Der Mieter hat zur Prüfung der Betriebskostenabrechnung einen Anspruch auf Einsichtnahme in die Verbrauchsdaten aller Nutzer, wenn er anderenfalls nicht nachvollziehen könnte, ob die Verteilung der Kosten an sich gerechtfertigt ist (LG Berlin 67 S 164/13, WuM 2014, 28).

Leserfragen

Gewerbliche Nutzung
Friedhelm S., Berlin: Ich möchte in meiner Wohnung regelmäßig Musikunterricht erteilen. Muss ich meinen Vermieter um Erlaubnis dafür fragen?
Antwort: Ja. Will der Mieter die Wohnung gewerblich nutzen, ist dies nur mit Erlaubnis des Vermieters zulässig. Beschränkt sich der Musikunterricht auf sechs bis sieben Stunden in der Woche, muss der Vermieter aber in der Regel seine Zustimmung erteilen.


Kaution
Siegfried S., Obernburg: Ich habe den Verdacht, dass mein Vermieter die von mir geleistete Kaution nicht auf ein Extra-Konto eingezahlt hat. Habe ich das Recht von meinem Vermieter zu erfahren, wo sich das Geld befindet?
Antwort: Ja. Der Mieter hat grundsätzlich einen Anspruch auf den Nachweis des Vermieters, dass die Mietkaution getrennt von seinem Vermögen angelegt wurde. Erbringt der Vermieter den Nachweis nicht, kann der Mieter unter Umständen die Mietzahlung bis zur Höhe der eingezahlten Kaution zurückhalten.


Nebenkosten
Peter H., Rudersdorf: Wir haben trotz Aufforderung nunmehr seit drei Jahren keine Nebenkostenabrechnung vom Vermieter erhalten. Können wir verlangen, dass er für die zurückliegenden Jahre abrechnet, obwohl bereits so viel Zeit vergangen ist?
Antwort: Ja. Für die Abrechnung über die Nebenkosten hat der Vermieter zwölf Monate Zeit. Rechnet er in diesem Zeitraum nicht ab, kann der Vermieter nichts mehr nachfordern. Der Mieter kann aber auch nach Ablauf der Frist verlangen, dass der Vermieter abrechnet. Ergibt sich ein Guthaben, kann der Mieter Auszahlung verlangen. Um den Vermieter zur Abrechnung zu bewegen, kann der Mieter die monatlichen Vorauszahlungen für die laufenden Nebenkosten so lange einbehalten, bis die Abrechnung vorliegt.


Lärm
Anna M., Köln: Jedes Jahr zu Silvester und Karneval feiern die anderen Hausbewohner bei lauter Musik rücksichtslos bis in die frühen Morgenstunden. Muss ich das hinnehmen?
Antwort: Nein. Zwar ist es bei besonderen Anlässen ausnahmsweise einmal zumutbar, dass Mitmieter gestört werden. Das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme erfordert aber, ein Ausdehnen der Feier bis in die frühen Morgenstunden ohne Rücksicht auf die Nachbarn zu unterlassen. 


Kehrwoche
Kerstin G., Karlsruhe: Mein Vermieter besteht darauf, dass alle Mieter des Hauses jede Woche abwechselnd den Hausflur, die Treppe und den Gehsteig vorm Haus an genau festgelegten Tagen säubern. Er beruft sich dabei auf die Hausordnung. Darf er das wirklich von uns verlangen?
Antwort: Ja. Enthält die Hausordnung Regelungen zur Kehrwoche und ist die Hausordnung Bestandteil des Mietvertrages, muss der Mieter für die zuverlässige Ausführung der Kehrwoche einstehen.

Social Media

Facebook, Twitter und Co.

Alle reden von „Web 2.0“, von Facebook und Twitter. Die Redaktion greift ab sofort in der MieterZeitung Themen der sozialen Netzwerke auf, zeigt Beispiele und übersetzt die wichtigsten Begriffe. Auf Plattformen, wie Facebook oder Twitter, kann alles eingestellt werden – Informationen, Fotos, Videos – eben alles, was man mitteilen und diskutieren möchte. Auch der Deutsche Mieterbund ist auf diesen beiden Online-Plattformen aktiv.


Facebook ermöglicht es dem Nutzer, sich im Internet auf einer eigenen Seite darzustellen. Die Seite des Deutschen Mieterbundes finden Sie unter www.facebook.com/DMBMieterbund. Und weil es ja um die Interaktion, das heißt Gespräche und Diskussionen, mit anderen geht, leben diese Seiten von Freunden, Likes, geteilten Artikeln und Postings.

Wenn Sie sich bislang nicht mit Social Media beschäftigt haben, ist das sicher erklärungs- und übersetzungsbedürftig. Hier die wichtigsten Vokabeln aus der digitalen Welt:

Friends = (digitale) Freunde
Like it (Daumen hoch): Bedeutet nichts anderes als „mag ich“. Wer einen Artikel oder eine Seite gut findet, kann sie „liken“.
Share it = Teilen
Eine Nachricht ist gut, und man findet, dass auch die eigenen Freunde die lesen sollten: Einfach teilen
Posten = Selbst einen Text einstellen 


Hier ein Beispiel: DMBMieterbund postet:
Bundesminister kündigt Mietrechtsänderung an, fünf Personen gefällt die Meldung, Jost Hemming kommentiert die Meldung, acht Personen haben die Meldung geteilt.

 
Twitter: Anders als bei Facebook legen Sie bei Twitter nicht eine komplette Präsentationsseite an. Twitter kommt aus dem Englischen und heißt: Gezwitscher. Wenn sie sich bei Twitter anmelden, können Sie sich auf der Internetseite www.twitter.com an Diskussionen zu den unterschiedlichsten Themen beteiligen. Die einzelnen Diskussionsbeiträge dürfen bei Twitter nicht länger als 140 Zeichen sein. Der Deutsche Mieterbund beteiligt sich an Twitterdiskussionen unter dem Namen @DMBMieterbund.
Twitter-Wörterbuch:
Tweet = Nachricht
Follower = (digitale) Freunde auf Twitter
Retweet = Nachricht wird an die eigenen Freunde weitergetwittert (teilen)
Hashtag = Betreff/Suchbegriff, zum Beispiel #mietpreisbremse

Hierzu ein Beispiel: RegioKonzept twittert etwas zur Mietpreisbremse, der Stadtsoziologe Andrej Holm reagiert, RegioKonzept antwortet und erwähnt in der Antwort den @DMBMieterbund, der Deutsche Mieterbund reagiert daraufhin mit einer eigenen Stellungnahme.


Facebooker und Twitterer und die, die es über diesen Artikel werden: Wir freuen uns über Likes, Kommentare, geteilte Artikel, Tweets, Retweets, neue Follower, Vorschläge und Ideen. Aber Vorsicht, alle anderen Nutzer lesen mit.

Aufgespießt

Chinese will 100 Burgen bauen
China – Reiche Leute pflegen meist auch teure Hobbys. Ein besonders außergewöhnliches und kostspieliges hat der chinesische Millionär Liu Chonghua. Der Mann liebt Schlösser und Burgen im europäischen Stil. Und da er aus dem Alter ist, in dem man mit Lego- oder Playmobil-Burgen spielt, baut er eben echte. Sieben Burgen und Schlösser hat der Chinese, der sein Vermögen mit der Produktion von Kuchen machte, bereits gebaut. Das Foto zeigt ein Schloss, das er in einem Park in Chongqing im Südwesten des Landes baute. Insgesamt will der Chinese 100 Burgen errichten.


Selbst schuld
München – Der Mieter eines Einfamilienhauses ist für Schäden, die durch den Abgang einer Dachlawine verursacht werden, verantwortlich. Vorausgesetzt, der Vermieter hat ihm die Verkehrssicherungspflicht übertragen. Das Amtsgericht München lehnte in einem rechtskräftigen Urteil (Az: 433 C 19170/11) die Forderung einer Mieterin ab, die nach dem Abgang einer Dachlawine den Schaden an ihrem Auto ersetzt haben wollte. Ein Bekannter hatte im März deren Auto aus der Garage in Richtung Toreinfahrt gefahren, als sich über dem Hauseingang eine Eis- und Schneelawine löste und auf das Fahrzeug fiel. Den Schaden in Höhe von 2.753 Euro muss die Mieterin nun aus der eigenen Tasche bezahlen.


Kellerloch für 1.200 Euro
Frankfurt/Main – Sage und schreibe 1.200 Euro monatlich kassierte ein Hauseigentümer im Frankfurter Stadtteil Fechenheim für ein von ihm vermietetes Kellerloch. Die dort wohnenden drei Nepalesen mussten jeder 400 Euro zahlen. Als der Handel aufflog, ließ das städtische Ordnungsdezernat den Keller, der vom Eigentümer nur notdürftig umgebaut worden war, versiegeln und sprach ein Nutzungsverbot aus. Städtische Mitarbeiter hatten bei der Besichtigung unter anderem offene Stromleitungen im Nassbereich gefunden, Fluchtwege fehlten komplett.


Wandbild neu enthüllt
Berlin – Kunst auf tristen Plattenbaufassaden ist keine Entwicklung der Neuzeit. Ein besonders bekanntes Werk, das 90 Quadratmeter große Wandbild „Der Mensch, das Maß aller Dinge“ des DDR-Künstlers Walter Womacka, ist jetzt an einer anderen Stelle neu enthüllt worden. Und zwar an einem Gebäude der Wohnungsbaugesellschaft Berlin-Mitte (WMB). Die Arbeit aus 360 emaillierten Kupferplatten war 2010 vor dem Abriss gerettet worden. Geschaffen worden war das Bild einst für das DDR-Bauministerium. Nun ziert es die Giebelwand eines sanierten Wohnhauses in der Nähe des alten Standortes. Womacka gilt als Vertreter des sozialistischen Realismus. 20 Jahre lang war er Rektor der Kunsthochschule Berlin-Weißensee.


Haus verwettet – Familie obdachlos
Iganga (Uganda) – Ein Tor des in Diensten von Manchester United stehenden Holländers Robin van Persie machte eine Familie in Uganda obdachlos. Henry Dhabasani hatte mit seinem Freund Rashid Yiga auf einen Sieg von Arsenal London im Spitzenspiel gegen Manchester United gewettet und dabei sein Haus eingesetzt. Sein Freund setzte seinen neuen Toyota Premio und seine Ehefrau dagegen. Durch das Tor des Holländers van Persie siegte Manchester United mit 1:0. Dhabasani und seine drei Ehefrauen sowie die fünf Kinder standen schon einen Tag später auf der Straße.