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DMB-Forderungen

Mietwohnungsneubau verdoppeln

Deutschland hat eine neue Wohnungsnot – nicht flächendeckend, aber in Großstädten, Ballungszentren und Universitätsstädten fehlen heute schon mehr als 250.000 Mietwohnungen, davon der weitaus größte Teil für Mieter mit mittlerem und niedrigen Einkommen. In diesen Kommunen bzw. Regionen wächst die Einwohnerzahl durch Zuwanderung derzeit erheblich. In der Folge steigt auch die Zahl der Haushalte, insbesondere die der 1- Personen-Haushalte, die eine Wohnung nachfragen. Zwischen 2002 und 2010 stieg die Zahl der Haushalte in Deutschland von 38,7 auf 40,3 Millionen. Bis zum Jahr 2025 werden es nach Prognosen der Bundesregierung 41,1 Millionen Haushalte sein. 

  • Das Bauen und Bewirtschaften von Immobilien muss wieder attraktiver werden. Die steuerlichen Rahmenbedingungen sind zu verbessern. Der Deutsche Mieterbund favorisiert eine Anhebung des Abschreibungssatzes in Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf von 2 Prozent auf 4 Prozent jährlich. Durch die beschleunigte Abschreibung wird die Steuerbelastung der Investoren reduziert, wodurch positive Anreize für Neubauinvestitionen gesetzt werden.
  • Die Kommunen müssen sich bei Brachflächen mehr als bisher für die Nutzung bereits vorhandenen Planungs- und Baurechts für Wohnungsbauprojekte einsetzen. Es ist weiter zu prüfen, ob der Hortung von Grundstücken für spekulative Zwecke durch eine Reform der Grundsteuer begegnet werden kann.
  • Die Regelungen der Baunutzungsverordnung, insbesondere die Vorgaben zur Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl, gehören auf den Prüfstand. Wer Wohnungsneubau für Städte und in Städten fordert, muss im Regelfall höhere Baudichten akzeptieren.
  • Stellplatzauflagen, insbesondere in angespannten Lagen, müssen überprüft werden. Zumindest muss die Möglichkeit eröffnet werden, im Rahmen des besonderen Städtebaurechts von bestehenden Stellplatzregelungen abzuweichen.
  • Die Kommunen sollen die Möglichkeit des besonderen Städtebaurechts und der Bauleitplanung sowie der städtebaulichen Verträge verstärkt nutzen.

 

 

Sozialer Wohnungsbau unverzichtbar

Die Anzahl der öffentlich geförderten und damit gebundenen Wohnungen geht rapide zurück. Allein in den Jahren 2002 bis 2010 sank die Zahl um ein Drittel, von 2,4 Millionen auf 1,6 Millionen Wohnungen. Der Wohnungsbestand der gemeinwirtschaftlich gebundenen Wohnungsunternehmen ist durch Privatisierung und Abverkauf verringert worden. Jährlich verlieren die Wohnungsmärkte in Deutschland 100.000 Sozialwohnungen, weil Preis- und/oder Belegungsbindungen auslaufen. Wird diese Entwicklung nicht gestoppt, wird es im Jahr 2025 in Deutschland keine Sozialwohnungen mehr geben.

Um zumindest den aktuellen Bestand an Sozialwohnungen dauerhaft zu sichern, werden 100.000 neue preis- und belegungsgebundene Wohnungen pro Jahr benötigt. Das kann durch Neubau von Sozialmietwohnungen oder durch mittelbare Belegungsbindungen geschehen. Daneben können auch Belegungsbindungen aufgekauft oder Preisbindungen durch öffentliche Förderungen von Modernisierungsmaßnahmen eingehandelt werden.

  • Wohnraumförderung braucht verlässliche, langfristige und sichere Rahmenbedingungen. Deshalb müssen die Kompensationszahlungen des Bundes von derzeit 518 Millionen Euro jährlich zumindest in gleicher Höhe über das Jahr 2014 hinaus festgeschrieben werden.
  • Zudem ist eine Erhöhung der Kompensationszahlungen überfällig. Daneben müssen Bund und Länder eine eindeutige Zweckbindung dieser Finanzmittel für die soziale Wohnraumförderung vereinbaren, und die Länder müssen mit eigenen Finanzmitteln die Förderbeträge aufstocken.
  • Die Förderprogramme der Länder müssen durch Vereinfachung attraktiver und durch stärkere regionale Förderregeln ergänzt werden.
  • Programme mit reinen Zinsverbilligungen reichen vielfach nicht mehr aus. Angesichts der aktuellen Kapitalmarktlage ist es sinnvoller, verstärkt über Zuschüsse aus Haushaltsmitteln zu fördern.
  • Die Zuschussförderung sollte sich nicht nur auf den Neubau, sondern auch auf Modernisierungen beziehen, um im Wohnungsbestand zusätzliche Bindungen aufzubauen.
  • Eine ausreichende Versorgung mit preiswertem Wohnraum kann allein über den Neubau nicht realisiert werden. Die Wohnungsbestände spielen hier eine entscheidende Rolle. Mittelbare Bindungen bzw. Kooperationsverträge müssen über die Förderbestimmungen der Länder möglich sein. Ziel ist es, Bindungen im Neubau auf andere Wohnungen im Bestand des Eigentümers/Investors zu übertragen, ggf. auch Vereinbarungen zwischen Kommune und Eigentümer zu ermöglichen, um Bindungen innerhalb des Wohnungsbestandes zu verschieben.
  • Mit ergänzenden und zusätzlichen Förderprogrammen kann eine „soziale Wohnraumförderung light“ für das mittlere Preissegment angestoßen werden. Auch hier können unter Umständen über Kooperationsverträge Belegungsbindungen in preiswerten Wohnungsbeständen als Ausgleich für geförderte Neubauwohnungen im mittleren Preissegment eingehandelt werden, zum Beispiel im Verhältnis 2 : 1.
  • Die Vergabe städtischer Grundstücke für Neubaumaßnahmen darf nicht (immer) nach dem Höchstgebot erfolgen, sondern muss stärker an bauliche Konzepte gebunden werden, wie zum Beispiel in München und Hamburg. Das bedeutet, dass Grundstücke auch nach sozialen und stadtentwicklungspolitischen Kriterien vergeben werden. So können zum Beispiel die Grundstücksvergabe und die Schaffung von Baurechten an die Bedingung geknüpft werden, dass ein Anteil von einem Drittel der neu zu bauenden Wohnungen mit Bindung zu versehen ist.
  • Bei neuen Bebauungsplänen bzw. bei der Einräumung weiterer Baurechte sollten von den Kommunen Vereinbarungen mit den Eigentümern geschlossen werden, dass öffentlich geförderte Wohnungen auf den neu ausgewiesenen Flächen errichtet werden.

Preiswerte Wohnungsbestände erhalten

Nur mit der Erhöhung des Wohnungsangebots kann bei einer wachsenden Nachfrage der Bedarf an bezahlbaren Wohnungen nicht gedeckt werden. Wohnungsneubau ist immer teurer als Wohnraumversorgung mit Wohnungen im Bestand. Deshalb kommt bei allen Strategien und Lösungsansätzen für bezahlbare Wohnungen dem Wohnungsbestand eine entscheidende Rolle zu. Preisgünstige Wohnungen im Bestand müssen weitestgehend erhalten bleiben und – soweit möglich – für bedürftige Haushalte aktiviert werden.

  • Die Privatisierung öffentlicher Wohnungsbestände wird abgelehnt und muss verhindert werden.

  • Gemeinwirtschaftliche Strukturen auf der Anbieterseite sind zu schaffen und zu stärken. Städtische Wohnungsunternehmen, Genossenschaften und Stiftungen, das heißt ein nicht profitorientierter wohnungswirtschaftlicher Sektor, sind zu fördern. Er kann Ansprechpartner für Wohnungsbau, Stadtentwicklung oder für die Übernahme heruntergewirtschafteter bzw. verwahrloster Wohnungsbestände werden. Hier sind Fördermittel zu konzentrieren.

  • Wohnungs-, Wohnungsaufsichts- bzw. Wohnungspflegegesetze sind einzuführen oder zu verschärfen, um Instandhaltungsverpflichtungen besser durchsetzen und kontrollieren zu können.

  • Leerstand und Zweckentfremdung müssen in Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf verboten und verhindert werden.

  • Baurechtliche Möglichkeiten von Sanierungs- und Erhaltungssatzungen sind zu nutzen.

  • Luxusmodernisierungen und Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen sind unter Genehmigungsvorbehalt zu stellen bzw. zu beschränken.

  • Umwandlung von leerstehenden Büro- oder Gewerbeflächen in Wohnraum sollte baurechtlich erleichtert werden.

Wiedervermietungsmiete begrenzen – Vergleichsmietenregelungen verbessern

In Großstädten, Ballungsgebieten und Universitätsstädten liegen die Wiedervermietungsmieten häufig 20, 30 und 40 Prozent über den ortsüblichen Vergleichsmieten.

Die bisherigen Mieterhöhungsregelungen gelten nur für bestehende Mietverhältnisse. Bei einem Mieterwechsel, das heißt beim Abschluss eines neuen Mietvertrages, kann der Vermieter die Miete nahezu in beliebiger Höhe festsetzen. Leidtragende dieser Rechtslage sind die etwa 10 Prozent der Mieterhaushalte, die jährlich die Wohnung wechseln bzw. aus beruflichen Gründen umziehen müssen, junge Menschen, die eine Familie gründen, oder Studenten, die neu in die Stadt ziehen.

Mittelfristig wirken sich diese hohen Wiedervermietungsmieten aber auf das allgemeine Mietpreisniveau aus, da die ortsüblichen Vergleichsmieten aus den Vertragsabschlüssen der letzten vier Jahre gebildet werden. Hier muss der Gesetzgeber handeln:

  • Für Wiedervermietungsmieten muss eine Obergrenze eingeführt werden. Wiedervermietungsmieten dürfen höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
  • Für die ortsübliche Vergleichsmiete sollen künftig alle Mieten berücksichtigt werden, nicht nur die teuren Vertragsabschlüsse der letzten vier Jahre.
  • Die Kappungsgrenze, die derzeit Mieterhöhungen von 20 Prozent in drei Jahren zulässt, soweit die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten wird, soll auf 15 Prozent in vier Jahren gesenkt werden.

Mietrechtsverschlechterungen zurücknehmen und Mieterrechte stärken

Die mit dem Mietrechtsänderungsgesetz am 1. Mai 2013 in Kraft getretenen Verschlechterungen sind unakzeptabel und müssen zurückgenommen werden.

  • Das Mietminderungsrecht muss uneingeschränkt auch bei energetischen Modernisierungsmaßnahmen gelten.
  • Die zu erwartende Mieterhöhung muss vor Beginn der Modernisierungsarbeiten als Härtegrund eingewandt werden können.
  • Ein Kündigungsgrund wegen unpünktlicher Zahlung der Mietkaution ist überflüssig.
  • Wohnungsräumungen aufgrund einstweiliger Verfügungen, weil der Mieter einer Sicherungsanordnung nicht Folge leistet, darf es nicht geben.

Stattdessen fordert der Deutsche Mieterbund, dass der Gesetzgeber:

  • im Maklerrecht das Bestellerprinzip realisiert,

  • die Vorschrift des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz so ändert, dass Mietpreisüberhöhungen verhindert und geahndet werden können, und
  • sicherstellt, dass bei Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen immer die tatsächliche Wohnfläche zugrunde gelegt wird.
  • Lücken im Kündigungsschutz schließt, insbesondere bei Kündigungen wegen „sonstiger berechtigter Interessen“ oder bei ordentlichen Kündigungen wegen Zahlungsverzugs.

Energiewende und energetische Sanierungen sozial gerecht gestalten

Die energetische Sanierung von Wohngebäuden ist ein zentraler Gesichtspunkt für den Klimaschutz und das Gelingen der Energiewende. Gleichzeitig können durch die energetischen Sanierungen langfristig steigende Energiepreise reduziert und steigende Wohnnebenkosten vermieden werden.

Aber die aktuelle mietrechtliche Regelung zur energetischen Sanierung ist unausgewogen und benachteiligt die Mieter einseitig. Mieter müssen drastisch steigende Mieten infolge von Modernisierungen fürchten, ohne dass nennenswerte Heizkostenersparnisse garantiert sind. Deshalb fordert der Deutsche Mieterbund:

  • Streichung des § 559 BGB. Die 11-prozentige Modernisierungsumlage führt zu Mietpreissteigerungen, die bei weitem nicht durch Heizkostenersparnisse refinanziert werden. Die Anknüpfung an die reinen Modernisierungskosten, ohne den Erfolg der Modernisierungsarbeiten zu berücksichtigen, ist zudem falsch.
  • Die energetische Modernisierung und die energetische Qualität der Wohnung müssen sich in der ortsüblichen Vergleichsmiete niederschlagen. Deshalb ist es richtig, dass die energetische Ausstattung und Beschaffenheit in dem geänderten § 558 BGB für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mitentscheidend sein soll.
  • Bis sich Energieeffizienz und energetische Qualität der Wohnung in einem Mietspiegel ablesen lassen, kann als Übergangslösung ein Zuschlag auf die heutige Kaltmiete vereinbart werden, wenn der Vermieter energetisch modernisiert hat.
  • Letztlich müssen die Kosten der energetischen Sanierung zwischen Mieter, Vermieter und Staat aufgeteilt werden. Die öffentliche Förderung energetischer Modernisierungsmaßnahmen muss deshalb verstetigt und ausgebaut werden. Die bisher eingeplanten 1,5 Milliarden Euro über das CO2-Gebäudesanierungsprogramm reichen bei weitem nicht aus, um die energiepolitischen und Klimaschutzziele der Bundesregierung zu realisieren. Aus diesem Grund muss die öffentliche Förderung auf 5 Milliarden Euro pro Jahr erhöht werden.

Wohngeld erhöhen und reformieren

Mieterhöhungen und hohe Energiekosten haben die Wohnkostenbelastung vieler Mieterhaushalte auf Rekordniveau steigen lassen. Trotzdem ist die Zahl der Wohngeldempfänger in Deutschland im Jahr 2011 gesunken. Mitverantwortlich hierfür ist eine Änderung des Wohngeldgesetzes, die zum 1. Januar 2011 in Kraft getreten ist. Der Bund hat mit der Begründung, die Heizkosten seien gesunken, die sogenannte Heizkostenkomponente aus dem Wohngeldgesetz ersatzlos gestrichen.

Der Deutsche Mieterbund fordert jetzt eine Erhöhung und strukturelle Änderung des Wohngeldes:

  • Erhöhung des Wohngeldes um wenigstens 10 Prozent,
  • Aktualisierung der Einkommensgrenzen und der Höchstbeträge und
  • Einführung einer Energiekostenkomponente.

Neben den Heizkosten sind auch die immer schneller steigenden Stromkosten in einer neuen Energiekostenkomponente beim Wohngeld zu berücksichtigten. Deshalb müssen die Höchstbeträge insoweit ergänzt werden.

Um bei Beziehern von Grundsicherungsleistungen die massiv gestiegenen Energiekostensteigerungen abzufedern und gleichzeitig direkte Anreize zum Stromsparen zu setzen, spricht sich der Deutsche Mieterbund für eine Änderung bei der Kostenübernahme für Grundsicherungsbezieher aus. So sollen die Stromkosten analog zur Regelung der Heizkosten in tatsächlicher Höhe übernommen werden, sofern dem Anspruchsberechtigten kein konkret zu hoher Verbrauch durch unwirtschaftliches Verhalten nachgewiesen wird.

Ein besonderes Problem ergibt sich für die Bezieher von Grundsicherungsleistungen, wenn ihre Wohnung energetisch modernisiert wird. Hier ist sicherzustellen, dass auch nach einer entsprechenden Mieterhöhung weiterhin die Wohnkosten übernommen werden.

Altengerechte und barrierearme Wohnungen schaffen, vor allem im Bestand

Deutschland steuert auf eine graue Wohnungsnot zu. Im Zuge der demografischen Entwicklung nimmt der Anteil älterer Menschen stetig zu. Der Wohnungsmarkt in Deutschland hält aber nicht mit dem Älterwerden der Bevölkerung Schritt.

Der Anteil der über 65-Jährigen wird sich bis 2030 auf knapp 30 Prozent und bis 2060 auf rund ein Drittel der Bevölkerung erhöhen. 2010 waren 4,2 Millionen Menschen in Deutschland über 80 Jahre alt, 2030 werden es 6,5 Millionen Menschen sein, 2050 sogar 10 Millionen.

Aktuell gibt es etwa 550.000 altengerechte Wohnungen in Deutschland. Dem steht nach einer Untersuchung des Instituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung für das Bundesbauministerium aber die Notwendigkeit gegenüber, das Angebot an altersgerechten Wohnungen auf das Vier- bis Fünffache auszuweiten. Bis 2020 wird der Bedarf von 2,5 Millionen Wohnungen auf 3 Millionen Wohnung ansteigen. Das entspricht nach Berechnungen des Kuratoriums Deutsche Altenhilfe einem Investitionsvolumen von 39 Milliarden Euro.

Zwischen 2009 und 2011 hat der Bund jeweils 80 bis 100 Millionen Euro für ein Programm „Altersgerecht umbauen“ aus Haushaltsmitteln zur Verfügung gestellt. Seit 2012 wird das Programm nur noch als Eigenmittelprogramm der KfW fortgeführt.

  • Das Programm „Altersgerecht umbauen“ muss wieder aus Haushaltsmitteln finanziert und erheblich aufgestockt werden.
  • Benötigt werden rund 500 Millionen Euro pro Jahr, um etwa 150.000 barrierearme bzw. barrierefreie Wohnungen zu schaffen.
  • Die Zurverfügungstellung zinsvergünstigter Kredite über das Förderprogramm ist unzureichend. Notwendig sind auch direkte Zuschüsse, insbesondere an die Betroffenen selbst.
  • Selbstnutzende Eigentümer und Mieter müssen – wie Vermieter auch – Aufwendungen für den Barriereabbau im Wohnbereich wahlweise in voller Höhe oder über mehrere Jahre verteilt über Abschreibungen steuerlich geltend machen können.
  • Beim Wohnungsneubau, insbesondere im Rahmen der Sozialen Wohnraumförderung, müssen barrierearme bzw. barrierefreie Standards verstärkt realisiert werden.

 

 

Städtebauförderung, Stadtentwicklung, Soziale Stadt ausbauen und stärken – für lebenswerte und bunte Städte

Lebenswerte und sozial ausgeglichene Städte sind Grundlagen für den Zusammenhalt einer Gesellschaft. Deshalb kommt der Politik und den Programmen der Städtebauförderung eine besondere Bedeutung zu. Ziel der Städtebauförderung ist es, die Städte und Gemeinden bei der Beseitigung städtebaulicher Missstände zu unterstützen, zum Beispiel mit Programmen zur sozialen Stadtentwicklung oder zum Stadtumbau Ost und West. 

  • Die Mittel für die Städtebauförderung sind dem tatsächlichen Bedarf entsprechend auf mindestens 700 Millionen Euro anzuheben und zu verstetigen.
  • Im Mittelpunkt der Städtebauförderung muss das Programm „Soziale Stadt“ stehen. Dafür müssen mindestens 105 Millionen Euro, wie schon im Jahr 2009, zur Verfügung gestellt werden. Gleichzeitig muss die Förderung nicht-investiver Maßnahmen wieder in das Programm aufgenommen werden.
  • Die gegenseitige finanzielle Deckungsfähigkeit der Städtebauförderprogramme ist wieder zu ermöglichen.
  • Energetische Stadtsanierung und energieeffiziente Quartiersversorgung sind mit den Städtebauförderprogrammen und Stadtentwicklungskonzepten zu verzahnen.
  • Die Programme „Stadtumbau Ost“ und „Stadtumbau West“ sind zumindest auf dem aktuellen Niveau fortzuführen.