Koalitionsvertrag

13.11.2009

Koalitionsvertrag: Licht und viel Schatten

Mietrechtsänderungen zum Nachteil der Mieter falsch und unakzeptabel

(dmb) „Der Koalitionsvertrag von CDU, CSU und FDP enthält auf den ersten Blick Licht, viel Schatten und zahlreiche nebulöse Vorschläge bzw. noch zu konkretisierende Absichtserklärungen“, kommentierten die Vizepräsidentin des Deutschen Mieterbundes (DMB), Ellen Schultz, und Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten die Vereinbarungen der neuen Bundesregierung in Naumburg.

„Die im Koalitionsvertrag vereinbarten Mietrechtsänderungen zum Nachteil der Mieter sind falsch, überflüssig und unakzeptabel. Weichenstellungen hin zu noch höheren Betriebskosten, insbesondere aber die Abschaffung des Minderungsrechts bei Baumaßnahmen zur energetischen Modernisierung, oder den Abbau des Kündigungsschutzes durch kürzere Kündigungsfristen für Vermieter, lehnen wir strikt ab. Wer tatsächliche oder vermeintliche Mietnomaden bekämpfen will, muss nicht das Mietrecht ändern, sondern für zügigere Gerichtsverfahren sorgen.“

Ellen Schultz und Lukas Siebenkotten betonten, das aktuelle Mietrecht sei ausgewogen und habe sich bewährt, es müsse nicht auf den Prüfstand gestellt werden. Das habe auch Bundeskanzlerin Angela Merkel Anfang 2006 zu Beginn der großen Koalition genauso beurteilt. In einem Interview mit der MieterZeitung erklärte sie: „ Das aktuelle Mietrecht trägt den unterschiedlichen Interessen Rechnung. Es hat zu einem besseren Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern beigetragen. Ich sehe daher keinen Grund, an dem geltenden Gesetz etwas zu ändern.“

Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten: „Dem ist nichts hinzuzufügen. Das Mietrecht 2006 ist das Mietrecht 2009, es hat sich nichts geändert.“

„Wenn aber die neue Bundesregierung das „Fass“ Mietrechtsänderungen öffnen will, muss sie auch die Forderungen des Deutschen Mieterbundes berücksichtigen, zum Beispiel nach verbessertem Kündigungsschutz bei Umwandlung oder Eigentümerwechsel, Kappungsgrenzen bei Neuvermietungsmieten, Sicherung der Mietkaution in der Vermieterinsolvenz oder Öko-Mietspiegel“, forderte Ellen Schultz.

Positiv wertete Ellen Schultz das Bekenntnis der Koalition zu Klimaschutz, zur Gebäudesanierung, für den Einsatz erneuerbarer Energien im Wärmebereich und die Ankündigung, das CO2-Gebäudesanierungsprogramm fortzusetzen, wirkungsvoller auszugestalten und die derzeitigen Sanierungsquoten zu steigern. „Es fehlen aber klare und verbindliche Vorgaben für den Wohnungsbestand, bis wann welche energetischen Ziele erreicht werden sollen“, kritisierte die Mieterbund-Vizepräsidentin. Stattdessen setze die Bundesregierung auf den Abbau vermeintlicher mietrechtlicher Hürden und die Erweiterung der Möglichkeiten der gewerblichen Wärmelieferung. „Damit werden allenfalls Vermieterwünsche aufgegriffen oder Wirtschaftsinteressen gestärkt, aber nicht energetische Modernisierungen oder Einsicht in die Notwendigkeit derartiger Maßnahmen gefördert.“

Bessere Hinzuverdienstmöglichkeiten und die Erhöhung des so genannten Schonvermögens sind die richtigen Stichworte für Hartz-IV-Bezieher. Allerdings verstärkt die Bundesregierung mit dem umfassenden Schutz der selbstgenutzten Immobilie die Ungleichbehandlung von Eigentümern und Mietern. „Die Pläne der Bundesregierung, Unterkunftskosten direkt an die Vermieter zu überweisen oder Betriebs- und Heizkostenzahlungen zu pauschalieren, lehnen wir ab“, erklärte Lukas Siebenkotten. „Gerade die für Hartz-IV-Bezieher in Betracht kommenden preiswerten Wohnungen sind häufig in einem energetisch schlechten Zustand und höhere Heizkosten unausweichlich.“

Die angekündigte Fortführung der Bundesprogramme zur Städtebauförderung, zum Stadtumbau Ost und West und zur Sozialen Stadt ist aus Mieterbund-Sicht gut und richtig. Dagegen sei die Wiederbelebung der Diskussion um die Einbeziehung von Wohnimmobilien in REITs falsch und gefährlich. „Wir begrüßen ausdrücklich, dass wohl auf Initiative der CSU im Koalitionsvertrag klargestellt wird, dass bei einer Reform der REITs-Gesetze schutzwürdige Interessen der Verbraucher nicht vernachlässigt werden dürfen“, erklärte Ellen Schultz.

Enttäuschend sei, dass der altersgerechten Anpassung der Wohnimmobilien als eine der großen Herausforderungen der nächsten Jahre im Koalitionsvertrag nur wenige Zeilen gewidmet werden. Die Ankündigung, das Förderprogramm zur Versorgung mit altersgerechtem Wohnraum werde weiterentwickelt, bleibt vage. Offen sei, was genau geplant ist, ob auch Neubau gefördert und vor allem wie viel Geld zur Verfügung gestellt wird.

Enttäuschend sei vor allem auch, dass das Thema Wohnungsneubau im Koalitionspapier eine völlig untergeordnete Rolle spiele und die einvernehmlich von Wohnungswirtschaft und Mieterbund geforderten Maßnahmen zur Ankurbelung des Wohnungsbaus nicht aufgegriffen werden. „Wir schlagen Investitionszulagen insbesondere für Groß-, Universitätsstädte und Ballungszentren vor. Alternativ kann auch wieder die degressive Abschreibung für den Mietwohnungsbau eingeführt werden. Im Koalitionspapier findet sich hierzu kein Wort. Hier muss dringend nachgebessert werden“, forderte die Mieterbund-Spitze.

Im Koalitionsvertrag schreiben CDU, CSU und FDP: Die Bau-, Wohnungs- und Immobilienwirtschaft sind besonders wichtige Wirtschaftszweige in unserem Land. Wir stehen dafür, dass ihre Leistungen den Stellenwert im öffentlichen Bewusstsein erhalten, der ihrem Anteil an der Bruttowertschöpfung entspricht.

Siebenkotten: „Diesen großen Worten muss die Bundesregierung jetzt Taten folgen lassen. Die bisher im Koalitionsvertrag getroffenen Regelungen und Vereinbarungen werden dem Stellenwert der Immobilienwirtschaft nicht gerecht. Wir begrüßen, dass die Koalition den Dialog zwischen Bund, Bau-, Immobilien- und Wohnungswirtschaft vertiefen will. Hierfür stehen wir jederzeit zur Verfügung.“

***

Das hat die Bundesregierung im Koalitionsvertrag zum Mietrecht vereinbart:

• Die Kündigungsfristen sollen einheitlich sein.             

Seit der Mietrechtsreform 2001 können Mieter ein unbefristet abgeschlossenes Mietverhältnis immer mit Dreimonatsfrist kündigen. Die Kündigungsfrist für Vermieter hängt von der Wohndauer des Mieters ab, sie schwankt zwischen drei und neun Monaten. Um diese vermeintliche Ungerechtigkeit abzuschaffen, könnten entweder die Kündigungsfristen für Mieter wieder verlängert werden, oder die Kündigungsfristen für Vermieter werden verkürzt, auf drei Monate.       
DMB: „Wahrscheinlich sollen Vermieter künftig das Mietverhältnis immer mit einer Dreimonatsfrist kündigen können. Dann müssen sogar die Mieter, die lange – zum Beispiel 10, 20 oder 30 Jahre – in der Wohnung, in ihrem Stadtviertel wohnen, ihre Wohnung bei einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters kurzfristig innerhalb von drei Monaten räumen. Die Bundesregierung darf nicht unberücksichtigt lassen, dass es einen großen Unterschied macht, ob Mieter kündigen und freiwillig die Wohnung aufgeben, oder ob der Vermieter kündigt und die Mieter zur Räumung der Wohnung gezwungen werden. Je mehr und länger der Mieter in seiner Umgebung verwurzelt ist, desto mehr Zeit braucht er für die Suche nach einer neuen Wohnung.“

• Baumaßnahmen, die der klima- und umweltfreundlichen Sanierung dienen, sind zu dulden und berechtigen nicht zur Mietminderung.    

DMB: „Falsch. Dulden muss der Mieter eine Vermietermodernisierung auch heute schon. Grund für eine Mietminderung ist nicht die energetische Modernisierung selbst, sondern sind die erheblichen Beeinträchtigungen und Mängel infolge der Bauarbeiten im oder am Haus, zum Beispiel: Lärm, Schmutz, Heizungsausfall, Warmwasserausfall, Nichtbenutzbarkeit der Toilette usw. Gewährleistungsrechte. Das Minderungsrecht gibt es nicht nur im Mietrecht, sondern auch im Kaufrecht, im Reiserecht oder im Werkvertragsrecht. Nur bei energetischen Modernisierungen soll dieses Recht jetzt gestrichen werden. Das ist nicht nachvollziehbar und widerspricht der Systematik des Bürgerlichen Gesetzbuches.“

• Mietnomadentum werden wir wirksam begegnen.      

DMB: „Wenn es wirklich Mietnomaden gibt, sind das Betrüger. Sie genießen auch heute schon keinerlei Schutz durch das geltende Mietrecht. Änderungen des Mietrechts helfen also nicht weiter. Wenn überhaupt, muss der Gesetzgeber für kürzere Verfahrensdauern, schnellere Verfahren und Vollstreckungen sorgen. Derartige Forderungen unterstützen wir voll und ganz.“

• Die bestehenden Möglichkeiten der gewerblichen Wärmelieferung (EnergieContracting) im Mietwohnungsbereich werden erweitert.           

DMB: „Der Ausbau gewerblicher Wärmelieferung bedeutet, dass sich der Vermieter aus der Verantwortung für die Heizungsanlage im Haus verabschiedet. In aller Regel werden durch die gewerbliche Wärmelieferung (Contracting) die Heizkosten für Mieter deutlich teurer, nicht zuletzt deshalb, weil im Wärmepreis Unternehmergewinne, Modernisierungs- und Reparaturkosten, Instandsetzungsrücklagen usw. einkalkuliert werden.           Contracting-Vereinbarungen im Wohnungsbestand sind aus unserer Sicht nur zuzulassen, wenn sichergestellt ist, dass gleichzeitig energetische Modernisierungen stattfinden, und wenn Warmmietenneutralität zumindest mittelfristig angestrebt wird.“

• Wir streben Wettbewerbsgleichheit kommunaler und privater Anbieter insbesondere bei der Umsatzsteuer an, um Arbeitsplätze zu sichern und Investitionen zu ermöglichen.     

DMB: „Kommunale Unternehmen sollen künftig Umsatzsteuer, also Mehrwertsteuer, zahlen. Dann werden sich unter anderem die Kosten für Abwasser und Müllbeseitigung erhöhen. „Auch wenn mehrwertsteuerpflichtige kommunale Unternehmen von der Möglichkeit des Vorsteuer-Abzugs Gebrauch machen könnten, droht die Gefahr drastisch steigender Gebühren und damit Betriebskosten für Mieter genauso wie für selbst nutzende Eigentümer. Unser Ziel muss es aber sein, Betriebskosten zu senken, nicht zu erhöhen.“

• Zweckgebundene staatliche Transferleistungen zu den Wohnkosten müssen auch tatsächlich den Vermieter erreichen.     

DMB: „Künftig sollen Jobcenter oder Arbeitsagenturen die Mieten und Betriebskostenvorauszahlungen von Hartz-IV-Empfängern direkt an den Vermieter zahlen. Hierdurch werden praktisch vier Millionen Haushalte in Deutschland entmündigt. Wenn Vermieterforderungen, Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen künftig direkt an die Vermieter gezahlt werden, gibt es auch niemanden mehr, der die Berechtigung dieser Ansprüche prüfen oder abklären kann. Hierdurch drohen enorme Kostensteigerungen für die Jobcenter.“

• Wir werden auf der Basis der vorhandenen gesetzlichen Regelungen prüfen, die Energie- und Nebenkosten sowie ggf. die Kosten der Unterkunft zu pauschalieren. Dabei sind regionale Besonderheiten zu berücksichtigen. Wir wollen damit auch dazu beitragen, dass die Zahl der Prozesse in diesem Bereich zurückgeht und gleichzeitig Anreize für einen sparsamen Energieverbrauch setzen.   

DMB: „Die Kosten der Unterkunft werden letztlich heute schon pauschaliert. Wichtig wäre es hier, dass der Bund den Kommunen klare Vorgaben macht, wie die Angemessenheit der Wohnkosten bestimmt werden kann.      Pauschalierungen bei Betriebskosten, insbesondere bei den Heizkosten, sind falsch. Hier muss berücksichtigt werden, dass Hartz-IV-Empfänger gezwungen sind, preiswerte Wohnungen zu beziehen, die in aller Regel in keinem guten energetischen Zustand sind, so dass hier zwangsläufig höhere Heizkosten entstehen. Sinnvoll wäre es, über ein Bonussystem energiebewusstes Verhalten zu belohnen bzw. Heizkostenrückzahlungen dem Mieter zu Gute kommen zu lassen.“

zurück