Rund 30 Prozent fehlerhaft oder zu hoch

 

Auch 40 Jahre nach Inkrafttreten der gesetzlichen Regelungen zur Vergleichsmiete (1971) sind fast ein Drittel der jährlich rund 2 Millionen Mieterhöhungen in Deutschland fehlerhaft oder schlicht zu hoch. Die im Deutschen Mieterbund (DMB) zusammengeschlossenen Mietervereine beraten ihre Mitglieder etwa 70.000 Mal im Jahr in Sachen „Mieterhöhung“. Und rund 50.000 Mietrechtsprozesse führen Mieter und Vermieter im Jahr, wenn sie über die Berechtigung und den Umfang der Mieterhöhungen streiten.

 

Mieter, die ungeprüft und vorschnell Mieterhöhungen ihrer Vermieter zahlen „verschenken“ jährlich Millionen Euro. In einer neu aufgelegten Informationsbroschüre „Mieterhöhungen“ hat der Deutsche Mieterbund die wichtigsten gesetzlichen Bestimmungen und die aktuelle Rechtsprechung, insbesondere des Bundesgerichtshofs, zusammengefasst:

 

Form: Die schriftliche Mieterhöhung muss an alle Mieter adressiert und vom Vermieter unterschrieben sein. Textform, d.h. Computerausdruck mit Faksimile-Unterschrift oder Namen des Ausstellers reichen aus.

 

Ausgeschlossen: Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete sind ausgeschlossen, wenn ein Index- oder Staffelmietvertrag, bei dem die jährlichen Steigerungsraten von vornherein festgelegt sind oder ein Zeitmietvertrag mit einer Festmiete vereinbart sind.

 

Jahressperrfrist: Frühestens ein Jahr nach Einzug in die Wohnung darf der Vermieter die erste Mieterhöhung schicken. Diese Jahressperrfrist gilt auch während der Mietzeit. Zwischen den einzelnen Mieterhöhungen müssen mindestens zwölf Monate liegen.

 

Kappungsgrenze: Der Vermieter muss zwei Obergrenzen beachten. Zum einen darf er nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete fordern. Zum anderen darf die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent steigen (Kappungsgrenze).

 

Begründung: Mieterhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete, das ist die Durchschnittsmiete, die am Wohnort schon für vergleichbare Wohnungen bezahlt wird, müssen begründet werden. Nach dem Gesetz kann sich der Vermieter auf Mietspiegel der Gemeinde bzw. der Interessenverbände Haus und Grund und Mieterverein oder auf Vergleichswohnungen bzw. Sachverständigengutachten beziehen. Es reicht nie aus, wenn der Vermieter schreibt: „Alles wird teurer“ oder „Miete ist seit Jahren unverändert …“ Auch Preisübersichten von Banken, Maklern usw. reichen nicht aus.

 

Mietspiegel: Rund 500 Mietspiegel, d.h. Preisübersichten über die vor Ort gezahlten Mieten gibt es in Deutschland. Sie sind das beste und zuverlässigste Begründungsmittel. Hier werden je nach Baujahr, Wohnlage, Ausstattung und Größe der Wohnung Quadratmeterpreise genannt, wie sie am Wohnort üblicherweise bezahlt werden.

 

Sachverständigengutachten: Hier wird die Wohnung von einem Fachmann bewertet und in das Preisgefüge vor Ort eingeordnet. Das Sachverständigengutachten wird eher selten eingesetzt, es ist teuer und zahlen muss es der Vermieter.

 

Vergleichswohnungen: Die Mietwohnung kann auch mit mindestens drei Vergleichswohnungen begründet werden, in denen heute schon so viel Miete gezahlt werden muss, wie der Vermieter jetzt mit der Mieterhöhung fordert. Hier ist Vorsicht geboten. Drei teure Wohnungen findet der Vermieter immer. Diese Mieterhöhungen sind genau zu überprüfen, z.B. mit einem Mietspiegel.

 

Wohnfläche: Bei der Berechnung der neuen Miete kommt es nicht nur auf den Quadratmeterpreis, sondern entscheidend auch auf die Wohnfläche an. Maßgeblich ist die tatsächliche Wohnfläche. Bei Angabe der Quadratmeterzahl im Mietvertrag ist diese Wohnungsgröße entscheidend. Das gilt zumindest so lange, wie die Wohnung tatsächlich nicht mehr als 10 Prozent kleiner ist, als im Mietvertrag.

 

Zustimmung: Die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete wird nur mit Zustimmung des Mieters wirksam. Der muss zustimmen, wenn die Erhöhung formal und inhaltlich in Ordnung ist. Um dies zu prüfen, hat er den Rest des Monats Zeit, in dem er die Mieterhöhung bekommen hat und die beiden darauf folgenden Monate. Kommt die Mieterhöhung irgendwann im September, hat der Mieter bis Ende November Zeit zu prüfen, ob er der Erhöhung zustimmt oder nicht. Ist die Erhöhung in Ordnung, muss er ab 1. Dezember mehr zahlen. Der Mieter kann auch der Erhöhung nur teilweise zustimmen.

In diesem Fall – oder wenn der Mieter der Mieterhöhung überhaupt nicht zustimmt – muss der Vermieter klagen, wenn er die Mieterhöhung durchsetzen will. Er hat drei Monate Zeit.

 

 

 

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