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Mietminderung

 

 

(dmb) Hat der Vermieter über einen längeren Zeitraum hinweg widerspruchslos eine Mietminderung seines Mieters hingenommen, kann er nicht nach Jahren die geminderten Beträge als Mietrückstände einklagen. Der Anspruch auf Nachzahlung der Miete ist verwirkt (OLG Düsseldorf 10 U 18/02).

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) hatte der Vermieter kurz vor Ablauf der Verjährungsfrist offen stehende Mietforderungen eingeklagt und gleichzeitig fristlos gekündigt. Der Mieter hatte jahrelang die Miete ganz oder teilweise gemindert.

Zahlungsklage und Kündigung sind nach der Entscheidung des Oberlandesgerichtes Düsseldorf unzulässig. Der Vermieter hat sein Recht auf Mietzahlung verwirkt. Er kann seine Forderung nach Treu und Glauben nicht mehr geltend machen. Eine Verwirkung kommt nach dem Urteil des OLG in Betracht, „wenn der Berechtigte ein Recht längere Zeit nicht geltend macht, obwohl er dazu in der Lage wäre, und der Verpflichtete sich mit Rücksicht auf das gesamte Verhalten darauf einrichten durfte und eingerichtet hat, dass dieser sein Recht auch in Zukunft nicht mehr geltend machen werde.“

Hier hatte, so der Deutsche Mieterbund, der Mieter seit 1993 bzw. 1994 praktisch ununterbrochen die Miete gekürzt. Teilweise waren die Mietforderungen des Vermieters schon verjährt. Die Standpunkte von Mieter und Vermieter waren eindeutig. Während der Mieter von einer mangelnden Gebrauchstauglichkeit der Mietsache ausging, weigerte sich der Vermieter beharrlich, die Mängelbeseitigung vornehmen zu lassen. Wenn angesichts einer derartigen Situation der Vermieter offen stehende Mieten nicht zeitnah einklagt, dann vermittelt er dem Mieter den Eindruck, dass er sich mit der Situation abgefunden habe und wegen der mangelnden Gebrauchstauglichkeit der Mieträume die Mietminderung akzeptiere.