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Pförtner-Kosten sind keine Betriebskosten

 

Ob die Kosten für einen Concierge, Pförtner oder Doorman im Wohngebäude als Betriebskosten auf die Mieter umlagefähig sind, richtet sich nach den Umständen des Einzelfalles, entschied der Bundesgerichtshof (BGH VIII ZR 78/04).

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes (DMB) urteilten die Karlsruher Richter, dass die Kosten für einen Pförtner, Concierge oder Doorman nur aufgrund einer konkreten praktischen Notwendigkeit auf den Mieter abgewälzt werden dürfen. Es sei zu prüfen, ob der Einsatz eines Pförtners aufgrund der Verhältnisse vor Ort – z.B. einer bestehenden Gefährdungslage – geboten sind.

Das Landgericht Berlin (67 S 191/04) und das Amtsgerichts Berlin-Mitte (6 C 164/03) entschieden bereits im vergangenen Jahr, dass die Kosten für einen Pförtner, Concierge oder Doorman keine Betriebskosten und somit nicht erstattungsfähig sind.

Die Gerichte betonten, die Kosten eines sogenannten Doorman seien insbesondere keine Hauswartskosten. Ein Doorman verrichtet eher Pförtnerdienste. Seine Tätigkeit dient schwerpunktmäßig der Sicherheit im Haus. So obliegt ihm beispielsweise eine Rund-um-die-Uhr-Monitorüberwachung der Wohnanlage. Nach entsprechender Beauftragung übt er auch kleinere Serviceleistungen, wie den Empfang und die Anmeldung von Besuchern, aus. Die Kosten sind demzufolge als Bewachungskosten zu werten.

Die Kosten für einen Doorman sind auch keine „sonstigen Betriebskosten“, die nach Angaben des Mieterbundes im Mietvertrag hätten vereinbart werden müssen.
Kosten, die mit der Bewirtschaftung des Gebäudes nicht unmittelbar zusammenhängen und auch nicht durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch oder das Eigentum verursacht sind, können – so die Berliner Gerichte – den sonstigen Betriebskosten nicht zugerechnet werden. Dies gilt auch für die als Bewachungskosten einzustufenden Doormankosten. Ihre Entstehung ist auf eine Entscheidung des Eigentümers zurückzuführen, mit einer bestimmten Art der Bewachung sein Eigentum besser schützen und einen reibungslosen Gebrauch der Mietsache sicherstellen zu wollen. Die Kosten der Bewachung sind somit nicht umlagefähig.