Heizkostenabrechnung

Karlsruhe - Bei der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung muss der Vermieter unter Umständen eine so genannte Vorerfassung unterschiedlicher Nutzergruppen des Gebäudes vornehmen. Typisch sind Fälle, in denen das Gebäude sowohl gewerblich als auch zu Wohnzwecken genutzt wird. Eine Vorerfassung erfordert, dass der Verbrauchsanteil jeder Nutzergruppe am Gesamtverbrauch durch einen gesonderten Zähler erfasst wird. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 57/07) müssen deshalb die Heizkosten von einem Geschäftslokal und vier Wohnungen getrennt gemessen werden. Es reicht nicht aus, wenn der Anteil einer Nutzergruppe am Gesamtverbrauch gemessen und der Anteil der anderen Nutzergruppe am Gesamtverbrauch errechnet wird.

In dem zu entscheidenden Fall hatte der Vermieter eines Wohn- und Geschäftshauses die ins Haus gelieferte Fernwärme mit einem Wärmemengenzähler 1 gemessen. 
Das ist richtig. 
Der für den Geschäftsbereich benötigte Fernwärmeanteil wurde von einem zweiten Wärmemengenzähler 2 erfasst. 
Auch das ist richtig. 
Der auf die vier Wohnungen entfallende Anteil wurde aber nicht gemessen. Er wurde errechnet: Zähler 1 - Zähler 2 = Fernwärmeanteil der vier Wohnungen. Falsch, so der Bundesgerichtshof. Bei einer Vorerfassung müssen die Anteile aller Nutzergruppen möglichst genau erfasst, das heißt gemessen werden. Um Benachteiligungen der Wohnungen aufgrund von Messungenauigkeiten von vornherein auszuschließen, muss der Fernwärmeanteil der Wohnungen mit einem Wärmemengenzähler gemessen werden. Danach ist der gemessene Fernwärmeanteil mit Heizkostenverteilern, die sich in den Wohnungen befinden, auf die einzelnen Mieter zu verteilen.